Come si conteggiano le spese condominiali

L’Amministratore ha una serie di obblighi verso il condominio e verso tutti i Condòmini, a partire dalla gestione delle spese periodiche, che sono destinate al mantenimento delle parti in comune, per la loro:

• conservazione
• manutenzione 
• fruibilità.

Si tratta quindi di gestire le spese condominiali ordinarie e straordinarie: pulizia delle scale, dei pianerottoli, del sottotetto, degli stenditoi, sistemazione delle aiuole, del giardino e del cortile, riparazione lampadine interne ed esterne, riparazioni eventuali di cancelli automatici danneggiati, manutenzione dell’ascensore, opere di edilizia vere e proprie che interessano le pertinenze comuni, compenso dell’amministratore di condominio ecc. (Scopri quali sono i lavori ordinari e straordinari di un condominio).

Le spese condominiali, come è evidente, possono essere sia una quota fissa da versare con cadenza mensile, trimestrale, semestrale, annuale (secondo quanto stabilito dal regolamento di condominio), sia una quota temporanea, che va versata invece fino al termine del pagamento dei lavori effettuati.

Qualunque sia l’intervento da compiere nel condominio però, il conteggio delle spese non può essere lo stesso per tutti i condòmini!

Alcuni appartamenti sono più grandi di altri; alcuni si trovano al piano terra e altri al quinto; alcune persone possono quindi usufruire di un bene o un servizio in maniera maggiore o minore rispetto ad altri.

Come avviene quindi il calcolo delle spese condominiali?

Secondo quanto afferma l’Art. 1123 del Codice Civile, le spese condominiali vanno conteggiate:

• in misura  proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione,
• in proporzione dell’uso che ciascuno può fare di eventuali migliorie e servizi che vengono apportati agli spazi comuni,
• in base al numero di condòmini che trae utilità per eventuali opere realizzate.

Per avere chiara la ripartizione di tali spese ancora più dettagliatamente, si possono consultare gli articoli 1124, 1125, 1126 del Codice Civile, nonché il regolamento del proprio condominio.

La ripartizione delle spese condominiali avviene quindi secondo criteri ben precisi:

• grado di fruizione
• proporzione rispetto al valore della proprietà.

Il grado di fruizione può essere anche solo potenziale e si riferisce, per la precisione, alla misura in cui i singoli condòmini possono utilizzare un determinato bene o servizio.

Facciamo un esempio.

La persona che vive al piano terra non ha bisogno di utilizzare l’ascensore per arrivare a casa sua, mentre quella che vive al quinto piano normalmente lo utilizza.

Il grado di fruizione potenziale però in questo caso è nel fatto che la persona del piano terra, anche se non usa abitualmente l’ascensore, potrebbe dover raggiungere l’ultimo piano, il sottotetto o il seminterrato per stendere la biancheria (qualora sia previsto dal regolamento), per riparare la sua antenna oppure per riporre alcuni oggetti nella sua cantina.

Diversa è invece la ripartizione delle spese in proporzione al valore della proprietà. Essa infatti viene calcolata in base alle tabelle millesimali, che sono un documento allegato importantissimo del regolamento di condominio.

Grazie a esse infatti è possibile, non solo stabilire con precisione quali sono le quote di ciascuno per le spese condominiali, ma anche le maggioranze assembleari e la misura dei diritti di ciascun condòmino sulle pertinenze comuni.

I millesimali sono stabiliti da un tecnico esperto, in base alla superficie reale e alle caratteristiche delle singole unità immobiliari: numero stanze, numero balconi, piano, orientamento (a sud, nord ecc), presenza o meno di box, cantine e così via.

Normalmente, per evitare disguidi o calcoli errati, gli amministratori di condominio si servono di gestionali appositi o del supporto di tecnici specializzati, per effettuare un conteggio di spese ben ripartito tra tutti i condòmini.

Le principali tabelle millesimali sono 3:

• tabella generale (tabella A),
• tabella per le scale e tabella per l’ascensore (“tabella B” e “tabella C”),
• tabella per il riscaldamento (“tabella D”).

Proviamo a fare un esempio, per capire meglio come vengono effettuati i conteggi delle spese.

Prendiamo un condominio di 5 condòmini: A, B, C, D ed E.

1. A) ha una quota millesimale di 210
2. B) ha una quota millesimale di 250
3. C) ha una quota millesimale di 240
4. D) ha una quota millesimale di 145
5. E) ha una quota millesimale di 155

Bisogna pagare la spesa per la pulizia delle scale: 2000 euro.

Come viene ripartita in questo caso la spesa, considerando i millesimali di ciascun condòmino?

Bisogna fare una proporzione

2000: 1000= x: 210 → 2000 è la spesa totale, 1000 sono i millesimali, x è la spesa da individuare, 210 è la quota millesimale del condòmino A.

A questa proporzione segue quindi la formula (2000×210):1000= 420

Al 210 bisogna sostituire i millesimali di ciascuno degli altri condòmini per vedere quali sono le loro somme. 

Avremo quindi:

1. B) 2000: 1000= x: 250 → (2000×250): 1000= 500
2. C) 2000: 1000= x: 240 → (2000×240): 1000= 480
3. D) 2000: 1000= x: 145 → (2000×145): 1000= 290
4. E) 2000: 1000= x: 155 → (2000×155): 1000=  310

Come viene ripartita la spesa tra inquilino e proprietario?

Partendo dal presupposto giuridico che è sempre il proprietario dell’immobile a rispondere del pagamento delle spese condominiali nei confronti del Condominio, le condizioni di pagamento delle spese condominiali vengono stabilite nel contratto di affitto dell’unità immobiliare? 

Nella maggior parte dei casi, l’inquilino paga le spese condominiali ordinarie, mentre l’onere relativo alle spese condominiali straordinarie spetta al proprietario.

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