L’assicurazione casa in affitto riguarda due soggetti con esigenze diverse: il proprietario, che deve tutelare il valore dell’immobile, e l’inquilino, che risponde civilmente dei danni che può causare durante il periodo di locazione.
Non esiste un’unica polizza valida per entrambi, ma due tipologie di copertura che rispondono a rischi distinti e che, nella pratica, si integrano a vicenda. Capire chi deve assicurarsi, per cosa e con quali costi è il primo passo per evitare dispute economiche quando qualcosa va storto, dal piccolo allagamento all’incendio che compromette l’intero appartamento.
Cos’è l’assicurazione casa in affitto
L’assicurazione casa in affitto è l’insieme delle polizze che coprono un immobile locato dai danni che può subire o causare durante la durata del contratto, distinguendo la responsabilità del proprietario su muri e impianti da quella dell’inquilino sui beni e sulla condotta d’uso.
Nella prassi assicurativa italiana, questo ambito si articola principalmente in due prodotti: la polizza del locatore, che tutela il fabbricato, e la polizza rischio locativo (o RC inquilino), che tutela chi vive nell’immobile e chi ne è proprietario dai danni imputabili alla conduzione dell’appartamento.
Assicurazione casa affittata: chi deve farla, proprietario o inquilino
Per legge, in Italia non esiste un obbligo generale che imponga a proprietario o inquilino di stipulare un’assicurazione sulla casa locata.
La questione è regolata più dal buon senso contrattuale e dal Codice Civile che da una norma specifica, ed è proprio questa assenza di obbligo diretto a generare la maggior parte dei dubbi tra chi cerca informazioni su questo tema.
Il Codice Civile, agli articoli 1588, 1589 e 1611, stabilisce però un principio rilevante: se durante la locazione l’immobile subisce un incendio o viene distrutto, l’inquilino è presunto responsabile del danno, salvo che dimostri che l’evento è dipeso da causa a lui non imputabile.
È questa inversione dell’onere della prova a rendere, di fatto, quasi indispensabile per l’inquilino una copertura assicurativa dedicata, nota come rischio locativo: senza polizza, toccherebbe a lui provare la propria estraneità ai fatti, un compito spesso complesso e costoso.
Per il proprietario il ragionamento è diverso e riguarda la tutela del patrimonio immobiliare. Gli articoli 1575 e 1576 c.c. impongono al locatore di consegnare e mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso pattuito, un obbligo che rende opportuno assicurare la struttura contro incendio, eventi atmosferici e altri rischi indipendentemente dal fatto che l’immobile sia abitato dal proprietario stesso o da un inquilino.
In assenza di una polizza sul fabbricato, un danno strutturale grave ricadrebbe interamente sulle finanze del proprietario, a meno che non sia imputabile con certezza alla condotta dell’inquilino.
Cosa può prevedere il contratto di locazione
Sebbene la legge non obblighi nessuna delle due parti, è sempre più diffusa la prassi di inserire nel contratto di locazione una clausola che impone all’inquilino di stipulare una polizza RC prima della consegna delle chiavi.
Questa richiesta non ha base normativa autonoma, ma diventa vincolante nel momento in cui viene sottoscritta dalle parti: il proprietario può quindi legittimamente subordinare la firma del contratto alla presentazione di una polizza attiva, così come può chiedere di visionarne il rinnovo annuale.
Chi affitta casa senza inserire questa clausola resta comunque tutelato dagli articoli del Codice Civile citati sopra, ma con un onere della prova meno favorevole in caso di sinistro.
Cosa copre l’assicurazione casa in affitto
Le garanzie disponibili per un immobile locato si dividono in modo netto tra quelle pensate per il proprietario e quelle pensate per l’inquilino, anche se molte compagnie propongono oggi polizze combinate che includono entrambe le prospettive in un’unica soluzione.
Le garanzie della polizza del proprietario
La polizza che il proprietario stipula sul proprio immobile locato copre tipicamente incendio, scoppio ed esplosione, eventi atmosferici, fenomeni elettrici e, quando inclusa, la responsabilità civile verso terzi (RC proprietario) per i danni che l’immobile può causare a persone o cose esterne, come un cedimento di un balcone o un’infiltrazione che raggiunge l’appartamento del vicino.
Questa copertura tutela il fabbricato in sé, cioè muri, tetto e impianti fissi, ma non si estende ai beni mobili dell’inquilino né alla sua responsabilità personale.
Le garanzie della polizza rischio locativo (RC inquilino)
La polizza rischio locativo, detta anche RC inquilino o RC della conduzione, copre l’inquilino per i danni causati involontariamente all’immobile durante il periodo di locazione, in particolare quelli derivanti daincendio, scoppio, implosione ed esplosione, oltre ai malfunzionamenti di impianti elettrici e termici, ma anche le tubature dell’acqua. È la garanzia che risponde direttamente alla presunzione di responsabilità prevista dagli articoli 1588 e 1589 c.c., e per questo motivo rappresenta il nucleo minimo di protezione consigliato a chiunque prenda un immobile in affitto.
Una estensione spesso raccomandata è il ricorso terzi da incendio, che copre i danni causati agli appartamenti confinanti in caso di incendio propagatosi dall’unità locata: senza questa garanzia, un sinistro che coinvolge anche i vicini può generare richieste di risarcimento significative a carico dell’inquilino. Va inoltre chiarito un equivoco comune: la polizza rischio locativo non copre i beni personali dell’inquilino, come mobili o dispositivi elettronici, per i quali serve una garanzia distinta sul contenuto.
Cosa non copre l’assicurazione casa in affitto
Nessuna delle due polizze, da sola, copre automaticamente ogni tipo di danno.
La polizza del proprietario non risarcisce i danni causati dalla negligenza dell’inquilino, mentre la polizza rischio locativo non copre i danni dovuti a fattori esterni all’immobile, come un evento atmosferico eccezionale o un furto subito dall’inquilino stesso, per i quali servono garanzie aggiuntive specifiche.
È inoltre frequente che le polizze prevedano una franchigia, cioè una soglia minima sotto la quale il danno resta a carico dell’assicurato: verificarne l’importo prima di sottoscrivere la polizza evita sorprese in caso di sinistri di modesta entità.
Quanto costa l’assicurazione casa in affitto
Il costo dell’assicurazione casa in affitto varia sensibilmente a seconda che si tratti della polizza del proprietario o di quella dell’inquilino, oltre che in base a massimali, franchigie e garanzie accessorie scelte.
Una polizza rischio locativo base, con la sola copertura RC inquilino e incendio, ha generalmente un costo compreso tra 60 e 120 euro l’anno per un appartamento di medie dimensioni, un investimento contenuto rispetto al rischio economico che l’inquilino si troverebbe altrimenti a coprire di tasca propria.
Aggiungendo garanzie come il ricorso terzi, la tutela legale o l’assistenza domestica, il premio annuo può salire fino a 150-200 euro, restando comunque una spesa proporzionata rispetto alla protezione offerta.
La polizza sul fabbricato stipulata dal proprietario ha invece un costo più variabile, legato al valore dell’immobile, alla superficie, alla zona geografica e al livello di rischio sismico o idrogeologico dell’area.
Per un’abitazione di dimensioni medie una copertura base contro incendio e scoppio può partire da poche centinaia di euro l’anno, mentre una polizza multirischio più completa, che include anche eventi atmosferici, ricorso terzi e responsabilità civile, comporta un premio proporzionalmente più alto.
Esiste infine un terzo prodotto, meno noto ma in crescita, pensato specificamente per i proprietari: la polizza contro la morosità, il cui premio è spesso calcolato in percentuale sul canone annuo, indicativamente tra il 2% e il 10%, e che copre il mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino piuttosto che un danno fisico all’immobile. Si tratta di una tutela distinta dalle garanzie danni, pensata per il rischio economico della locazione più che per quello strutturale.
Come scegliere la polizza giusta per una casa in affitto
La scelta della copertura più adatta dipende dal ruolo che si ricopre nel contratto di locazione.
Chi affitta come inquilino dovrebbe innanzitutto verificare se il contratto impone già una polizza specifica e, in caso contrario, valutare comunque una copertura rischio locativo con estensione ricorso terzi, data la presunzione di responsabilità prevista dal Codice Civile.
Chi possiede l’immobile e lo dà in locazione dovrebbe invece concentrarsi su una polizza fabbricato con RC proprietario, verificando che i massimali siano adeguati al valore reale dell’immobile e non solo al valore catastale, spesso inferiore a quello di mercato.
In entrambi i casi conviene confrontare più preventivi, leggere con attenzione le esclusioni riportate nel fascicolo informativo della polizza e verificare l’importo delle franchigie applicate alle singole garanzie, poiché è proprio in questi dettagli che si nascondono le differenze reali tra un contratto assicurativo vantaggioso e uno solo apparentemente economico.
FAQ
No, non esiste un obbligo legale generale. Diventa vincolante solo se richiesta esplicitamente da una clausola del contratto di locazione firmato tra le parti.
Entrambi possono avere una polizza, ma con finalità diverse: il proprietario assicura il fabbricato, l’inquilino la propria responsabilità verso il fabbricato e verso terzi.
Copre i danni involontari causati all’immobile locato, principalmente da incendio, scoppio ed esplosione, oltre ai danni da impianti elettrici e termici.
No, la polizza rischio locativo copre la responsabilità verso l’immobile, non i beni mobili dell’inquilino, per i quali serve una garanzia sul contenuto separata.
Una polizza rischio locativo base costa indicativamente tra 60 e 120 euro l’anno, mentre la polizza fabbricato del proprietario varia in base al valore e alla zona dell’immobile.
Chi si appresta a firmare un contratto di locazione trova spesso, tra le clausole meno immediate da interpretare, proprio quelle relative alla copertura assicurativa richiesta all’inquilino o mantenuta dal proprietario.
Per chi si sta orientando tra le clausole di un nuovo contratto, può essere utile approfondire anche i temi legati al contratto di locazione e alle procedure previste in caso di sfratto per morosità, due ambiti strettamente collegati alla gestione assicurativa di un immobile affittato.
