Differenza tra locazione e affitto: facciamo un po’ di chiarezza

Quando cerchi un nuovo appartamento in una zona diversa della tua città o in una città nuova, significa che di lì a poco sentirai parlare di contratto da firmare, probabilmente di contratto di locazione. 

Spesso il termine locazione è poco conosciuto e utilizzato, anche perché nel linguaggio comune la parola affitto è utilizzata come suo sinonimo. In realtà – come vedremo più avanti – locazione e affitto hanno delle differenze e delle peculiarità specifiche, che bisogna conoscere per evitare incomprensioni al momento di firmare il contratto ed entrare nel nuovo appartamento con serenità.

La locazione: definizione, durata e caratteristiche del contratto 

La legge (art. 1517 del Codice Civile) definisce il contratto di locazione: 

…il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. 

In altre parole, sottoscrivendo questo contratto due persone si accordano sul bene di una persona, del quale la controparte può disporre e beneficiare, in cambio di un corrispettivo in denaro. L’articolo del Codice Civile specifica anche che la locazione può riguardare una cosa mobile, come un veicolo, o una cosa immobile, come può essere un appartamento in  un condominio. 

Per questa sua natura, il contratto di locazione ha al suo interno degli elementi specifici quali l’accordo tra le due persone (chiamate anche parti), e la causa, ovvero il motivo del contratto. Proprio per questi elementi il contratto di locazione si definisce: 

• consensuale, perché esiste un accordo tra le parti
• ad effetti obbligatori, quindi sia l’inquilino che il proprietario devono mantenere e seguire gli obblighi pattuiti nel contratto 
• a prestazione corrispettiva, quindi ogni parte ha delle prestazioni che sono tra loro connesse in modo tale che una è il corrispettivo dell’altra

Così come il contratto ha delle specifiche caratteristiche ed elementi, ha anche una durata che varia in base alla tipologia di accordo sottoscritto: 

• a canone libero, con 4 anni di contratto, più 4 di rinnovo; dove le due parti sono libere di concordare il compenso come preferiscono 
• a canone concordato, con 3 anni di contratto, più 2 di rinnovo in automatico. Per il compenso, si stabilisce in base ad un accordo locale, cioè in base ai parametri stabiliti dalla città (valutando se la zona è periferica o centrale, le aree verdi del condominio, la presenza dell’ascensore condominiale, ecc…)

L’affitto: definizione, durata e caratteristiche del contratto

Quante volte capita di vedere i cartelli “Affittasi” su balconi e portoni di condomini? 

In realtà la dicitura non è corretta dal punto di vista giuridico, ora vedremo perché.

L’affitto è un sottotipo di locazione che interessa una cosa produttiva cioè un mobile o un immobile, come stabilisce il Codice Civile (articolo 1615). 

Per “cosa produttiva” si intende un bene che produce reddito, ricchezza. Pensiamo ad esempio ad un’azienda che produce scarpe, un’azienda agricola che produce beni alimentari o un terreno agricolo per la coltivazione di ortaggi. 

Tra le caratteristiche del contratto d’affitto ci sono: 

• l’accordo che deve essere firmato tra le due parti: il locatore, che concede il bene in affitto, e l’affittuario che ne usufruisce pagando il canone; quest’ultimo ha però il divieto di subaffittare il bene. 
• la durata stabilita nel contratto
• l’interruzione per scadenza del termine stabilito o dall’alienazione se presente nella clausola del contratto 

Un contratto di affitto ha una durata variabile, ma che comunque non deve superare i 30 anni. 

Affitto e locazione: ecco le differenze

Se hai letto l’articolo dall’inizio le differenze dovrebbero essere ormai chiare, ma per una maggiore completezza le riassumiamo brevemente: 

• l’affitto riguarda i beni produttivi, quei beni tra cui gli immobili che possono produrre ricchezza, come nel caso di un’azienda 
• la locazione i beni non produttivi, che non producono ricchezza, ma che potenzialmente potrebbe farlo come nel caso di abitazioni, uffici e attività commerciali
• la durata è variabile sia per il contratto di locazione, sia per il contratto d’affitto