Regolamento di condominio, una guida pratica

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Vivere in un condominio, magari nella zona che hai sempre desiderato o più vicina al posto di lavoro, è una soluzione comoda, che dà una maggior sicurezza e praticità. D’altra parte abitare in un appartamento significa dividere le spese con altri condòmini, orari di silenzio da rispettare, evitare di stendere la biancheria all’esterno perché potrebbe gocciolare sul balcone sottostante. Molto spesso, si deve anche avere a che fare con dei vicini incivili.

La vita in condominio non è di certo semplice, ma per fortuna esiste il regolamento di condominio che risolve la maggior parte delle questioni condominiali. Il regolamento è proprio un documento che regola le relazioni tra le persone che abitano nello stesso condominio, indicando cosa è ammesso o vietato fare.

In questo articolo approfondiremo cosa deve contenere un regolamento, quante tipologie dello stesso esistono e se è possibile modificarlo. In altre parole, sarà una guida pratica per capire cosa deve contenere un perfetto regolamento di condominio.

Le tipologie di regolamento di condominio

Esistono due tipi di regolamento condominiale: contrattuale e assembleare.
Entrambi contengono le norme, ma hanno natura diversa. Vediamo nel dettaglio cosa significano e quali sono le caratteristiche:

• Regolamento contrattuale: chiamato anche convenzionale, è predisposto dal costruttore dell’edificio condominiale e si trova nell’atto d’acquisto dell’appartamento o in allegato. Questo tipo di regolamento può ad esempio vietare di adibire l’appartamento a locale commerciale (b&b, ambulatorio medico, centro estetico, studio legale ecc.) e va ad incidere anche sulla sfera individuale delle persone che vivono in condominio.
  
• Regolamento assembleare: chiamato anche maggioritario, è realizzato per regolare l’uso delle parti in comune ed è voluto da tutti i condòmini, i quali si riuniscono in assemblea per approvarlo. In questo caso non esisteva un regolamento predisposto in origine dal costruttore dell’edificio.

Cosa deve contenere un perfetto regolamento condominiale? 

Per evitare che si vada contro la legge e che ogni condominio sia un mondo a sé, l’articolo 1138 del Codice Civile dà delle indicazioni su cosa deve prevedere nel documento. 

Ad esempio, le norme del regolamento condominiale:  

• non possono andare a favore di alcuni condomini a discapito di altri 
• devono garantire il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni (art. 1118 del Codice Civile)
• non prevedere la divisibilità delle parti in comune al vantaggio della singola persona (art 1119 del Codice Civile). Per esempio, pensiamo al caso di un giardino condominiale suddiviso e utilizzato solo da due condòmini.
• regolano la nomina dell’amministratore e la sua revoca
• non possono vietare di avere animali domestici, come prevede la legge sulla riforma del condominio del 2013 (n. 220/2012)

Il regolamento disciplina quindi:

• l’uso degli spazi in comune come il giardino, le scale, il terrazzo, il cortile e dei servizi che mettono a disposizione. Pensiamo quindi all’uso di barbecue, del parcheggio, dell’ascensore o della piscina di un palazzo
• le spese condominiali e la loro suddivisione. Ad esempio, le spese per pagare l’amministratore in base ai millesimi di proprietà
• il decoro dell’edificio, quindi decidere il colore delle targhette per eventuali uffici, delle tende da sole o della facciata 
• l’amministrazione, come le procedure per la convocazione dell’assemblea condominiale 

Inoltre, il regolamento è obbligatorio se sono presenti più di 10 condòmini.

Cosa succede se invece i condomini sono più di 10 ma non è stato predisposto un regolamento? Non ci sono conseguenze particolari dal punto di vista legale, quindi l’obbligo non implica una sanzione. 

Messa in quest’ottica è facile capire come in realtà si tratti di un obbligo abbastanza fittizio. Ciononostante predisporre un regolamento condominiale deve essere una priorità soprattutto per la pacifica convivenza e la gestione ottimale del condominio, ancor prima che per rispettare le normative vigenti.

Cosa accade a chi non rispetta il regolamento condominiale? 

Può pagare una sanzione che va dai 200 € agli 800 € in caso di recidiva, cioè se non si rispettano le norme in modo ripetuto e volontario, per le quali si era già stati segnalati.

Ogni condominio può scegliere l’importo da far pagare in caso di infrazione e inserirlo nel suo regolamento. Ciò che invece non si può fare è superare la soglia di 800 €, appellarsi alla Corte di Cassazione o far pagare chi ha infranto il regolamento in altri modi. 

Facciamo un esempio concreto. Se un condòmino deve pagare 500 € per aver danneggiato l’ascensore, non può essere punito impedendogli di usufruire di altre parti in comune come il cortile o il giardino.

Infine, l’amministratore una volta ricevuta la somma prevista, deve utilizzare il denaro per le spese ordinarie del condominio.

Si può modificare un regolamento già esistente?

Sì, e la procedura varia se il regolamento è ordinario oppure contrattuale. 

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Se il regolamento è di tipo assembleare, quindi approvato dall’assemblea, anche il singolo condòmino può proporre delle modifiche. Si deciderà poi in assemblea se accogliere e modificare una norma prevista. Per essere valida, deve esserci la maggioranza dei presenti all’assemblea, che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio.
Se invece il regolamento di tipo contrattuale deve esserci l’unanimità dei condomini.