Nuovo procedimento di mediazione: qual è il ruolo dell’amministratore di condominio?

Come sappiamo l’amministratore di condominio è quella figura nominata dall’assemblea che agisce in nome e per conto di tutto il condominio come rappresentante amministrativo e legale. Egli si occupa in toto della gestione dello stabile, sia per quel ce concerne  la manutenzione ordinaria e straordinaria che per l’esecuzione delle delibere portate dall’assemblea; il suo obiettivo prioritario deve essere la conservazione dei beni comuni che appartengono a tutto il condominio. 

Sappiamo anche che diventare Amministratore di Condominio non è più così immediato come in passato, inoltre la figura dell’amministratore deve condensare diverse competenze: tra le altre possiamo menzionare la conoscenza del Codice Civile, la gestione di pratiche ordinarie e anche la capacità di accogliere ed elaborare richieste comuni.

Il suo compito è diventato ancor più importante con la Riforma che prende il nome da Marta Cartabia, giurista italiana; la riforma della giustizia che, nell’ambito del procedimento di mediazione civile e commerciale, modifica le norme del condominio al fine di avere una procedura più snella e meno farraginosa, come previsto dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 pubblicato nella G.U. del 17/10/2022 in attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206 in vigore dal 30 giugno 2023.

Al riguardo occorre però fare una piccola precisazione. La manovra finanziaria (legge n. 197/2022 in Gu del 29/12/22), infatti, ha apportato una piccola modifica alle tempistiche precedentemente menzionate, anticipando l’entrata in vigore della riforma del processo civile al prossimo 28 febbraio 2023 (art. 35 del dlgs 149/2022).

Questa riforma si è dunque resa necessaria a causa dei tempi lunghissimi previsti nelle mediazioni di condominio, a oggi tra quelle che registrano tempi di gestione più lunghi in assoluto in questo campo.

Con l’art. 5 ter del decreto legislativo n. 28/2010 si è deciso quindi di riconoscere all’amministratore delle mansioni maggiori e di grande responsabilità rispetto al passato, nella fattispecie per migliorare i tempi e le procedure durante la mediazione civile e commerciale. In quest’ottica infatti l’amministratore è titolato a partecipare e aderire alla mediazione anche senza una delibera proveniente dall’assemblea.

Tale Riforma quindi, fa sì che l’amministratore abbia più autonomia, la norma recita:

“Art. 5-ter (Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio). – 1. L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.”

Come già accennato, da questo testo si evince che l’amministratore ha molti più compiti, tra i quali: 

• attivare la mediazione;
• prendere parte e aderire alla mediazione;
• fissare il termine ultimo in cui l’assemblea deve approvare la mediazione.

Questa prassi riduce drasticamente alcune lungaggini della mediazione, ma ovviamente non elimina il diritto sostanziale dell’assemblea condominiale di prendere la decisione finale relativamente ai documenti previsti ed emanati durante il processo di mediazione, che dovranno sempre essere approvati dall’assemblea con la maggioranza dei voti del condominio.

In particolare i documenti da approvare durante il processo di mediazione condominiale sono:

• il verbale dell’accordo di mediazione;
• la proposta di conciliazione.

Ovviamente nell’ambito del percorso di mediazione vige il rispetto delle maggioranze regolato dall’art. 1136 c.c., infatti se tale presupposto non c’è, la conciliazione non potrà essere conclusa.

La materia condominiale nella procedura di mediazione

Quali sono le controversie che possono rientrare nella mediazione civile e commerciale in ambito condominiale? La legge è molto chiara in merito, rientrano nelle controversie condominiali, che obbligatoriamente devono passare prima per la mediazione, tutte “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.” Ovvero tutte quelle controversie che hanno come oggetto la proprietà comune con proprietari (o locatari) di singole abitazioni facenti parte del condominio.

Prima dell’entrata in vigore di questa riforma quindi, l’amministratore non aveva il potere di avviare o prendere parte alla mediazione liberamente, egli doveva essere necessariamente autorizzato precedentemente mediante delibera assembleare del condominio, ovviamente ratificata dall’approvazione della maggioranza: cioè da un numero di voti pari alla maggior parte dei condòmini e con almeno la metà del valore dell’edificio basandosi sulle tabelle millesimali.

In questo modo invece la Riforma Cartabia permette all’amministratore di avere una leva maggiore nei confronti dei condomini perché, agendo per tutelare gli interessi di tutti i proprietari e locatari, è in grado di avviare un percorso di mediazione che può sfociare più facilmente in una conclusione bonaria, senza conseguenze negative.

In ogni caso non bisogna dimenticare che è sempre e solo l’assemblea a decidere, in una fase successiva, se l’operato dell’amministratore sulla mediazione in corso possa essere accettato, consegnando comunque l’ultima parola sempre alla maggioranza dei condomini. 

Sappiamo benissimo come il ruolo dell’amministratore, dalla riforma dei condomini, fino a quest’ultima nuova modifica del codice civile, sia un ruolo sempre più tecnico, ma anche con mansioni di coordinamento molto forte e spesso anche empatico, proprio come avviene nel caso della mediazione tra condomini. Essere un amministratore di condominio incisivo ed efficiente, al passo con gli aggiornamenti legislativi, non è semplice. Per questa ragione è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti per maturare competenze professionalizzanti in questo campo, al fine di interpretare e svolgere il proprio ruolo nel migliore dei modi.