Pittura delle scale di condominio: a chi spettano le spese e come procedere

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In un contesto condominiale, la gestione e la ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni rappresentano spesso una fonte di dibattito tra i proprietari e talvolta anche con gli inquilini. 

Un esempio tipico di manutenzione riguarda la tinteggiatura delle scale, un’attività necessaria per il mantenimento in buono stato e l’estetica dell’edificio.

Le scale: definizione e natura giuridica

Le scale in un condominio sono qualificate come parti comuni, in quanto servono a garantire l’accessibilità ai vari piani dell’edificio e alle unità immobiliari. 

Questa caratterizzazione emerge chiaramente dagli articoli 1117 e 1118 del Codice Civile, che includono le scale tra le parti comuni di necessità, assieme a tetti, portoni e ascensori.

Tuttavia, esistono casi in cui le scale possono non essere considerate parti comuni, ad esempio quando sono destinate esclusivamente all’accesso di una singola unità immobiliare o di un gruppo ristretto di esse, come può accadere in complessi di villette a schiera.

Scale come parti comuni e come parti non comuni

La distinzione tra le scale considerate parti comuni o non comuni in un condominio è di grande importanza, in quanto determina non solo la ripartizione delle spese di manutenzione, ma anche chi ha diritto di voto nelle decisioni relative alla loro gestione.

Le scale come parti comuni

Le scale sono generalmente considerate parti comuni in un condominio quando sono necessarie per garantire l’accesso ai vari piani dell’edificio e alle diverse unità immobiliari. 

Questa classificazione è supportata dall’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca le parti di un edificio normalmente considerate comuni, includendo scale, ascensori, portoni e altri elementi strutturali essenziali.

Quando le scale sono parti comuni, la loro manutenzione rientra nelle responsabilità del condominio.
Ciò include interventi di pulizia, tinteggiatura, riparazioni minori o sostituzioni di componenti come ringhiere o illuminazione.
Le decisioni riguardanti queste manutenzioni sono prese dall’assemblea dei condomini, e le spese sono ripartite tra tutti i proprietari secondo i millesimi di proprietà o in base ad altri criteri definiti nel regolamento condominiale, considerando l’uso potenziale che ogni proprietario ha delle scale.

Le scale come parti non comuni

Le scale possono non essere considerate parti comuni in situazioni specifiche, quali:

• Scale private → in alcuni complessi residenziali, particolarmente in quelli formati da villette a schiera o duplex, le scale possono essere di uso esclusivo di un singolo proprietario o di pochi proprietari, non dando accesso ad altre parti comuni dell’edificio.
• Regolamenti condominiali particolari → il regolamento condominiale o l’atto di divisione può stabilire che determinate scale servono esclusivamente alcune unità immobiliari e non altre, escludendo così queste ultime dalla classificazione di parti comuni.
• Gestione e manutenzione → quando le scale sono considerate non comuni, la loro manutenzione diventa responsabilità esclusiva dei proprietari a cui le scale servono direttamente. Questi proprietari dovranno decidere autonomamente come gestire le spese per la manutenzione e dovranno organizzare gli interventi senza coinvolgere il resto del condominio. 

Le decisioni in questi casi possono essere prese senza la necessità di convocare un’assemblea condominiale, a meno che non ci sia un impatto diretto sulle parti comuni.

La classificazione delle scale influisce anche sul diritto di voto nelle assemblee condominiali. Infatti è ovvio che se le scale sono parti comuni, tutti i condomini hanno il diritto di partecipare alle decisioni che le riguardano. Se non sono parti comuni, solo i proprietari direttamente interessati avranno diritto di voto su questioni che le riguardano.

Per quanto concerne le spese, per la manutenzione delle scale comuni, esse sono distribuite tra tutti i condomini, generalmente secondo i millesimi di proprietà o secondo criteri d’uso, come precedentemente menzionato. 

Invece, per le scale non comuni, le spese sono a carico esclusivo dei proprietari che beneficiano direttamente delle scale stesse.

Tinteggiatura scale condominio: manutenzione ordinaria o straordinaria?

La classificazione delle attività di tinteggiatura delle scale in un condominio, se rientrino nella manutenzione ordinaria o straordinaria, è un altro punto essenziale per comprendere chi debba partecipare al pagamento e come debbano essere approvate tali spese in assemblea.

La manutenzione ordinaria include tutte quelle operazioni che sono necessarie per conservare nel tempo l’efficienza e l’estetica delle parti comuni, senza alterarne la struttura o la sostanza. 

Generalmente, la tinteggiatura delle scale rientra in questa categoria poiché si tratta di un intervento periodico volto a mantenere l’aspetto pulito e curato dell’edificio, senza modifiche strutturali. 

Questi lavori sono solitamente deliberati con una soglia di approvazione meno stringente in assemblea, seguendo quanto stabilito dall’art. 1136 del Codice Civile per le decisioni in materia di manutenzione ordinaria.

D’altro canto, la manutenzione straordinaria comprende interventi che modificano parti strutturali dell’edificio o che ne estendono la vita utile in modo significativo. Interventi di ampia scala, come la ristrutturazione completa del vano scale, il rifacimento dei gradini o delle ringhiere, se alterano l’aspetto originale o migliorano in modo sostanziale la funzionalità delle scale, possono essere considerati manutenzione straordinaria. 

Questi lavori richiedono un’accettazione più ampia da parte dei condomini, poiché impattano in modo più significativo sul patrimonio immobiliare e richiedono, secondo l’art. 1136 del Codice Civile, una maggioranza qualificata per l’approvazione.

Pertanto, la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è solo una questione burocratica, ma influenza direttamente i processi decisionali, i metodi di ripartizione delle spese e la gestione finanziaria del condominio. 

È fondamentale che l’amministratore di condominio chiarisca quindi questi aspetti in assemblea, prima di procedere con la votazione sulla delibera di lavori per garantire la trasparenza e il consenso informato di tutti i partecipanti.

(Leggi anche questo approfondimento sui Lavori condominiali straordinari e ordinari).

Parti incluse nella tinteggiatura delle scale

Nel contesto della tinteggiatura delle scale di un condominio, non tutte le componenti necessitano di essere verniciate. La tinteggiatura generalmente si concentra su specifiche parti che sono soggette a usura visiva e che possono essere rinnovate attraverso la pittura. 

Ecco le parti comunemente coinvolte nel processo di tinteggiatura:

• Le pareti perimetrali della tromba delle scale sono una delle principali superfici che vengono regolarmente tinteggiate.
  Ciò include tutte le superfici verticali lungo le scale, dai piani inferiori fino agli ultimi piani.
• I soffitti lungo la tromba delle scale e sopra i pianerottoli possono essere inclusi nella tinteggiatura per un rinnovamento completo dell’aspetto delle aree comuni.
• Le superfici dei pianerottoli, inclusi i muri che delimitano queste aree, sono spesso soggetti a tinteggiatura per mantenere la coerenza estetica con il resto delle scale.
• L’androne, essendo l’ingresso principale e spesso parte integrante delle scale, viene incluso nel processo di tinteggiatura.
  Questo spazio è cruciale per dare una prima buona impressione a chi entra nell’edificio.
• Anche se non sempre incluse, le porte, specialmente quelle antincendio che si trovano comunemente sui pianerottoli delle scale, possono essere verniciate per garantire che siano in buone condizioni e si integrino bene con il resto delle aree tinteggiate.

Naturalmente, la scelta di includere questi elementi nel processo di tinteggiatura dipende dalle decisioni prese dall’assemblea condominiale e dall’amministratore, basate sulle necessità estetiche e di manutenzione del condominio. 

La tinteggiatura di queste aree contribuisce non solo a migliorare l’aspetto visivo, ma anche a proteggere i materiali sottostanti e a mantenere un ambiente pulito e accogliente per i residenti e, perché no, anche per gli ospiti!

Decisione e approvazione della tinteggiatura

Come può essere prevedibile, la decisione di procedere alla tinteggiatura delle scale è di competenza dell’assemblea condominiale. 

La delibera deve essere approvata con le modalità previste dall’art. 1136 del Codice Civile:

• In prima convocazione, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi. 
• In seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo del valore in millesimi.

Una volta approvata, l’amministratore condominiale avrà il compito di organizzare l’esecuzione dei lavori, selezionare la ditta incaricata e gestire il relativo finanziamento.

Ripartizione delle spese di tinteggiatura

Il criterio di ripartizione delle spese è regolato dall’art. 1123 del Codice Civile. 

Le spese per la manutenzione delle parti comuni, come le scale, devono essere distribuite tra i proprietari, in base all’uso potenziale di ciascuno. 

Questo significa che:

• I proprietari dei piani superiori, teoricamente facendo un uso maggiore delle scale, contribuiranno in misura maggiore rispetto a chi risiede ai piani inferiori.
• La quota parte è calcolata in base ai millesimi di proprietà, per quanto riguarda il valore dell’unità immobiliare, e in proporzione all’altezza del piano, per quanto concerne l’uso effettivo delle scale. (Leggi anche Cosa sono e come si calcolano i millesimi condominiali).

Inoltre, bisogna sottolineare che anche il proprietario al pianterreno è tenuto a partecipare alle spese di tinteggiatura delle scale. 

Sebbene possa pensare di non utilizzare le scale, la legge considera l’uso potenziale e non quello effettivo! 

Il ruolo degli inquilini nelle spese di tinteggiatura

Secondo la normativa vigente, gli inquilini non sono direttamente responsabili delle spese condominiali che riguardano la manutenzione straordinaria o le modifiche alle parti comuni. 

Tuttavia, possono essere tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura, se questo è stato specificato nel contratto di locazione. 

In assenza di una tale clausola, tali spese rimangono a carico del proprietario.

A proposito di questo, puoi anche leggere l’articolo Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino: guida completa.

Dopo aver specificato alcuni dettagli, è chiaro quindi che la determinazione del carattere comune o non comune delle scale in un edificio condominiale ha un impatto significativo sulla gestione finanziaria e amministrativa del condominio. 

È fondamentale inoltre che tutti i proprietari siano chiaramente informati della natura delle scale all’interno del proprio edificio, per garantire che le decisioni e la ripartizione delle spese siano gestite in modo equo e conforme alle normative vigenti.