La Commissione finanze della Camera dei Deputati ha da poco approvato una legge che delega il Governo a effettuare una nuova mappatura degli immobili italiani e aggiornare i relativi criteri di classificazione, in un più ampio processo complessivo di revisione del fisco italiano. Il testo attuale potrebbe ancora cambiare e seppur un testo molto controverso e osteggiato da alcune forze politiche, per il Governo è un aspetto fondamentale anche per l’utilizzo dei fondi del PNRR Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, essendo la riforma fiscale tra le cosiddette riforme di accompagnamento. Interventi cioè che seppur non finalizzati strettamente al conseguimento del piano hanno l’obiettivo di modernizzare e rendere più efficiente il paese.
Cosa cambia nella nuova riforma del catasto?
Sono sostanzialmente due le esigenze che spingono il governo a effettuare la riforma:
da una parte vi è la necessità di individuare gli immobili non presenti nel catasto(secondo il realizzato dall’Agenzia delle Entrate sono oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non censite e, dunque, non tassate);
dall’altra l’esigenza di aggiornare le attuali stime e la relativa tassazione.
L’attuale sistema estimativo catastale, infatti, è basato su una disciplina risalente al 1939 (cfr. legge 11 agosto 1939, n. 1249) e classifica gli immobili esistenti attraverso vani, classi e categorie.
Questa situazione comporta rendite catastali non allineate al reale valore delle case e, di conseguenza, imposte patrimoniali sballate.
In che senso?
In breve:
Oggi alcuni contribuenti pagano meno imposte sulla casa di quelle che pagherebbero se il catasto fosse aggiornato, mentre altri ne pagano di più, magari perché la loro abitazione ha perso parte del suo valore iniziale.
Ma non solo:
Le rendite catastali servono anche per calcolare il valore di partenza su cui applicare le imposte sull’eredità o l’acquisto di immobili, o per stimare l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) delle famiglie.
Aggiornamento rendite catastali
L’obiettivo è quindi quello di creare una banca dati aggiornata, fornendo ai Comuni e all’Agenzia delle Entrate strumenti adeguati per mappare terreni e immobili “fantasma”, non censiti dal catasto e, inoltre, giungere a un sistema contributivo più equo.
La revisione si svolgerà in due fasi, la prima dedicata a nuovi strumenti di individuazione e di controllo di terreni e fabbricati, la seconda prevede, a partire dal 1° gennaio 2026, l’adeguamento automatico ai valori patrimoniali e alle rendite dei fabbricati in base alle variazioni del mercato. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Le fasi della nuova riforma del catasto
Fase 1: mappatura e trasparenza
La prima fase consiste, in sostanza, in un’operazione di trasparenza: verranno messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate degli strumenti utili a rilevare:
immobili non censiti o con destinazione d’uso diversa;
terreni edificabili accatastati come agricoli;
immobili abusivi;
Fino al 2026 verrà dunque preparato il terreno per introdurre nuovi criteri per la classificazione degli immobili, al fine di attribuire a ogni unità immobiliare, oltre alla rendita catastale, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori di mercato.
Fase 2: integrazione delle informazioni catastali su tutto il territorio
La fase successiva prevede l’integrazione, da parte del Governo, delle informazioni relative ai fabbricati presenti nel catasto in tutto il territorio nazionale, da rendere disponibile dal 1° gennaio 2026, secondo questi principi fissati dall’articolo 6:
Estimi catastali. Non utilizzare le informazioni rilevate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali né, comunque, per finalità fiscali; Nel caso di immobili a destinazione catastale ordinaria (Categoria A, B e C, come ad esempio le civili abitazioni o i locali commerciali) sarà utilizzato il valore di mercato al metro quadro e sarà abbandonata l’attuale metodologia basata sul concetto del vano.
Le rendite. Considerare per ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori espressi dal mercato; L’individuazione delle rendite e dei valori patrimoniali avverrà attraverso algoritmi di calcolo, ossia funzioni statistiche utilizzate per attribuire valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari.
Valore di mercato aggiornato. Prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari, in relazione al mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
Riduzioni per gli edifici storici. Per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, l’applicazione di adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo e al restauro di tali immobili;
Il calcolo della nuova riforma catastale
Per il calcolo del valore patrimoniale delle unità immobiliari saranno utilizzate metodologie differenti in base alla specifica destinazione catastale dell’immobile.
Nel caso di immobili a destinazione ordinaria (Categoria A, B e C, come le abitazioni civili o i locali commerciali), sarà utilizzato il valore di mercato al metro quadro.
Per gli immobili a destinazione catastale speciale (D, come ad esempio opifici, capannoni industriali, alberghi) si utilizzerà una metodologia basata sulla stima diretta.
In sostanza, l’aggiornamento dei valori catastali dovrebbe eliminare le iniquità esistenti relative alla capacità contributiva dei possessori, ma anche garantire quel collegamento tra basi imponibili immobiliari e valore dell’immobile, fondamentale per una corretta imposizione fiscale.
Tuttavia la riforma, chiarisce il governo, non utilizzerà le informazioni rilevate per la determinazione della base imponibile dei tributi. Le nuove informazioni raccolte non avranno pertanto alcuna valenza nella determinazione né delle imposte.
Ribadiamo che si tratta di un percorso di riforma in fase di approvazione, pertanto le indicazioni normative sono per ora in fase di discussione e non ancora esecutive. In oltre per entrare nel dettaglio occorrono di decreti attuativi che verranno realizzati una volta approvata la legge delega in via definitiva.
Aggiornamento del 06/05/22:
Nella giornata di ieri Governo e centrodestra hanno raggiunto un accordo: in sintesi, le abitazioni continueranno a essere accatastate senza riferimento al valore di mercato (cioè al prezzo in caso di vendita). La riforma del fisco, invece, continuerà a seguire i regimi previsti nel settore immobiliare, come la cedolare secca del 10% sugli affitti. La nuova riscrittura dell’articolo 6 quindi, non cancella la norma ma la attenua. Dopo aver ribadito che i nuovi dati che entreranno nel catasto non saranno utilizzati «per la determinazione della base imponibile», sottolinea inoltre che verrà elaborata dal 2026 «una rendita ulteriore», secondo i criteri del Dpr 138 del 1998. L’obiettivo della riforma resta quello di far emergere gli immobili fantasma, abusivi o accatastati in categorie errate. L’intesa, inoltre, cancella ogni riferimento ad aliquote precise, garantendo «neutralità fiscale», cioè che non ci sarà un aumento delle tasse.
