Sostituzione citofono condominiale: spesa ordinaria o straordinaria?

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Installare un nuovo citofono condominiale è spesso una scelta motivata da ragioni di sicurezza e praticità: un sistema moderno offre infatti maggiore tranquillità, permettendo di identificare chi è che suona alla porta prima di consentirgli l’accesso in casa. 

Inoltre, i nuovi citofoni spesso includono funzionalità avanzate, come la connessione con smartphone e videocamere integrate, fondamentali al giorno d’oggi per controllare l’abitazione anche quando ci si trova a chilometri di distanza.

Se si tratta di una villetta di proprietà, il costo per la sostituzione del citofono è indubbiamente a carico dei proprietari, ma in un condominio come viene considerata questa spesa? 

È classificata come manutenzione straordinaria oppure ordinaria? E come viene eventualmente ripartita tra i condòmini? 

Facciamo un po’ di chiarezza al riguardo.

Sostituzione citofono condominiale: spesa ordinaria o straordinaria?

La sostituzione del citofono in un condominio solleva una questione cruciale: è un’operazione che rientra nelle spese ordinarie o straordinarie? 

E la differenza non riguarda solo la terminologia, ma influisce direttamente su chi deve sostenere il costo e su come viene approvata la spesa.

Spese ordinarie

Le spese ordinarie sono quelle destinate alla manutenzione e alla gestione quotidiana degli impianti comuni del condominio. 

Includono le piccole riparazioni e la sostituzione di componenti minori per garantire il corretto funzionamento degli impianti esistenti. 

Se il citofono necessita solo di piccole riparazioni o di sostituire parti danneggiate, i costi sono generalmente considerati ordinari, e vengono suddivisi proporzionalmente in base ai millesimi di proprietà di ciascun condòmino. 

Spese straordinarie

Diversa è la questione per le spese straordinarie che invece riguardano interventi di manutenzione straordinaria (appunto!) o miglioramenti significativi degli impianti comuni. 

Ne sono un esempio la sostituzione della caldaia, il rifacimento del tetto, l’installazione di un ascensore e così via.

La sostituzione completa di un vecchio citofono con un nuovo impianto tecnologicamente avanzato, come un videocitofono, rientra infatti in questa categoria. 

Cosa dice la Legge

Secondo l’art. 3, D.P.R. n. 380/2001, rientrano nella manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”. 

È chiaro quindi che la sostituzione di un citofono, specie se si tratta di un aggiornamento tecnologico significativo, possa essere considerata manutenzione straordinaria.

A conferma di ciò, la sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 755 del 30 luglio 2020) ha chiaramente stabilito che l’installazione di un videocitofono non rappresenta un’innovazione, ma un adeguamento tecnologico di un impianto esistente. 

La Corte ha affermato: “La previsione del videocitofono non comporta un’innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche”.

Dunque, l’aggiornamento del citofono condominiale a un sistema più avanzato, come il videocitofono, rientra nella categoria della manutenzione straordinaria perché il nuovo impianto migliora la funzionalità e la sicurezza senza alterare la struttura o la destinazione d’uso dell’edificio.

Al via con l’assemblea condominiale

Una volta determinato che la sostituzione del citofono con un modello dotato di tecnologia video è classificata come manutenzione straordinaria, l’amministratore di condominio deve convocare un’assemblea durante la quale verrà messa ai voti la proposta di sostituire il vecchio citofono con un videocitofono. 

Questa fase è cruciale poiché, trattandosi di un intervento significativo, richiede il consenso dei condòmini secondo specifici criteri di maggioranza.

Perché la sostituzione sia approvata, è necessario ottenere la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi. 

Trasparenza prima di tutto!

Una volta raggiunta la maggioranza richiesta, l’amministratore può procedere con l’organizzazione dei lavori per l’installazione del nuovo impianto. 

È importante che l’intervento sia documentato e che tutti i condòmini siano informati dei dettagli riguardanti i costi e i tempi di realizzazione; la trasparenza dell’amministratore non è solo una questione di buona pratica, ma un requisito fondamentale per prevenire malintesi e sospetti. 

Fornire infatti informazioni complete e tempestive consente a tutti i condòmini di avere una visione chiara e precisa dell’andamento dei lavori, rafforzando così il clima di fiducia reciproca.

La trasparenza è anche una protezione contro possibili truffe o irregolarità: un amministratore chiaro e trasparente nell’operato rende molto più difficile qualsiasi tentativo di frode, poiché ogni spesa e decisione è sottoposta al controllo e alla verifica da parte dei condòmini.

Come vengono ripartite le spese tra i condòmini?

Di norma, le spese vengono ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni previste dal regolamento condominiale o da specifiche delibere assembleari. 

Secondo quanto stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile, anche nel caso in cui l’impianto venga sostituito con uno tecnologicamente più avanzato, le spese devono essere suddivise tra tutti i condòmini proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà, espresso in millesimi. 

Questo principio assicura che ogni proprietario contribuisca equamente alle spese in base al valore della propria unità immobiliare, mantenendo un corretto equilibrio finanziario all’interno del condominio.

Chi paga se l’appartamento è in affitto: inquilino o proprietario?

La regola generale è che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino. 

Questo significa che piccoli interventi di riparazione del citofono, necessari per garantirne il funzionamento regolare, devono essere sostenuti dall’inquilino.

Quando si tratta invece di una completa sostituzione del citofono, che rientra nella categoria delle spese straordinarie, il costo ricade sul proprietario dell’immobile.

Perché conviene installare un citofono nuovo nel condominio

L’installazione di un nuovo citofono in condominio rappresenta un investimento importante non solo in termini di modernizzazione degli impianti, ma anche per una serie di vantaggi pratici e di sicurezza.

Miglioramento della sicurezza e della privacy

Uno dei principali vantaggi di un nuovo citofono, soprattutto se dotato di tecnologia video, è il significativo incremento della sicurezza. 

La possibilità di vedere e comunicare con i visitatori, anche se non ci si trova in casa, riduce il rischio di intrusioni e garantisce una maggiore tranquillità per tutti i residenti.

Controllo dell’abitazione a distanza

I moderni citofoni integrano spesso funzionalità avanzate che permettono di controllare gli accessi all’abitazione anche da remoto. 

Grazie alla connessione con smartphone o altri dispositivi mobili, è possibile monitorare chi suona alla porta anche quando si è lontani da casa. 

Questo non solo aumenta la sicurezza, ma offre anche una maggiore comodità, permettendo ai condòmini di gestire le visite e le eventuali consegne di pacchi o corrispondenza in modo più efficiente.

Valore aggiunto per l’immobile

Un sistema di videosorveglianza all’avanguardia contribuisce ad aumentare il valore dell’immobile. 

La presenza di tecnologie moderne e sicure è infatti un fattore di forte attrattività per potenziali acquirenti o affittuari, rendendo l’edificio più competitivo nel mercato immobiliare. 

Investire in un nuovo citofono è quindi anche una strategia a lungo termine per migliorare il valore patrimoniale delle intere unità immobiliari.

E poi, non dimentichiamo che i vecchi citofoni possono essere soggetti a frequenti guasti e malfunzionamenti, richiedendo costose riparazioni. 

I nuovi sistemi, oltre ad essere più affidabili, spesso offrono opzioni di manutenzione più semplici e meno frequenti, riducendo così i costi a lungo termine e migliorando l’efficienza operativa.