Di cosa si occupano e chi sceglie i fornitori di condominio

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Abbiamo più volte parlato del ruolo cruciale che ha l’amministratore di condominio nella gestione delle pratiche quotidiane per la cura dello stabile e dei suoi condòmini, sia in senso pratico che nel management.

Tuttavia tra queste mansioni non si prevede la scelta dei fornitori per eventuali lavori di ristrutturazione, di manutenzione, oppure nel caso di forniture di servizi come le utenze comuni oppure il lavaggio delle parti condivise del condominio.

Questo articolo approfondisce proprio questo tema non del tutto scontato, ma che invece ha diverse sfaccettature e molteplici possibilità d’azione, mettendo in chiaro chi e come sceglie i fornitori del condominio.

Tanto per iniziare è importante sapere che, in virtù dell’art. 1134 del codice civile, il singolo condòmino, senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, non ha alcun diritto ad assumere tale decisione autonomamente; l’unica eccezione si prevede in caso di una comprovata spesa urgente. In quest’ottica viene in soccorso l’art. 1110 del codice civile secondo cui chiunque tra i condomini si dovesse assumere tale responsabilità in modo illegittimo, dovrà pagare lui stesso la fornitura.

Invece, se si dovesse incorrere in tale urgenza, è importante sapere che proprio l’art. 1134 definisce come “urgente” alcune spese:

• spese urgenti giustificate dall’esigenza di manutenzione;
• spese per forniture che, se si dovessero procrastinare fino a che l’assemblea o l’amministratore possano consultarsi, creerebbero un danno o un pericolo per i condòmini;

Purtroppo questo principio non è valido qualora tale danno sia dovuto a incuria o trascuratezza applicata da diverso tempo da parte dei comproprietari.

L’assemblea di condominio e la scelta dei fornitori

Nella scelta di fornitori per il condominio l’amministratore non può fornire un’indicazione diretta, ma ha dei compiti ben precisi:

• realizzare il capitolato da fornire alle aziende che stileranno i preventivi;
• passare in rassegna l’elenco dei fornitori disponibili per erogare un determinato prodotto o servizio;
• richiedere i preventivi ai fornitori;
• mostrare all’assemblea il responso delle quotazioni;
• offrire una chiara disamina dei pro e dei contro di ogni fornitore.

Come mai solo l’assemblea può prendere questa decisione? Molto semplice, è solo questo organo che può scegliere e confermare l’affidamento a una determinata impresa per l’eventuale commessa sul condominio. 

Ovviamente, secondo le regole che sanciscono l’assemblea condominiale, sarà la maggioranza di essa, previa discussione e analisi di tutti i preventivi, a scegliere la ditta più idonea a tutte le esigenze richieste, ma solo grazie al buon lavoro svolto preventivamente dall’amministratore, quest’organo sarà in grado di stabilire quale fornitore sia più conforme rispetto a un altro.

Questa modalità di organizzazione delle scelte di un condominio è sancita per legge dalla natura stessa dell’assemblea in quanto organo decisionale. Inoltre, è bene sapere che qualora venga scelto un fornitore, ed esso non sia in grado di rispettare la contrattualistica, la stessa assemblea così come ha conferito l’incarico, allo stesso modo e con lo stesso criterio della maggioranza, può revocarlo.

Tuttavia è bene ricordare che, come accennato in precedenza, secondo L’art. 1130 del codice civile l’assemblea condominiale, dal momento in cui nomina l’amministratore, conferisce a questo professionista i compiti di coordinamento, di gestione e anche di eventuali opere straordinarie urgenti affinché vi sia sicurezza completa per i condòmini e per i terzi che utilizzano temporaneamente o meno gli spazi comuni.

In particolare per quanto concerne la scelta dei fornitori per un condominio, il comma 1 n.3 di questa legge, assegna all’amministratore la possibilità di determinare le spese relative alla manutenzione ordinaria, i servizi comuni e per tutti gli atti di manutenzione e di conservazione delle parti in comune di uno stabile. Pertanto l’amministratore ha mansioni e doveri precisi, oltre che un ruolo cardine nella gestione dei fornitori.

Anche nel caso in cui ci si trovi di fronte all’affidamento d’incarichi in una situazione di urgenza, la deliberazione assembleare è sempre necessaria per non incorrere nella violazione della maggioranza di legge che regola a monte l’assemblea di condominio.

La legge sulla scelta dei fornitori però pone in deroga l’amministratore solo ed esclusivamente in alcuni casi che possiamo definire estremi. Raramente può succedere, infatti, che l’amministratore sia costretto a sostituire il fornitore prescelto dall’assemblea per condizioni sopraggiunte inaspettatamente e che l’azienda non abbia dato la sua disponibilità a risolvere tale situazione, come nel caso di un guasto che blocca i condòmini, una fuga di gas o ancora altri episodi simili da risolvere in emergenza. In questi momenti la legge autorizza l’amministratore ad agire velocemente senza necessità di convocare l’assemblea.

Il Codice Civile e in particolare con la riforma dei condomini, individua nell’amministratore il referente unico per la gestione con responsabilità specifiche. Questo palesa quanto possa essere importante il lavoro dell’amministratore di condominio che, sebbene sia escluso dalla scelta del fornitore, ne è il responsabile una volta che l’assemblea ne nomina uno per una determinata commessa. Il che fa sì che il compito preliminare, quando l’amministratore analizza i possibili fornitori, resti il momento più importante per la buona riuscita di tutta la commessa.