Fondo cassa condominiale, è sempre illegittimo?

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Avevamo già parlato di fondo cassa condominiale nell’articolo dedicato al suo utilizzo e alla gestione da parte dell’amministratore condominiale, oltre all’obbligatorietà della sua creazione in caso di inizio dei lavori, poiché rappresenta una garanzia sia per chi dovrà svolgere i lavori sia per i condòmini. Nello stesso articolo, avevamo anche approfonditi i dettagli in merito alla sua creazione e il ruolo del fondo cassa speciale. 

In questo articolo invece, vogliamo considerare un altro aspetto molto controverso e dibattuto: è illegittimo creare un fondo cassa condominiale per sostenere le spese ordinarie? È utile istituire un fondo cassa per coprire le spese in caso di morosità di alcuni condòmini, senza specificare altre utilità? Risponderemo a queste domande, soffermandoci anche sulla restituzione del denaro in caso di acquisto o vendita di un appartamento condominiale.

L’amministratore può aprire un fondo cassa per le morosità?

Una domanda alla quale si può rispondere in diversi modi poiché non esiste una norma specifica, dunque il tema è molto dibattuto.

Nel caso di un condòmino moroso, il fondo cassa con cifre concordate tra tutti i condòmini potrebbe coprire eventuali spese, che poi saranno comunque riscosse successivamente dal condòmino in questione, evitando anche problemi a tutto il condominio con la sospensione dei servizi. 

Tuttavia, la Corte di Cassazione di Roma a marzo 2022 ha espresso il suo dissenso sui fondi cassa aperti per far fronte a esigenze di liquidità, perché le quote richieste non sono legittime. Di fatto, si chiederebbe ai condòmini di pagare somme utili per le parti comuni, andando contro la legge (articolo 1118 Codice Civile).

Inoltre un fondo cassa per morosità è illegittimo, perché le spese condominiali sono suddivise secondo millesimi di proprietà (le quote da versare in base alle proprietà) come prevede l’articolo 1123 del Codice Civile.  

Certamente, in caso di problemi per il pagamento, l’amministratore può trovare una soluzione alternativa che eviti ad esempio il distacco della luce o dell’acqua; ad esempio può richiedere ad alcuni condomini l’anticipo delle quote da versare per le mensilità successive. In questo caso, quindi, non si verifica alcuna alterazione dei criteri di pagamento poiché si tratta esclusivamente di anticipi. 

Invece, secondo una sentenza del Tribunale di Salerno è possibile la creazione di un fondo cassa per morosità perché: 

• non esiste una norma che vieta espressamente la creazione di un fondo cassa per far fronte a emergenze di liquidità, a meno che non sia vietato dal regolamento di condominio
• se c’è la maggioranza in assemblea, può essere istituito un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione dei beni in comune 

La restituzione del denaro dal fondo cassa

Potrebbe accadere di voler vendere un appartamento all’interno di un condominio di cui si è proprietari. Se nel condominio esiste anche un fondo cassa condominiale, si può richiedere la restituzione del denaro? Supponiamo anche il caso inverso, ovvero di essere l’acquirente dell’appartamento e che il vecchio proprietario voglia includere nel contratto di compravendita anche le somme del fondo cassa: è lecita una simile richiesta?

In qualsiasi caso, il venditore non ha diritto alla restituzione del denaro, perché le quote sono “in capo” all’immobile e quindi sono cedute automaticamente con la vendita dell’appartamento, anche se non è menzionato nel contratto. 

Infatti, le somme versate nel fondo cassa condominiale sono automaticamente proprietà del condominio, perché il denaro è di uso per spese delle parti comuni.

Per evitare quindi liti tra venditore e acquirente dell’immobile in fase di trattativa, è importante informare l’acquirente sin dall’inizio dell’esistenza di queste quote.

Tuttavia, vista la mancanza di normative specifiche relative sul fondo cassa condominiale, la legge lascia spazio all’autonomia interpretativa delle parti, che possono accordarsi eventualmente per il versamento del denaro dal fondo cassa contestualmente all’acquisto dell’immobile.