Lavori straordinari condominiali e ordinari

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Non risulta affatto semplice definire con esattezza quali, in ambito condominiale, sono da definirsi lavori straordinari e quali invece ordinari.

Quello che è certo è che come riferimento normativo non può essere preso in considerazione l’art.3 del d.p.r. 380/01, in quanto i lavori straordinari in condominio sono tutt’altra cosa rispetto ai lavori straordinari definiti dal settore edilizio, e neppure l’art.2 del d.m. 37/08 in materia di impianti tecnologici.

I punti di partenza per comprendere la natura dei lavori sono sostanzialmente questi:

1. Rilevare chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori
2. Capire in che modo tale decisione può considerarsi validamente assunta

Manutenzione ordinaria condominio

Tutti gli interventi di ordinaria amministrazione possono essere decisi dall’Amministratore di Condominio; è sua la competenza della decisione, che vincolerà anche il condominio alla relativa spesa. 

L’Amministratore, infatti, come previsto dall’art.1130 C.C. deve “compiere gli atti conservati relativi alle parti comuni dell’edificio”, ossia compiere tutti quegli atti materiali (ad esempio ordinando un intervento manutentivo di un muro, di un corrimano delle scale, di un portone, ecc.) volti a garantirne la funzionalità e la corretta fruibilità e predisporre le azioni giudiziarie appropriate.

Manutenzione straordinaria  condominio

Le opere di manutenzione straordinarie devono, invece, essere sempre deliberate dall’assemblea condominiale, a meno che gli interventi necessari non presentino carattere d’urgenza così come citato dall’art.1135 C.C. (evento imprevedibile). In tale caso l’Amministratore è comunque sempre tenuto a riferire alla prima assemblea utile gli interventi effettuati, in modo da veder ratificato il suo operato.

Ai sensi del quarto comma dell’art.1136 C.C. le riparazioni straordinarie di notevole entità vanno deliberate dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (maggioranza millesimale). Ecco quindi che il fattore economico è punto centrale per individuare se la manutenzione ha caratteristiche di ordinarietà o straordinarietà.

Un’altra valutazione che dovrà essere fatta in fase deliberativa è capire se l’assemblea è chiamata a deliberare delle innovazioni; in tal caso ben altre procedure devono essere seguite e dai condomini e dall’Amministratore.