Come registrare un contratto di locazione 

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Il contratto di locazione

Il contratto di locazione è un documento legale, un accordo tra il proprietario dell’immobile (locatore) e il soggetto che gode e utilizza il bene (locatario). 

Entrambe le parti, mediante contratto, si impegnano a soddisfare gli adempimenti e le regole poste in essere dal contratto di locazione. 

Nello specifico: 

• L’inquilino, colui a cui spetta il diritto di godere e utilizzare il bene, ha l’onere di pagare mensilmente una quota di denaro definita dal proprietario e rispettare tutte le altre regole incluse nel contratto.
• Allo stesso modo, il locatore ha l’onere di rispettare tutte le norme stabilite dal contratto: ad esempio se l’accordo ha durata pari a 1 anno, lo stesso non può allontanare l’inquilino dall’immobile prima della scadenza del contratto, a meno che non si verifichino particolari circostanze a discapito del proprietario stesso. 

Vale, dunque, un principio alla base del contratto di locazione: rispettare e adempiere qualsiasi obbligo posto in essere dall’accordo. 

Infatti, una volta firmato, il contratto di locazione disciplina ciò che il proprietario e l’inquilino possono e non possono fare durante tutta la durata del contratto di locazione. 

Il contratto di locazione funge da contratto legale, vincolante tra il locatore e l’inquilino, e sarà utilizzato come tale dal tribunale in caso di procedimenti legali tra le due parti.

Per tali ragioni, il contratto di locazione ha una rilevanza notevole, in quanto protegge tutte le parti coinvolte per l’intera durata del contratto di locazione.

Anche nell’ipotesi in cui si stia locando un appartamento sito in un condominio, quindi,  non viene coinvolta in alcun modo un’altra figura terza di cui spesso parliamo: l’amministratore di condominio.

Elementi essenziali del contratto di locazione

Esistono molteplici tipi di contratti di locazione (ad es. per uso abitativo, per uso commerciale, ecc.); tuttavia, in linea di massima, per qualsiasi tipo di contratto di locazione, gli elementi essenziali, ai sensi dell’art. 1571 del Codice Civile includono: 

• Dati personali del locatore e del locatario
• Data di stipula del contratto
• Indicazioni circa il bene che si fornisce in uso
• Prezzo del canone mensile di locazione 
• Importo deposito di cauzione 
• Spese di ordinaria e straordinaria manutenzione
• Durata del contratto di locazione
• Altre clausole (opzionali) inserite dal locatore.

Il locatore, inoltre, ha l’obbligo di: 

• consegnare l’immobile in un buono stato di manutenzione
• garantire il sereno godimento del bene 
• provvedere alla registrazione del contratto di locazione. 

Come si registra un contratto di locazione?

Il contratto di locazione degli immobili deve essere obbligatoriamente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, se la durata di utilizzo del bene è superiore ai 30 giorni. 

La legge, a tal proposito, prevede che la registrazione del contratto di locazione possa essere a cura del locatore oppure del locatario, ed entrambi sono obbligati a pagare l’imposta sul registro, a meno che non sia stata applicata la cedolare secca. 

La registrazione, inoltre, deve avvenire entro e non oltre i 30 giorni dalla stipula del contratto di locazione e può essere effettuata seguendo due modalità: registrazione cartacea (o manuale) oppure registrazione telematica. 

Registrazione cartacea 

La registrazione cartacea del contratto di locazione prevede che una sola delle due parti coinvolte si rechi fisicamente presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate e consegni i seguenti documenti: 

• Copia del modello F24 ELIDE, inerente al versamento dell’imposta di registro.
• Copia del modello RLI compilato in tutte le sue parti. 
• Copia di almeno 2 originali del contratto su cui è stata posta la firma sia del locatore che del locatario. 
• Ricevuta dell’imposta di bollo di 16,00 euro ogni 4 pagine del contratto ( o comunque ogni 100 righe). 

Se il contratto viene registrato con cedolare secca, basterà consegnare presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate solo alcuni dei documenti sopracitati. 

Questi includono: 

• Copia del modello RLI compilato in tutte le sue parti.
• Copia di almeno 2 originali del contratto su cui è stata posta la firma sia del locatore che del locatario. 

Registrazione telematica 

La registrazione telematica del contratto di locazione prevede, invece, che una delle due parti coinvolte si registri ai servizi Entratel o Fisconline e proceda in maniera autonoma, oppure si affidi a un intermediario regolarmente abilitato a tali servizi.

In tale modalità, si utilizza il software “Contratti di locazione e affitti di immobili“ messo a disposizione direttamente dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/index.htm?v=20220523 .

Come per la registrazione cartacea, anche la modalità telematica del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro, a meno che non sia stata applicata la cedolare secca. 

Inoltre, la registrazione telematica del contratto di locazione è obbligatoria per i locatori che possiedono almeno 10 unità immobiliari. 

Il modello RLI

Il modello RLI è un documento indispensabile per effettuare la registrazione del contratto di locazione, ma anche per poter attuare eventuali proroghe, risoluzioni o altri adempimenti.

Tale documento ha sostituito il vecchio modulo 69 (che è ancora in uso per altre fattispecie) ed è possibile scaricarlo e compilarlo facilmente, seguendo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate. 

Registrazione semplificata 

In alcune particolari fattispecie, è possibile effettuare una registrazione semplificata del contratto di locazione senza dover obbligatoriamente allegare la copia del contratto.

Ciò è consentito se:  

• Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non è superiore a tre.
• Una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non è superiore a tre.
• Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita.
• Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
• Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Cosa accade se non viene effettuata la registrazione del contratto di locazione?

La mancata registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate comporta non solo la nullità dello stesso, ma anche gravose sanzioni amministrative, che includono: 

• Dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta per mancata registrazione del contratto di locazione. 
• Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone di locazione.
• 30% dell’imposta versata in ritardo.

Per concludere, vorremmo lasciarti alcune guide utili specialmente se ti trovi nella condizione di essere il locatario o il locatore in una situazione condominiale. Ci sono infatti tante situazioni in cui le responsabilità dell’uno e dell’altro non sono così chiare e definite come potrebbe sembrare.

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