Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino: guida completa

Che siano delle spese straordinarie come il rifacimento del balcone o di lavori di manutenzione ordinaria come il taglio delle siepi nel giardino condominiale, ci sono delle spese da dividere con altri condòmini. 

Ma chi vive in un palazzo è spesso una persona diversa dal proprietario dell’appartamento, pensiamo agli studenti e alle studentesse fuori sede, a tutte le persone che pagano un affitto per un’abitazione, un negozio o altre attività commerciali.

In questi casi, quando ci sono delle spese da sostenere sorgono spesso dei dubbi: quando deve pagare il proprietario? La serratura nuova da pagare spetta solo agli inquilini? Chi deve comprare il contatore dell’acqua se deve essere sostituito? O ancora, se l’ascensore si rompe, chi è che partecipa al pagamento delle spese? 

La decisione su come dividere le spese tra proprietario e inquilino non è arbitraria o dettata dal caso, ma prevista dalla legge in modo chiaro. Vediamo quindi i punti più importanti e i nodi più controversi.

Quali spese spettano al proprietario? 

Possiamo riassumerle in poche parole, ovvero tutte le spese di manutenzione straordinaria che interessano gli interni dell’appartamento, gli esterni del condominio e gli impianti elettrici, idrici o del gas. 

Ma in quali casi una manutenzione si definisce straordinaria? Quando il lavoro di manutenzione apporta delle migliorie e delle modifiche che durano nel tempo, anche quando l’inquilino lascerà l’appartamento.

Ad esempio, sono lavori di manutenzione straordinaria:

• il rifacimento del tetto 
• la sostituzione della caldaia 
• il rifacimento dei balconi condominiali 
• la costruzione di nuove recinzioni o cancelli 
• la riparazione della rete fognaria 
• la sostituzione dei pavimenti dell’appartamento 
• il cambio di destinazione del giardino condominiale in parcheggio 

Se il proprietario non paga, a chi tocca affrontare le spese?

È dovere dell’amministratore di condominio sollecitare il proprietario a effettuare il pagamento. 

Quali spese sono a carico dell’inquilino?

Le spese che riguardano i consumi (i cosiddetti oneri accessori) previste dal contratto, che possono essere pagate in due modalità: con un quota mensile o sulla base delle singole bollette.

Altre spese a carico dell’inquilino sono quelle riguardanti la manutenzione ordinaria del condominio, ovvero tutti quei lavori che riportano un buon funzionamento della struttura esterna o di altre componenti interne dell’appartamento senza modificarne il valore.

Facciamo un esempio. Uno stesso elemento, come la serratura di una porta che deve essere sostituita, è a carico del proprietario dell’immobile, mentre il rifacimento delle chiavi all’inquilino.

Altre spese di manutenzione ordinaria e quindi a carico dell’inquilino sono:

• l’installazione di inferriate 
• la manutenzione del giardino e del cortile 
• la sostituzione delle grondaie 
• la sostituzione di porte e finestre 
• la riparazione di impianti elettrici
• la sostituzione dei sanitari 
• la sostituzione lampadine
• le pulizie dell’ascensore e delle scale 
• la sostituzione dei fiori nei giardini o delle aiuole 
• la sostituzione dei vetri in caso di rottura
• la pulizia annuale dei filtri dell’impianto di condizionamento dell’aria 

Se l’inquilino ritarda il pagamento o versa solo una parte di quanto gli spetta, l’amministratore può richiedere il pagamento al proprietario, che non potrà opporsi al saldo degli oneri, ma potrà chiedere la restituzione della somma in base all’anticipo versato. Infatti, per legge l’inquilino è obbligato a saldare le morosità e il proprietario è responsabile delle mancanze del suo inquilino.
Può capitare anche un caso opposto, ovvero che l’inquilino paghi (ingiustamente) delle somme che non rientrano nelle spese da pagare. In questi casi, si possono richiedere i documenti per controllare gli importi. Nel caso in cui si ritenga di aver pagato una somma non dovuta, ci si potrà rivolgere al tribunale per ottenere la restituzione della somma con le prove del pagamento effettuato e della voce di spesa ingiustificata.