L’inquilino uscente deve pagare canone e oneri accessori fino all’ultimo giorno, usare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia, occuparsi della piccola manutenzione e comunicare il recesso con raccomandata, di norma con sei mesi di preavviso. Al momento di andarsene deve restituire l’immobile libero, pulito e nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. La riconsegna si formalizza con un verbale firmato da entrambe le parti, e il deposito cauzionale va restituito se non ci sono danni né somme da pagare.
I doveri dell’inquilino uscente non iniziano il giorno in cui si consegnano le chiavi, e non finiscono con la disdetta: nascono con la firma del contratto e accompagnano chi vive in affitto per tutta la durata del rapporto, fino all’ultimo atto di riconsegna.
Chi lascia una casa in locazione risponde infatti di ciò che ha fatto, e anche di ciò che ha trascurato di fare, dal primo canone pagato all’ultima lettura del contatore. È per questo che molte controversie su cauzioni trattenute e richieste di risarcimento nascono da comportamenti tenuti mesi o anni prima, e non dal giorno del trasloco.
Gli obblighi dell’inquilino si dividono in due fasi distinte. Durante la locazione contano il pagamento puntuale delle somme dovute, la cura dell’immobile, le riparazioni minori, l’avviso tempestivo di guasti e problemi, il rispetto dell’uso pattuito. Quando il rapporto finisce, contano invece la disdetta o il recesso fatti nei modi e nei tempi corretti, la restituzione dell’immobile nelle condizioni previste dalla legge, la chiusura delle utenze e la gestione del deposito cauzionale.
Inquilino uscente, affittuario, conduttore: cosa significano questi termini
Nel linguaggio quotidiano, chi prende una casa in affitto viene chiamato in molti modi: inquilino, affittuario, locatario. Ti stai chiedendo quali sono i doveri dell’affittuario? O meglio, quali sono quelli che la legge definisce “obblighi del conduttore”? Il conduttore è la persona che prende in locazione l’immobile e paga un canone, mentre il locatore è il proprietario che lo concede in uso.
Il termine “inquilino uscente” indica semplicemente il conduttore che sta per lasciare l’immobile, per scadenza del contratto, per recesso anticipato o perché il rapporto si è sciolto per altre ragioni.
Una precisazione tecnica utile: nel Codice civile il termine “affitto” è riservato ai beni produttivi, come un terreno agricolo o un’azienda, mentre per le case si parla correttamente di locazione. Nell’uso comune, le due parole sono diventate sinonimi e anche negli articoli di legge sulle abitazioni si trova spesso “affitto” per comodità. Quello che importa, ai fini pratici, è che le regole descritte in queste pagine valgono per chi ha stipulato un contratto di locazione a uso abitativo, qualunque sia la formula con cui lo chiama nella conversazione di tutti i giorni. Per le locazioni a uso commerciale o professionale molte regole sono simili, ma alcune differiscono, ad esempio sul recesso.
In tal proposito, può essere maggiormente esplicativo l’articolo Differenza tra locazione e affitto: facciamo un po’ di chiarezza.
Gli obblighi dell’inquilino durante tutta la locazione
Le responsabilità dell’inquilino non si concentrano nel giorno del trasloco, ma accompagnano il rapporto dal primo all’ultimo mese. Una violazione commessa durante il contratto può portare alla sua risoluzione anticipata, e un danno non segnalato in tempo può diventare una richiesta di risarcimento al momento della riconsegna. I doveri principali sono cinque.
Pagare canone e oneri accessori alle scadenze
L’obbligo fondamentale, previsto dall’articolo 1587 del Codice civile, è pagare il canone alle scadenze stabilite, compresi i mesi di preavviso, anche se la casa è già vuota. Il canone non si riduce né si sospende di propria iniziativa: l’autoriduzione espone al rischio di essere considerati morosi, con le conseguenze descritte nella guida sullo sfratto per morosità.
Oltre al canone, ci sono gli oneri accessori, cioè le spese per i servizi dell’edificio (pulizia delle scale, ascensore, illuminazione delle parti comuni, riscaldamento centralizzato e altri servizi) che l’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 mette a carico del conduttore. Le spese straordinarie del condominio restano invece al proprietario, e l’inquilino può sempre chiedere il dettaglio di come le somme sono state calcolate.
Usare la casa con diligenza e nel rispetto delle regole
Lo stesso articolo 1587 impone di servirsi dell’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e per l’uso previsto dal contratto, cioè con la cura che avrebbe una persona prudente verso un bene altrui: arieggiare per prevenire le muffe, non sovraccaricare gli impianti, non trascurare i piccoli problemi. Un immobile abitativo non può diventare uno studio professionale o una struttura per affitti turistici senza il consenso del proprietario.
Rientrano qui anche il regolamento di condominio, che il contratto di norma richiama, e il divieto di sublocare o cedere il contratto, quasi sempre presente nelle locazioni abitative. Ospitare un coinquilino pagante senza autorizzazione può costituire inadempimento, mentre se la necessità è reale conviene chiedere il consenso per iscritto.
Piccola manutenzione e avviso al proprietario
Per le riparazioni, vale la regola degli articoli 1576 e 1609 del Codice civile: al conduttore spetta la piccola manutenzione, cioè i guasti dovuti all’uso quotidiano, come una presa, un rubinetto, una guarnizione, la cinghia di una tapparella. Al proprietario spettano gli interventi legati a vetustà e caso fortuito, come la caldaia a fine vita, le infiltrazioni dal tetto o l’impianto elettrico non più a norma. Nel caso della caldaia autonoma, il D.P.R. n. 74 del 2013 affida all’occupante la manutenzione periodica e i controlli obbligatori.
Il criterio è la causa del guasto, non il suo costo, e il contratto può prevedere regole diverse. A tutto questo si aggiunge il dovere di dare pronto avviso al proprietario quando servono riparazioni a suo carico (articolo 1577), meglio con una email o una PEC e con qualche fotografia: chi tace risponde dei danni che il ritardo provoca, come una perdita d’acqua trascurata. Le riparazioni urgenti possono essere eseguite direttamente, con diritto al rimborso, purché il proprietario sia avvisato contemporaneamente.
Non modificare l’immobile senza consenso
Cambiare un pavimento, installare una cucina fissa o abbattere un tramezzo richiede l’autorizzazione del proprietario, anche quando l’intervento sembra migliorativo. Senza consenso, a fine locazione l’inquilino può dover ripristinare tutto a proprie spese. Per i miglioramenti l’articolo 1592 esclude di regola ogni indennità, mentre per le addizioni (una mensola fissa, un condizionatore) l’articolo 1593 consente di toglierle se non si danneggia la casa. In pratica, ogni intervento stabile va concordato per iscritto prima di essere eseguito.
Utenze, tasse e responsabilità per i danni
Il conduttore paga i consumi di luce, gas e acqua e, di norma, la TARI, la tassa comunale sui rifiuti. Conservare le fatture serve a respingere eventuali richieste successive. L’imposta di registro del contratto, pari al 2 per cento del canone annuo, si divide di regola a metà con il proprietario, salvo cedolare secca, e l’eventuale risoluzione anticipata va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni.
Secondo l’articolo 1588, infine, il conduttore risponde della perdita e del deterioramento avvenuti durante la locazione, anche per incendio, e dei danni causati da chi ha ammesso nella casa, anche solo per qualche giorno, a meno che provi una causa a lui non imputabile. Per questo conviene valutare una polizza di responsabilità civile, approfondita nella guida sull’assicurazione casa in affitto.
Gli obblighi dell’inquilino quando decide di lasciare l’immobile
La fase di uscita comincia ben prima della consegna delle chiavi: se disdetta o recesso non sono comunicati nei modi e nei tempi corretti, si continua a pagare il canone anche dopo il trasloco. Le regole cambiano in base al tipo di locazione e alle clausole pattuite, quindi il contratto va riletto prima di ogni mossa.
Disdetta e recesso: come comunicarli e con quale preavviso
Alla scadenza naturale del contratto, la disdetta si comunica con raccomandata A/R, o con PEC quando il contratto lo consente, con almeno sei mesi di preavviso. Il termine decorre da quando il proprietario riceve la comunicazione, non da quando l’inquilino la spedisce, e il dettaglio conta quando si è vicini al limite.
Chi vuole andarsene prima ha due strade. Il recesso convenzionale vale se il contratto lo prevede, con preavviso di almeno sei mesi. Il recesso per gravi motivi è invece un diritto di legge, riconosciuto anche se il contratto tace: per le locazioni abitative è previsto dall’articolo 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998, sempre con sei mesi di preavviso e raccomandata. I gravi motivi sono, secondo la giurisprudenza, circostanze oggettive, sopravvenute e indipendenti dalla volontà dell’inquilino, come un trasferimento di lavoro o una grave malattia, mentre trovare una casa più conveniente non basta. Per questo è prudente indicarli nella lettera e allegare i documenti che li dimostrano.
Cosa succede se si lascia casa senza rispettare il preavviso
Andarsene senza disdetta o prima della fine del preavviso non libera dagli obblighi: il canone resta dovuto fino al momento in cui il recesso diventa efficace, anche con le chiavi già restituite, salvo diverso accordo. Lasciare le chiavi nella cassetta della posta o abbandonare l’appartamento non basta, perché la restituzione si realizza solo con la riconsegna effettiva. Meglio quindi concordare con il proprietario una data di uscita anticipata e metterla per iscritto: se trova presto un nuovo inquilino, di solito accetta di liberare il precedente dai canoni residui.
Gli obblighi alla restituzione dell’immobile
La riconsegna è il momento in cui tutte le questioni rimaste in sospeso vengono a galla. Cerchiamo di capire quindi come preparare l’uscita e come difendersi da richieste non giustificate.
Restituire l’immobile nello stato in cui è stato ricevuto
L’articolo 1590 impone di restituire la casa nello stato in cui è stata ricevuta, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento dovuto all’uso conforme al contratto. Per questo, è utile il verbale di consegna iniziale, che fissa il punto di partenza. Se manca, la legge presume che l’inquilino abbia ricevuto l’immobile in buono stato, e ogni difetto rischia di essere attribuito a lui: conviene quindi raccogliere fotografie datate, messaggi, fatture e segnalazioni scritte.
Usura normale e danni: cosa può contestare il proprietario
L’inquilino non risponde del deterioramento da uso corretto né della vetustà, perché il canone ne tiene già conto: una parete ingiallita, un pavimento segnato dal passaggio o una vernice sbiadita non danno diritto a risarcimento. Sono invece danni risarcibili i buchi nei muri, i sanitari rotti, i pavimenti bruciati, le macchie permanenti e le modifiche non autorizzate. Spetta al proprietario provare il deterioramento avvenuto tra consegna e restituzione, mentre l’inquilino deve dimostrare l’uso conforme al contratto o una causa a lui non imputabile.
La tinteggiatura è il caso più frequente: senza una clausola specifica non esiste un obbligo automatico di ridipingere, ma se le pareti sono sporche, danneggiate o di colori non autorizzati il proprietario può chiedere il ripristino. Molti contratti impongono la tinteggiatura all’inquilino, e quella clausola va letta prima di firmare. Il proprietario, dal canto suo, può rifiutare la riconsegna solo quando il ripristino richiederebbe interventi straordinari e gravosi, altrimenti deve accettarla e far valere le sue ragioni sul risarcimento.
Pulizia, sgombero, utenze e spese da chiudere
La legge non impone una pulizia professionale, ma la casa va lasciata sgombra e in condizioni ragionevoli di ordine e igiene: un forno incrostato o rifiuti abbandonati possono tradursi in richieste di rimborso. Arredi ed elettrodomestici del proprietario restano al loro posto, mentre mensole, condizionatori o tende fissate senza autorizzazione vanno rimossi con il ripristino delle superfici. Fanno parte della restituzione anche tutte le chiavi, i telecomandi e il libretto dell’impianto.
Nei giorni prima della consegna vanno poi chiuse o volturate le utenze, annotando le letture dei contatori, e dichiarata la cessazione della TARI. Per le spese condominiali, il conguaglio può arrivare dopo l’uscita, perché gli oneri si versano in acconto: conviene accordarsi per iscritto su come liquidarlo. Il cambio di residenza va invece dichiarato all’anagrafe entro venti giorni dal trasferimento.
Il verbale di riconsegna e la consegna delle chiavi
Il verbale di riconsegna attesta lo stato dell’immobile al momento in cui viene restituito. Non è obbligatorio per legge, ma è lo strumento più efficace per evitare contestazioni, perché fissa in un atto firmato da entrambi la situazione reale. Dovrebbe riportare i dati delle parti, la data, le chiavi consegnate, le letture dei contatori, le condizioni dei locali, gli eventuali danni e la sorte del deposito cauzionale.
Il sopralluogo si fa insieme e di giorno, scattando fotografie di ogni stanza. Se il proprietario segnala danni che non si condividono, si può firmare con riserva scrivendo il proprio dissenso. Se invece non emerge nulla, è utile far inserire una dichiarazione di piena restituzione e di rimborso integrale della cauzione.
Il ritardo nella restituzione
Se l’immobile non viene restituito alla data stabilita, l’articolo 1591 obbliga l’inquilino a pagare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, oltre al risarcimento del maggior danno, se il proprietario dimostra di aver perso un nuovo affitto. Ogni giorno di ritardo ha quindi un costo, e se il trasloco richiede più tempo del previsto è meglio chiedere subito una proroga scritta, concordando data finale e somma dovuta.
Il deposito cauzionale a fine locazione: quando e come si restituisce
Il deposito cauzionale è la somma versata dall’inquilino all’inizio del rapporto come garanzia per il rispetto degli obblighi contrattuali. Nelle locazioni abitative, la legge stabilisce che non può superare l’importo di tre mensilità del canone e che produce interessi legali, che il proprietario deve riconoscere al conduttore alla fine di ogni anno. Non è un anticipo né una caparra, ma una garanzia che il proprietario può trattenere, in tutto o in parte, solo se l’inquilino ha lasciato danni imputabili a lui o debiti non saldati.
La restituzione avviene di regola alla riconsegna dell’immobile, contestualmente alla firma del verbale, se non emergono problemi. La legge non fissa un termine preciso, ma la giurisprudenza ritiene che il proprietario debba restituire la somma in tempi ragionevoli dopo la consegna delle chiavi, salvo che sussistano danni o debiti da accertare. Il locatore che trattiene la cauzione senza giustificazione si espone a un’azione di recupero, che per le controversie in materia di locazione richiede di norma un tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi del decreto legislativo n. 28 del 2010.
Esiste un errore tipico da evitare: l’inquilino non può decidere da solo di non pagare gli ultimi canoni con la scusa che il proprietario “tanto ha la cauzione”. La cauzione non serve a pagare le ultime mensilità, e la compensazione tra canoni e deposito è possibile solo se le parti si accordano su questo, preferibilmente indicandolo nel verbale. In mancanza di accordo, trattenere unilateralmente il canone espone al rischio di essere considerato inadempiente.
Cosa fare nelle ultime settimane: l’ordine giusto delle operazioni
Per mettere in pratica quanto detto finora, conviene seguire una sequenza ordinata, che riduce il rischio di dimenticanze e di contestazioni successive.
1. Controllare nel contratto le clausole su preavviso, recesso, tinteggiatura, spese e riconsegna, e inviare la disdetta con raccomandata o PEC nei tempi previsti.
2. Pagare canoni e oneri accessori fino all’ultimo giorno di competenza e chiedere al proprietario o all’amministratore il conguaglio delle spese condominiali.
3. Rimuovere gli arredi e gli oggetti personali, riparare i danni dovuti all’uso e ripristinare le eventuali opere non autorizzate.
4. Pulire a fondo la casa, con particolare attenzione a cucina, bagno, forno, frigorifero e superfici vetrate.
5. Chiudere o volturare le utenze, annotando le letture dei contatori il giorno della riconsegna, e dichiarare la cessazione della TARI.
6. Fotografare ogni stanza, con data e ora, prima della consegna delle chiavi.
7. Riconsegnare tutte le chiavi, i telecomandi e la documentazione dell’impianto, firmando insieme al proprietario il verbale di riconsegna.
8. Chiedere la restituzione del deposito cauzionale e, se necessario, formalizzarla in una dichiarazione scritta.
Domande frequenti sui doveri dell’inquilino uscente
Pagare canone e oneri fino alla fine del rapporto, comunicare disdetta o recesso con il preavviso previsto, riconsegnare l’immobile libero e nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo la normale usura, e saldare consumi e spese dovute.
Di norma sei mesi, comunicati con raccomandata o PEC, sia per il recesso convenzionale sia per il recesso per gravi motivi; il contratto può prevedere regole diverse da verificare con attenzione.
Non esiste un obbligo automatico: la normale usura della vernice non è risarcibile, ma l’inquilino deve ripristinare le pareti sporcate o danneggiate e rispettare un’eventuale clausola specifica del contratto.
Sì, ma solo se l’immobile presenta danni imputabili all’inquilino o ci sono somme non pagate, e deve essere in grado di dimostrarli; negli altri casi la cauzione, con gli interessi legali, va restituita.
Deve pagare il canone convenuto fino all’effettiva riconsegna e, se il proprietario dimostra un danno maggiore, anche il risarcimento della differenza.
Chi si prepara a lasciare una casa in affitto dovrebbe pensare alla riconsegna fin dal primo giorno di locazione, e non quando arrivano le scatole del trasloco.
Il modo migliore per tutelarsi è documentare: un verbale di consegna con fotografie all’ingresso, la conservazione di fatture e comunicazioni con il proprietario, un registro degli interventi di manutenzione. In questo modo, a fine contratto, la riconsegna diventa una verifica tra due parti che dispongono delle stesse informazioni e non una trattativa sulla memoria di ciò che è successo anni prima.
Un secondo consiglio riguarda la comunicazione. Disdetta, segnalazione di guasti, richieste di proroga e accordi sulla cauzione funzionano molto meglio se messi per iscritto e inviati con strumenti che ne provano la ricezione. Un dialogo trasparente e documentato con il proprietario riduce il rischio di contestazioni, accelera la restituzione della cauzione e permette di chiudere il rapporto senza strascichi, nell’interesse di entrambe le parti.