Conformemente alla legge italiana (art. 981 c.c.), l’usufrutto consiste nel godimento di un immobile altrui con scopo abitativo. L’usufruttuario può disporre del bene come meglio ritiene opportuno, anche per esigenze soggettive. Ciò purché rispetti dei vincoli, espressamente indicati nella normativa nazionale. Ecco, quindi, quali diritti e doveri ricadono sulla sua figura.
Come si diventa usufruttuario
L’usufrutto dell’abitazione può essere:
Legale, a favore dei genitori, che hanno la facoltà di godere e amministrare i beni dei figli fino al compimento della maggiore età;
Volontario, quando si costituisce mediante contratto o atto di disposizione (ad esempio il testamento);
Per usucapione, tramite il possesso continuato e ininterrotto dell’immobile, per il periodo di tempo stabilito dalla legge (10 o 20 anni in base alla fattispecie).
Contenuto e durata
L’usufruttuario è autorizzato a servirsi dell’appartamento e trarne ogni beneficio nel rispetto della modalità d’uso e delle direttive di legge. Il proprietario conserva, invece, sul bene la nuda proprietà. L’usufrutto a un singolo soggetto non può essere trasmesso agli eredi. Laddove sottoscritto tra vivi, si estingue al decesso del primo titolare.
Se l’usufrutto è riconosciuto a una pluralità di persone (e dunque è congiunto), la morte di uno di essi comporta l’assegnazione del diritto pro quota ai superstiti. Altrimenti la quota del de cuius si consoliderà in capo al nudo proprietario.
Nuda proprietà
Il titolare dell’appartamento continua a disporre del fabbricato, conservando la possibilità di venderlo. L’atto di compravendita non fa perdere il godimento dell’usufrutto: chi acquista l’immobile manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza stabilito. Una volta estinto l’usufrutto (per qualsiasi ragione), colui che ha acquistato il bene ottiene l’integrale diritto di proprietà, con pienezza potestativa.
Frequente è poi il caso di investitori che, avendo dei risparmi, decidono di spenderli in ambito edilizio. Col vantaggio di non far figurare il bene in dichiarazione dei redditi. Difatti, compete all’usufruttuario versare le tasse inerenti, in qualità di beneficiario della cosa.
I diritti dell’usufruttuario
Il normatore italiano attribuisce all’usufruttuario di una casa il possesso e la facoltà di trarne ogni utilità, in osservanza dei limiti fissati dalla legge. Può cedere il rispettivo diritto a un terzo, avvisando il proprietario, dare in affitto l’immobile procedendo alla registrazione di un contratto di locazione, accendere un’ipoteca.
I doveri dell’usufruttuario
Il titolare dell’usufrutto è tenuto a:
Utilizzare l’abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia;
Sostenere gli oneri di amministrazione, custodia, ordinaria manutenzione e relativi alle imposte sul reddito, tra cui canoni e rendite fondiarie;
Redigere, salvo dispensa, l’inventario dei mobili e la descrizione degli immobili prestando congrua garanzia;
Avvisare il nudo proprietario di eventuali pretese avanzate da terzi sull’abitazione;
Riconsegnare il fabbricato nel termine pattuito per l’usufrutto.
Inoltre, non ha diritto a modificare la destinazione economica della casa. Per esempio, gli è proibito di trasformare l’appartamento in un luogo a uso commerciale. In una circostanza del genere, data l’inosservanza dell’accordo originariamente siglato, il nudo proprietario ha titolo di pretendere la decadenza dell’usufrutto, per via dell’abuso.
I doveri del nudo proprietario
Il nudo proprietario è obbligato a farsi carico delle spese straordinarie definite dal condominio o da altri istituti per la manutenzione dell’immobile e a pagare le imposte che gli competono.
Come indicato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 5596/2016, è tenuto a risarcire l’usufruttuario, laddove quest’ultimo subisca un danno a un bene oggetto del suo diritto, anche se colui che lo danneggia è lo stesso nudo proprietario.
Pagamento dell’IMU
Poiché ha la possibilità di disporre dell’immobile, l’usufruttuario deve pagare l’IMU, salvo che lo adibisca a prima casa. L’Imposta Municipale Propria di un’abitazione in usufrutto spetta a colui che ne trae godimento e non al nudo proprietario.
L’usufruttuario ha tutta una serie di diritti e doveri a cui sottostare, così come il soggetto che mette il bene a disposizione. Entrambi sono chiamati a rispettare le condizioni indicate nel contratto e le direttive di legge, emanate dalle autorità di riferimento per un trattamento equo.
