Conto Termico 3.0: guida agli incentivi per imprese e condomini

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Nel 2025, l’attenzione verso l’efficientamento energetico e la sostenibilità ambientale si è fatta più stringente. Le nuove direttive europee, la crisi energetica globale e gli obiettivi di decarbonizzazione hanno spinto le istituzioni italiane ad aggiornare uno degli strumenti più importanti in materia di incentivi per l’efficienza energetica: il Conto Termico. 

Con il nuovo schema di decreto del Conto Termico 3.0, approvato in bozza il 5 agosto 2025, ci troviamo davanti a un cambiamento profondo, che ridefinisce ruoli, regole e possibilità di accesso ai finanziamenti.

Ma cosa prevede il nuovo Conto Termico? Quali sono le differenze rispetto alla versione precedente? 

E soprattutto, cosa significa questo aggiornamento per le imprese, i condomini e gli amministratori che si occupano di gestione energetica e riqualificazione degli edifici? Scopriamolo nel dettaglio.

Il nuovo volto del Conto Termico: verso un sistema più selettivo

Il Conto Termico è nato per incentivare interventi volti al miglioramento dell’efficienza energetica e all’integrazione di fonti rinnovabili negli edifici pubblici e privati. 

Con la versione 3.0, l’impianto normativo cambia radicalmente, introducendo regole più stringenti per le imprese e nuovi criteri di accesso e verifica per tutti i soggetti beneficiari.

Una delle principali novità è la creazione di un capitolo dedicato alle imprese (Titolo V del decreto, articoli 24-27), che fino ad ora venivano trattate come soggetti privati generici. Ora invece, per accedere agli incentivi, devono rispettare criteri specifici legati alla riduzione del fabbisogno energetico, al tipo di intervento, alla documentazione tecnica e alla tipologia di impianto utilizzato.

La nuova definizione di “impresa” e le implicazioni per i condomini

Il decreto introduce anche una definizione ampia e articolata di “impresa”, che ha ripercussioni importanti soprattutto in ambito condominiale. Infatti, vengono considerate imprese non solo le società strutturate, ma anche:

• attività economiche artigianali o familiari;
• studi professionali e liberi professionisti con partita IVA;
• associazioni temporanee di imprese, consorzi, società di scopo.

Questo significa che un’attività economica all’interno di un condominio (ad esempio un laboratorio artigianale, uno studio medico o un negozio) potrebbe rientrare nei vincoli riservati alle imprese, anche se si tratta di una realtà molto piccola. L’amministratore di condominio dovrà quindi valutare con attenzione la presenza di queste unità e orientare correttamente la progettazione degli interventi.

Quali immobili possono accedere: guida alle categorie catastali

Il Conto Termico 3.0 estende l’accesso agli incentivi a una varietà di edifici privati non residenziali, a patto che siano classificati in determinate categorie catastali. 

Tra queste rientrano:

• le unità di categoria B, come scuole private e cliniche;
• le unità di categoria C, come negozi, laboratori e magazzini (esclusi C/6 e C/7);
• le unità di categoria D, come alberghi, capannoni e banche (escluso D/9);
• alcune unità della categoria E, escluse E/2, E/4 ed E/6;
• gli uffici privati classificati come A/10.

Queste classificazioni determinano la possibilità di accesso agli incentivi, che sono esclusi per gli edifici a uso residenziale puro o per immobili senza impianto termico esistente.

Interventi ammessi nel dettaglio: cosa rientra realmente nel Conto Termico 3.0

Gli incentivi del Conto Termico 3.0 coprono un ampio spettro di interventi, che possono essere suddivisi in due grandi categorie: interventi di efficienza energetica e interventi basati su fonti rinnovabili.

Interventi di efficienza energetica:

• isolamento termico delle superfici opache (pareti, tetti, solai), con requisiti minimi di trasmittanza;
• sostituzione di infissi e serramenti con valori Uw inferiori ai limiti normativi;
• installazione di schermature solari mobili, regolabili e a bassa trasmittanza solare;
• trasformazione dell’edificio in nZEB (Near Zero Energy Building), con alti standard di prestazione energetica;
• sistemi di illuminazione ad alta efficienza (LED, sensori, reattori efficienti);
• building automation e contabilizzazione energetica (controllo automatico, regolazione e telelettura);
• interventi combinati come colonnine per la ricarica EV e fotovoltaico abbinato a pompe di calore elettriche.

Interventi con fonti rinnovabili termiche:

• pompe di calore elettriche o a gas;
• sistemi ibridi o bivalenti;
• caldaie e generatori a biomassa;
• impianti solari termici o solar cooling;
• scaldacqua a pompa di calore;
• allaccio a reti di teleriscaldamento efficiente;
• microcogenerazione alimentata da fonti rinnovabili.

Spese ammissibili: solo ciò che migliora davvero l’efficienza

L’articolo 26 del decreto definisce con precisione quali sono le spese incentivabili.

Sono escluse tutte quelle non direttamente connesse all’efficienza energetica o ambientale. Tuttavia, per le PMI, è consentito includere anche la redazione dell’APE tra i costi riconosciuti.

Per le imprese agricole e forestali, il decreto ammette l’installazione di impianti a biomassa per riscaldamento e anche la produzione di energia termica per serre o processi produttivi.

Nei condomini misti, con unità produttive e residenziali, la distinzione tra le spese agevolabili può essere complessa: sarà l’amministratore, insieme ai tecnici incaricati, a dover chiarire le voci e separare gli interventi incentivabili da quelli esclusi.

Quanto si può ottenere? Massimali aggiornati per categoria di intervento

Gli importi variano in base alla tipologia di intervento e alla superficie coinvolta. 

Ad esempio:

• isolamento termico: fino a 350 €/m² (max 100.000 €);
• serramenti: fino a 800 €/m² (max 500.000 €);
• schermature solari: fino a 250 €/m² (max 90.000 €);
• building automation: fino a 60 €/m² (max 100.000 €);
• illuminazione efficiente: fino a 35 €/m² (max 140.000 €);
• nZEB: fino a 1.300 €/m² (max 3.000.000 €);
• fotovoltaico abbinato a PdC: da 1.500 €/kW per piccoli impianti a 1.050 €/kW per grandi impianti fino a 1.000 kW;
• accumulo: fino a 1.000 €/kWh.

Incentivi e cumulabilità: attenzione al tetto massimo

Il Conto Termico 3.0 consente la cumulabilità con altri incentivi e aiuti di Stato, ma entro i limiti fissati dal decreto. In concreto, se un’impresa o un condominio accede ad altri contributi (ad esempio fondi regionali, bandi PNRR o detrazioni fiscali), l’importo complessivo non può superare le intensità massime stabilite dalle norme sugli aiuti di Stato.

Questo aspetto richiede particolare attenzione nei condomini con interventi complessi, dove spesso si sommano bonus edilizi e contributi differenti. 

In questi casi, l’amministratore di condominio ha un ruolo decisivo: deve coordinare la documentazione, verificare la compatibilità tra i diversi incentivi e garantire che l’ammontare complessivo rimanga entro le soglie consentite.

Requisiti minimi per accedere agli incentivi: non basta installare un nuovo impianto

Uno degli elementi più significativi del Conto Termico 3.0 è l’introduzione di soglie minime di miglioramento energetico.

• Gli interventi devono garantire almeno il 10% di riduzione del fabbisogno di energia primaria, rispetto alla situazione pre-intervento.
• In caso di interventi combinati su più componenti (multi-intervento), la soglia sale al 20%.

Questa percentuale deve essere certificata da un tecnico abilitato, attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) redatto secondo le modalità previste dal D.Lgs. 192/2005. Serve quindi un progetto serio, validato, con misurazioni tecniche puntuali.

Per i condomini, questo implica il coinvolgimento di professionisti qualificati, la redazione di APE pre e post intervento, e una gestione attenta da parte dell’amministratore. Non sono ammissibili interventi “di facciata” o marginali: servono progetti strutturati.

Stop agli impianti a gas: la transizione energetica diventa realtà

In linea con le politiche europee sulla decarbonizzazione e con la Direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), il Conto Termico 3.0 esclude dagli incentivi tutti gli impianti alimentati da fonti fossili, incluso il gas naturale.

Questo significa che:

• le vecchie caldaie a metano non saranno più incentivabili;
• saranno premiati solo gli impianti alimentati da fonti rinnovabili (biomassa, pompe di calore, solare termico, fotovoltaico).

Per i condomini con impianti centralizzati, ciò comporta una scelta strategica: chi deve sostituire l’impianto nei prossimi anni dovrà orientarsi su soluzioni sostenibili, con supporto di sistemi ibridi o a pompa di calore. 

Gli amministratori di condominio hanno un ruolo fondamentale nel guidare l’assemblea verso soluzioni tecnologicamente aggiornate e compatibili con gli incentivi.

Come presentare correttamente la domanda: documenti e scadenze

L’accesso agli incentivi avviene attraverso il portale GSE (Portaltermico). La richiesta deve essere completata entro 90 giorni dalla fine dei lavori e corredata da:

• fatture e pagamenti tracciabili (bonifici, carte);
• certificazioni tecniche e dichiarazioni di conformità;
• documentazione fotografica dell’intervento;
• relazioni tecniche asseverate.

Per le imprese si applicano i limiti previsti dagli aiuti di Stato (de minimis/GBER), con tetto massimo annuo nazionale di 150 milioni di euro e limite individuale per azienda di 30 milioni di euro.

Interventi non ammessi: errori da evitare

Sono esclusi dal Conto Termico 3.0 gli interventi che non rispettano le condizioni minime previste, tra cui:

• edifici privi di impianto termico esistente;
• installazioni nuove, non in sostituzione;
• impianti FV non abbinati a PdC elettriche;
• mancato rispetto dei requisiti tecnici minimi;
• pratiche incomplete o presentate oltre i 90 giorni.

Domande frequenti sul Conto Termico 3.0

Il Conto Termico 3.0 rappresenta una svolta nella politica degli incentivi in Italia. Tuttavia, la sua complessità impone un approccio strategico e competente. 

Affidarsi a figure esperte come Estia, che combina competenze tecniche, giuridiche e amministrative, è la chiave per ottenere il massimo vantaggio economico e ambientale da questi strumenti. 

Scegliere la sostenibilità oggi significa costruire un futuro più efficiente e consapevole per tutti.