Annullamento delibera assemblea condominiale: quando si può fare?

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Anche chi ha poca dimestichezza con i termini giuridici, almeno una volta, avrà probabilmente sentito dire che l’annullamento della delibera di un’assemblea condominiale può verificarsi per nullità o annullabilità. 

Queste due parole, in apparenza identiche, celano in realtà delle differenze sostanziali in merito al carattere, ai tempi di impugnazione e ai soggetti legittimati ad avanzare ricorso. 

Prima di entrare nel merito della questione, è dunque utile distinguere i concetti di nullità e annullabilità, in ambito condominiale.

Delibera annullabile

Si parla di annullabilità quando l’assemblea presenta un vizio di forma, ma è sostanzialmente legittima. Secondo quanto dispone l’art. 1137 c.c., ciò può avvenire qualora non siano state osservate le formalità richieste per lo svolgimento regolare della seduta. Se il giudice lo accerta, la decisione perderà ogni effetto fin dal principio, ossia dal momento in cui è stata formulata.

Poiché la contrarietà alla legge o al regolamento comprende tutta una serie di ipotesi, a seguire si elencano solo alcuni dei motivi che possono indurre al provvedimento:

• Vizi e irregolarità inerenti la costituzione dell’assemblea
• Omessa o errata notifica dell’avviso di convocazione
• Avviso di convocazione senza ordine del giorno
• Argomento trattato in assemblea non previsto dall’ordine del giorno
• Decisione su un punto non espressamente indicato all’interno dell’ordine del giorno 
• Inottemperanza alle maggioranze statuite dal legislatore o dal regolamento di condominio
• Decisione formalizzata che non ha raggiunto la maggioranza necessaria
• Spesa ripartita in base a una tabella millesimale non conforme alla prescrizione di legge.

In tali casi, la delibera produrrà effetti, anche se impugnata da uno o più condòmini.

Delibera nulla

La delibera è nulla nelle circostanze, evidentemente, ritenute più gravi dal legislatore. 

Pur non essendo espressamente specificate dal Codice Civile, la Corte di Cassazione ha comunque definito “circostanze gravi”:

• le decisioni attinenti a diritti individuali
• l’approvazione dell’organo assembleare di comportamenti illeciti
• la deliberazione dell’assemblea su materie che non le competono.

Di conseguenza, è ad esempio nullo il provvedimento mediante cui si concorda che il condominio paghi in nero per i lavori eseguiti da un fornitore di servizi.

O ancora vietare il possesso di animali domestici nel proprio appartamento, poiché si configurerebbe una lesione di un diritto individuale.

Chi ha diritto a impugnare una delibera invalida?

Riprendendo in mano l’articolo 1137 del Codice Civile, la delibera annullabile può essere impugnata da:

• condòmini che in sede assembleare hanno votato contro o si sono astenuti
• condòmini assenti in assemblea e che non hanno nessun delegato.

L’eventuale delega affidata equivale alla presenza. Pertanto, se la persona di fiducia si è espressa a favore, il soggetto rappresentato verrà ritenuto consenziente d’ufficio e perderà, perciò, la facoltà di avvalersi dell’impugnazione.

Per quanto riguarda, invece, la delibera nulla, qualsiasi condomino vi nutra interesse ha modo di procedere all’impugnazione.

Iter da seguire

Laddove si rilevi un eventuale vizio, è bene segnalare all’amministratore di condominio la presunta invalidità ravvisata, affinché egli abbia la possibilità di indire una nuova assemblea per deliberare correttamente sullo stesso tema.

Se l’amministratore non provvede a riappianare la questione, occorre inoltrare domanda a un Ente di mediazione, accreditato presso il Ministero di Grazia e Giustizia. 

Infine, se l’Ente di Mediazione non accoglie le ragioni dell’istante, per contenziosi fino a 5 mila euro, si può avanzare ricorso al giudice di pace oppure, per contenziosi di importo superiore ai 5 mila euro, è consentito appellarsi al giudice ordinario.

I termini per presentare ricorso

Per le delibere annullabili il ricorso può essere presentato entro il termine di 30 giorni (c. 3 art. 1137 c.c.). La sospensione non scatterà, dunque, automaticamente, ma solo previa decisione del giudice, se lo ritiene necessario. 

Il limite dei 30 giorni decorre per i dissenzienti dallo svolgimento dell’assemblea e per gli assenti dalla comunicazione dello svolgimento della stessa.

Al contrario, nella fattispecie della delibera nulla non sussistono scadenze. In ogni caso, è utile impugnare nelle tempistiche appena indicate. 

Difatti, i concetti di annullabilità e nullità sono di creazione giurisprudenziale e, in quanto tali, valutati dal giudice di volta in volta.