Controllo della qualità dell’acqua in condominio: compiti e responsabilità dell’amministratore

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“Un malore improvviso ha svelato un problema nascosto: la legionella presente nell’acqua in un condominio di Moncalieri, a Torino. 

Solo dopo il ricovero di un residente, infatti, le autorità sanitarie hanno scoperto la presenza del pericoloso batterio nell’acqua dell’edificio”. 

Si tratta di una circostanza che si è realmente verificata il 4 settembre 2024 a Moncalieri, in provincia di Torino.

Questo episodio evidenzia quanto sia fondamentale il controllo periodico della qualità dell’acqua negli impianti condominiali, un compito che spesso viene sottovalutato, ma che può avere conseguenze gravi sulla salute pubblica. 

Ed è proprio qui che entra in gioco l’amministratore di condominio: la Legge impone a questa figura di garantire controlli periodici sulla qualità dell’acqua, con lo scopo di prevenire la proliferazione di batteri come la legionella. 

Un ruolo cruciale e troppo spesso trascurato, che comporta responsabilità significative in termini di manutenzione e sicurezza degli impianti.

Ma non solo: tali responsabilità ricadono anche sui condòmini, che sono parte attiva (ed eventualmente lesa) di un ambiente potenzialmente a rischio.

La legionella: un pericolo invisibile negli impianti idrici condominiali

La legionella rappresenta una minaccia crescente negli impianti idrici condominiali, soprattutto per le persone più vulnerabili, come anziani, bambini e individui con difese immunitarie compromesse. 

Questo batterio prospera in acque stagnanti a temperature comprese tra i 25 e i 45 gradi o in impianti con sedimenti, e si diffonde attraverso l’inalazione di piccole gocce d’acqua contaminate, ad esempio sotto la doccia o dall’acqua nebulizzata. 

Una volta inalata, la legionella può causare la legionellosi, una forma grave di polmonite che può portare a complicazioni respiratorie importanti e, nei casi più gravi, essere letale se non trattata tempestivamente.

E il piombo

Da non sottovalutare anche la minaccia del piombo, un altro pericolo nascosto negli impianti idrici condominiali. 

Questo metallo pesante può accumularsi nell’acqua potabile attraverso vecchie tubature, soprattutto in edifici datati. 

L’esposizione al piombo è particolarmente dannosa per i bambini, poiché questo metallo pesante può interferire con lo sviluppo cognitivo e causare gravi problemi neurologici.

Anche per gli adulti il rischio è elevato: l’ingestione prolungata di piombo può portare a seri danni renali e cardiovascolari. 

La presenza di questo metallo nelle acque potabili richiede quindi monitoraggi costanti per prevenire gravi conseguenze alla salute.

Cosa dice la Legge sul controllo della qualità dell’acqua

Il D.Lgs 31/2001, modificato dal D.Lgs 27/2002, ha introdotto l’obbligo di garantire che l’acqua destinata al consumo umano rispetti precisi standard di sicurezza. 

Queste normative impongono controlli periodici sugli impianti, con particolare attenzione a contaminanti come la legionella e il piombo.

Con il D.Lgs 18/2023, la normativa si è ulteriormente evoluta, introducendo parametri più stringenti in linea con le direttive europee. 

Compiti controlli interni acqua potabile amministrazioni

Il Decreto in questione impone agli amministratori di condominio e ai responsabili degli impianti idrici l’obbligo di richiedere regolari analisi per garantire la potabilità e la sicurezza dell’acqua. 

L’ASL locale ha il compito di verificare il rispetto delle normative attraverso controlli programmati a livello regionale; questi controlli includono l’ispezione degli impianti idrici e il prelievo di campioni d’acqua per assicurarsi che siano conformi agli standard di qualità stabiliti dal decreto, proteggendo così la salute pubblica.

Compiti controlli interni amministratore di condominio

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di effettuare verifiche periodiche al suo stabile, garantendo che i livelli di contaminazione rimangano entro i limiti fissati dalla legge.

Il Decreto stabilisce che la legionella non deve superare le 1.000 UFCCFU/l per litro, mentre per il piombo la soglia di sicurezza è fissata a 5 microgrammi per litro. 

In caso di superamento di questi valori, l’amministratore deve intervenire tempestivamente per proteggere la salute dei residenti, organizzando interventi correttivi per garantire il ripristino della sicurezza idrica.

La normativa impone anche la tenuta di un registro delle analisi e dei controlli effettuati, così da documentare l’attuazione delle misure preventive. 

L’amministratore deve quindi non solo vigilare sugli impianti, ma anche collaborare con tecnici qualificati per assicurarsi che l’acqua sia sempre conforme agli standard di legge.

Un altro importante compito dell’amministratore di condominio è il monitoraggio dei contatori e dei consumi d’acqua: deve infatti coordinare la lettura periodica dei contatori, che permette di verificare eventuali anomalie nei consumi o perdite d’acqua, assicurando così una gestione corretta e trasparente delle risorse idriche.

La responsabilità morale dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio non ha solo obblighi legali nella gestione della qualità dell’acqua, ma anche una forte responsabilità morale nei confronti dei residenti. 

L’amministratore è infatti il primo garante della salute e del benessere dei condomini e, ignorare i rischi legati alla qualità dell’acqua non solo espone il condominio a gravi conseguenze legali e sanzioni, ma mette a rischio la vita di tutti, specialmente persone vulnerabili, come bambini e anziani. 

La sua funzione quindi non è solo tecnica, ma anche preventiva: deve essere proattivo nel promuovere la sicurezza degli impianti idrici e nel sensibilizzare i condòmini sui potenziali rischi.

Trascurare questi obblighi potrebbe costare caro, sia in termini di danni economici che di fiducia da parte dei condòmini, facendo venire meno il suo ruolo di garante per la sicurezza condominiale.

Cosa rischia l’amministratore in caso di mancata verifica della qualità dell’acqua

Se non vengono rispettati i parametri di sicurezza per contaminanti come legionella o piombo, o se mancano le necessarie analisi periodiche, l’amministratore rischia severe sanzioni amministrative…… 

Le multe possono variare tra i 5.000 e i 30.000 euro, a seconda della gravità della violazione e della mancata osservanza degli obblighi previsti dalla legge.

È quindi fondamentale che l’amministratore sia proattivo nel programmare controlli regolari e nel collaborare con professionisti qualificati per assicurare che gli impianti idrici rispettino le normative vigenti, al fine di evitare di incorrere in sanzioni e, al contempo, mettere a rischio la salute di tutti i residenti.