Uno dei momenti centrali della vita condominiale è sicuramente l’assemblea dei condomini, ma che a causa della pandemia che stiamo vivendo, è diventato un appuntamento che si tiene prevalentemente online in videoconferenza, con il rischio di ridurre notevolmente l’attenzione in relazione agli argomenti che vengono affrontati e nel quale non è sempre agevole partecipare per chi non ha dimestichezza con gli strumenti digitali.
L’Assemblea di condominio ha un ruolo estremamente importante e delicato nella gestione di uno stabile in quanto luogo dove vengono prese decisioni volte a favorire una serena e pacifica convivenza all’interno del condominio.
La legge n. 220/2013, conosciuta anche come “riforma del condominio”, ha modificato la disciplina in materia di condominio, introducendo nuove regole anche sulle modalità di convocazione dell’assemblea.
Di seguito le modalità per convocare l’assemblea.
La lettera di convocazione dell’Assemblea deve:
essere consegnata ai singoli condomini a mano;
essere spedita per raccomandata;
essere inviata tramite fax o PEC.
È compito riservato all’amministratore convocare l’assemblea di condominio, come previsto nell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. per le deliberazioni indicate dall’art.1135 del codice, anche in via straordinaria quando ritenuto necessario e a fronte di fatti rilevanti o su richiesta dei condomini. Anche i condomini potranno richiedere la convocazione sia ordinaria che straordinaria.
Come Convocare l’Assemblea
L’Assemblea può essere convocata per trattare temi quali eventuali interventi di manutenzione o della nomina di un nuovo amministratore, per approvare i conti del condominio, per discutere di questioni legate alla destinazione dei fondi dello stabile o dell’installazione di impianti energetici.
La convocazione da parte dei condomini può avvenire solo in determinati casi specifici quali, ad esempio, la denuncia di irregolarità o la discussione di interventi innovativi e agevolazioni a tutela della destinazione d’uso delle parti comuni, o qualora un condomino intendesse apportare interventi edili che potrebbero recare danni al vicinato.
L’Assemblea può essere convocata direttamente da almeno due condomini, rappresentanti almeno un sesto del valore dello stabile, solo nel caso in cui l’amministratore non provveda a convocarla nei successivi 10 giorni dalla richiesta. Nel caso in cui non si riesca a raggiungere un sesto del valore dell’immobile potranno essere coinvolti altri condomini.
In caso di assenza o decesso dell’Amministratore o se l’Amministratore perde i requisiti per mantenere l’incarico, l’Assemblea potrà essere convocata dal singolo condomino.
Una volta verificata la regolarità della richiesta di convocazione, i o il richiedente dovrà compilare una lettera standard, differente in caso sia l’Amministratore o i condomini a convocarla, e fare in modo che venga recapitata a tutti i condomini, seguendo una delle modalità di cui sopra, in forma scritta e inviata tramite raccomandata, almeno cinque giorni prima della data di convocazione dell’Assemblea.
La lettera di convocazione
Trattandosi di un documento formale, dovrà contenere obbligatoriamente determinate informazioni quali, in caso di richiesta di convocazione da parte dei condomini, i nomi degli stessi e il nome del destinatario della lettera, il luogo, la data e l’ora in cui avverrà l’assemblea condominiale.
Infine dovrà essere riportato l’ordine del giorno con i temi che verranno discussi. Qualora venisse a mancare una di queste informazioni qualsiasi condomino potrà chiederne l’annullamento.
Al momento della convocazione dovrà essere raggiunto il quorum costitutivo, ossia il numero minimo di condomini affinché questa sia effettivamente regolare.
L’assemblea di condominio
Secondo il codice civile, affinché l’assemblea di condominio sia valida è necessaria la presenza della maggioranza dei condomini per un valore complessivo dello stabile pari a due terzi. In caso di seconda convocazione è sufficiente raggiungere un terzo dei condomini per un valore complessivo dello stabile pari a un terzo.
Una volta ottenuto il quorum, all’inizio dell’assemblea è necessario nominare il presidente che avrà il compito di moderare le discussioni sui temi previsti nell’ordine del giorno e il segretario che avrà l’incarico di verbalizzare tali discussioni. Ogni punto dell’ordine del giorno verrà votato dai partecipanti all’Assemblea. In prima convocazione sarà sufficiente raggiungere la maggioranza, in seconda sarà necessario un terzo dei votanti affinché i punti vengano approvati. Relativamente all’importanza di ogni tema potrebbe servire la maggioranza rappresentante almeno metà del valore dello stabile, o due terzi del suddetto. Il verbale, se redatto in modo inesatto, può consentire a ogni condomino di annullare le decisioni prese, pertanto, è di fondamentale importanza il ruolo del segretario che dovrà verbalizzare correttamente la discussione.
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