Principali doveri e mansioni dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio esercita una funzione chiave nella gestione delle parti comuni dell’immobile affidato, delineate dall’art. 1117 c.c. e dal regolamento condominiale. Non ha, invece, alcuna voce in capitolo per quanto riguarda le parti private, come i singoli appartamenti. In tale occasione, analizzeremo gli oneri e le mansioni principali che gli competono.

Amministratore di condominio: di cosa si occupa?

Per la gestione dell’edificio, l’amministratore di condominio deve:

• assicurarsi il rispetto del regolamento condominiale;
• verificare la manutenzione e l’integrità delle parti comuni;
• riferire sull’eventuale necessità di interventi di mantenimento in buono stato, illustrando un preventivo;
• riscuotere dai singoli condomini le somme stabilite;
• redigere il bilancio alla fine di ogni anno, contenente le entrate e le uscite avvenute nel periodo interessato, nonché le eventuali pendenze.
• Responsabile della privacy condominiale.

In relazione al momento specifico del mandato, l’amministratore ha tutta una serie di obblighi da osservare.

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Inizio incarico

In occasione dell’accettazione della nomina, l’amministratore ha il compito di:

• notificare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo dove i registri del condominio verranno conservati e gli orari di consultazione;
• esporre all’entrata del fabbricato le sue generalità e i suoi contatti (inclusi quelli telefonici);
• associare, nell’Agenzia delle Entrate, il codice fiscale del condominio al proprio; 
• volturare ciascuna utenza del complesso;
• espletare le formalità burocratiche per assumere la posizione ricoperta dal predecessore; 
• recarsi presso la filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale, sottoscrivendo il contratto o aprendone uno nuovo.

In corso

Durante il mandato, l’amministratore è tenuto ad adempiere numerose funzioni.

Vediamo quali sono nello specifico.

• Convocare annualmente l’assemblea condominiale, entro 180 giorni dalla chiusura della gestione, ed eseguirne le delibere. L’inottemperanza alle delibere costituisce grave irregolarità e motivo di revoca giudiziaria.
• Disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse collettivo. L’art. 1133 c.c. lo autorizza ad assumere provvedimenti, ovvero decisioni che i condòmini hanno l’imperativo di rispettare. Tuttavia, il medesimo articolo conferisce sia a questi ultimi, che all’autorità giudiziaria, la facoltà di avanzare ricorso. Quindi, una delibera contraria a un provvedimento fa decadere completamente ogni vincolo.
• Incassare le rate e pagare i fornitori, usufruendo di un apposito conto corrente intestato al condominio.
• Agire, pure mediante il ricorso alle vie legali, contro i condòmini morosi. È possibile essere sollevato dalla responsabilità esclusivamente qualora l’assemblea lo disponga in maniera esplicita.
• Garantire il rispetto del regolamento di condominio e adoperarsi affinché le parti comuni del fabbricato mantengano uno stato funzionante e decoroso.
• Provvedere all’invio delle certificazioni uniche ai prestatori d’opera, attestanti i redditi da lavoro corrisposti. I casi più frequenti riguardano il portiere, se presente, e i fornitori (es. tecnici, impresa di pulizie, avvocato, ecc.). Essendo il condominio sostituto d’imposta, grava sull’amministratore il compito di versare le relative somme, mediante apposito modello F24. In caso di mancato rispetto degli adempimenti fiscali, l’Agenzia delle Entrate potrà sanzionare il condominio, che avrà facoltà, però, di rivalersi sull’amministratore.
• Tenere quattro registri: anagrafe; dei verbali di assemblea; di nomina e revoca dell’amministratore; contabile. Questi andranno conservati e messi a disposizione dei singoli condomini per la presa visione. Inoltre, il singolo condomino ha il diritto di consultare un rapporto sui pagamenti e i dissidi sussistenti, solitamente richiesto nelle operazioni di compravendita.

A fine anno

L’amministratore di condominio ha il compito di stilare un rendiconto consuntivo annuale delle entrate e delle uscite e di indire un’assemblea per la relativa approvazione, entro il termine di 180 giorni. In caso di violazione, trattandosi di una grave irregolarità, egli rischia di perdere il mandato conferitogli. Il regolamento di condominio può fissare una scadenza inferiore senza contravvenire alle disposizioni del legislatore. Laddove non se ne faccia alcun richiamo, vige il limite dei 180 giorni sanciti dal Codice Civile.

Fine incarico

Alla conclusione del mandato, l’amministratore ha il dovere di affidare al successore l’intera documentazione, inerente sia il condominio sia i singoli condomini. Altrimenti commetterebbe il reato di appropriazione indebita.
Non può passare neppure un giorno tra la revoca del professionista uscente e la nomina di quello nuovo. Sino al definitivo passaggio di consegne, il vecchio amministratore sarà tenuto a farsi carico di eventuali questioni urgenti, potenzialmente in grado di arrecare danno o  pregiudizio o danno al condominio.