Condono Edilizio 2024: la guida completa al Decreto Salva Casa 2024

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Il decreto-legge 69/2024, meglio noto come “decreto salva casa 2024”, è entrato in vigore il 30 maggio 2024, portando con sé significative novità per la semplificazione e la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”. 

Questo provvedimento interessa potenzialmente oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano, offrendo a moltissimi la possibilità di sanare diverse irregolarità. 

Cosa prevede il decreto salva casa 2024?

Il decreto salva casa 2024 consente la sanatoria di numerosi interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo abilitativo, come l’adeguamento delle finestre, lo spostamento di tramezzi, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi e altre aggiunte strutturali. 

Vediamo nel dettaglio quali sono le principali disposizioni del decreto.

Tipologie di difformità sanabili

Il condono edilizio 2024 permette la regolarizzazione di tre principali tipologie di difformità:

1. Difformità formali

Le difformità formali derivano da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile. 

Queste incertezze possono sorgere a causa di normative poco chiare o di differenti interpretazioni da parte delle autorità locali. 

Il decreto mira a risolvere queste situazioni permettendo di sanare irregolarità documentali che, pur non comportando modifiche strutturali significative, potrebbero comunque impedire la piena conformità legale dell’immobile.

2. Difformità edilizie interne

Le difformità edilizie interne, o “tolleranze costruttive”, si riferiscono a modifiche interne che sono state effettuate senza autorizzazione formale. 

Questi interventi spesso accumulati nel tempo possono includere lo spostamento di tramezzi, l’aggiunta di soppalchi o verande, e altre modifiche che non alterano significativamente la struttura esterna dell’edificio, ma che non sono mai state ufficialmente autorizzate. 

Il decreto consente di sanare tali interventi, rendendo legittimi questi aggiustamenti interni, che spesso risultano difficili da documentare retroattivamente.

3. Difformità sanabili all’epoca di realizzazione

Questa categoria riguarda interventi che potevano essere sanati al momento della loro realizzazione, ma che oggi non sono più sanabili a causa della normativa vigente. 

La “doppia conformità” richiede che un intervento sia conforme sia alla normativa in vigore, al momento della sua realizzazione, che a quella vigente, al momento della richiesta di sanatoria. Molte difformità parziali che rispettavano le norme al momento della loro esecuzione non possono essere sanate oggi. 

Il decreto introduce la possibilità di sanare queste situazioni storiche, permettendo di superare le restrizioni imposte dalla doppia conformità.

Impatto del decreto salva casa 2024 sui condomini

Il decreto salva casa 2024 avrà un impatto significativo anche sui condomini, offrendo una preziosa occasione per sanare diverse irregolarità che possono essersi accumulate nel tempo. 

Gli amministratori di condominio avranno un ruolo cruciale nel supportare i condomini durante l’intero processo di regolarizzazione. 

In particolare, il decreto consente di sanare le difformità edilizie interne, come lo spostamento di tramezzi, la creazione di verande, soppalchi o altre aggiunte non autorizzate. Questi interventi, spesso realizzati per migliorare la funzionalità degli spazi abitativi, possono ora essere regolarizzati in modo da garantire la conformità legale e la sicurezza strutturale dell’edificio.

Le assemblee condominiali saranno il luogo dove discutere e approvare le procedure necessarie per avviare la sanatoria. 

È fondamentale che l’amministratore informi dettagliatamente i condòmini sulle opportunità e sugli obblighi previsti dal decreto, facilitando la raccolta della documentazione necessaria e la presentazione delle domande di sanatoria. 

Inoltre, il decreto prevede il superamento della doppia conformità, semplificando così la sanatoria di interventi che, sebbene conformi alla normativa vigente al momento della loro realizzazione, non lo sarebbero sotto le regole attuali.

Per gestire efficacemente queste pratiche, gli amministratori potranno avvalersi della collaborazione di tecnici specializzati, come architetti e ingegneri, che certificheranno la conformità degli interventi e assisteranno nella redazione della documentazione tecnica richiesta. 

Sarà altresì importante valutare l’impatto economico delle sanzioni pecuniarie, calcolate in base all’incremento di valore dell’immobile, e definire un piano finanziario condiviso con i condòmini per far fronte ai costi della regolarizzazione.

Modifiche al Testo unico per l’edilizia

Il decreto salva casa apporta significative modifiche al D.P.R. 380/2001 (Testo unico per l’edilizia), introducendo nuove disposizioni che mirano a semplificare e ampliare le opportunità di sanatoria. 

Vediamo allora quali sono le principali modifiche.

Edilizia libera

Sono state introdotte modifiche all’articolo 6, comma 1, del Testo unico per l’edilizia, per ampliare le categorie di interventi che possono essere eseguiti senza richiedere alcun titolo abilitativo. Questi interventi, considerati di impatto minimo, includono:

• Interventi di manutenzione ordinaria, ovvero, lavori che non alterano la struttura dell’edificio, come la tinteggiatura o la sostituzione di rivestimenti.
• Installazione di pompe di calore < 12 kW, per il risparmio energetico e il miglioramento dell’efficienza energetica.
• Rimozione di barriere architettoniche, per migliorare l’accessibilità agli edifici.
• Installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePa), che non configurano spazi chiusi e non generano nuove volumetrie.
  Esse possono essere installate senza necessità di permessi, purché rispettino determinate caratteristiche tecniche ed estetiche.

Stato legittimo degli immobili

Le modifiche all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 semplificano la procedura per attestare lo stato legittimo di un immobile. 

Invece di dover ricostruire l’intera catena dei titoli abilitativi, saranno sufficienti i seguenti titoli:

• il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile
• il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare, integrato con eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Mutamento della destinazione d’uso

L’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia è stato modificato per facilitare i cambi di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari senza opere. 

Le principali novità includono l’indifferenza funzionale e i cambi di destinazione sempre consentiti.

• Per quanto riguarda l’indifferenza funzionale, è consentito il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali omogenee, senza la necessità di ulteriori permessi.
• Riguardo ai cambi di destinazione sempre consentiti, all’interno della stessa categoria funzionale, il cambio di destinazione d’uso è sempre consentito, purché conforme alle normative di settore e agli strumenti urbanistici comunali.

Superamento della doppia conformità

Il decreto elimina la necessità della doppia conformità per sanare interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune. 

Non sarà più necessario che un intervento sia conforme sia alla normativa vigente, al momento della realizzazione, che a quella vigente, al momento della richiesta di sanatoria. Questa modifica semplifica notevolmente la possibilità di ottenere la sanatoria per molti interventi storici.

Tolleranze costruttive riparametrate

Le tolleranze costruttive sono state riparametrate per tenere conto della superficie utile dell’immobile:

• 2% per superfici > 500 mq.
• 3% per superfici tra 300 e 500 mq.
• 4% per superfici tra 100 e 300 mq.
• 5% per superfici < 100 mq.

Queste tolleranze permettono di regolarizzare piccoli scostamenti nelle dimensioni o nella posizione di elementi costruttivi, rispetto ai progetti originali.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Le nuove norme introducono tolleranze costruttive riparametrate in base alla superficie utile delle unità immobiliari. 

Gli scostamenti minimi rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi non costituiscono violazione edilizia, se contenuti entro determinati limiti percentuali. Per le unità immobiliari in zone sismiche, è richiesta un’attestazione di conformità da parte di un tecnico.

Procedure e tempistiche

Con il nuovo decreto, si introduce il principio del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria edilizia. Se l’ufficio competente non si pronuncia entro 45 giorni sulla richiesta di permesso in sanatoria, questa si intende accolta automaticamente. 

Per le segnalazioni certificate di inizio attività, il termine è di 30 giorni.

Quanto costa il condono edilizio?

Il costo per regolarizzare le irregolarità formali presenti negli immobili varia in base alla gravità dell’irregolarità e all’incremento di valore dell’immobile. 

La sanzione pecuniaria prevista è pari al doppio dell’incremento del valore venale dell’immobile, con importi che variano tra 1.032 e 30.984 euro. 

Inoltre, un terzo delle somme recuperate potrà essere utilizzato dai comuni per demolizioni di opere abusive, rigenerazione urbana e iniziative di recupero ambientale.

Stando a quanto descritto finora, è chiaro che il decreto salva casa 2024 rappresenta una significativa opportunità per regolarizzare molte difformità edilizie, semplificando le procedure amministrative e garantendo maggiore sicurezza e conformità agli standard edilizi attuali. 

Per ulteriori dettagli e per gestire le pratiche del condono edilizio 2024, è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore. Contatta gli esperti di Estia per una consulenza!