Sanzioni condominiali: quando e come possono essere richieste

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Quante volte ci siamo trovati a lottare con il condomino che non rispetta le regole sugli orari di silenzio o che allaga il cortile lavando l’auto da sé? 

Se ci si ritrova in una situazione simile in cui viene violato il regolamento condominiale, è possibile far valere i propri diritti e chiedere all’amministratore di applicare delle sanzioni condominiali pecuniarie.

Queste sanzioni non sono altro che una multa condominiale, regolata dal codice civile ai sensi dell’art 70, una norma che prima del 2012, momento in cui è entrata in vigore la riforma dei condomini, era molto meno dura, ma che oggi è stata volutamente inasprita. 

La norma dice testualmente:

“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e, in caso di recidiva, fino a euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione condominiale è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.”

Pertanto, da questa lettura comprendiamo che non è sufficiente che si presenti solo la violazione del regolamento per far sì che si applichi la sanzione pecuniaria condominiale, ma è necessaria una delibera dell’assemblea di condominio. Questa procedura rende la prassi un caso di sanzionamento tra privati e non, tra lo Stato e il privato.

Quali sono i casi in cui tali sanzioni possono essere applicate? In condominio ci sono diverse situazioni da tenere presenti, infatti proprio per questa ragione esiste il regolamento di condominio, che andrebbe sempre rispettato in quanto garante e regolatore dei rapporti e della vita condominiale nel suo complesso. Inoltre il regolamento è approvato a monte dalla maggioranza dei condomini, per cui visibile e chiaro a tutti sin dal principio.

Quindi, in quest’ottica, solitamente i casi in cui è possibile incorrere in sanzioni condominiali sono:

• non osservare le ore di silenzio dopo pranzo o nelle ore serali
• non rispettare il posto auto assegnato
• utilizzare in modo non consono degli spazi condominiali comuni
• sporcare le aree comuni
• omettere il pagamento delle rate del condominio
• non rispettare il regolamento definito a monte dal legislatore.

Quindi, la sanzione condominiale viene usata quando uno o più di queste situazioni si presentano in condominio e lo scopo principale non è punire, bensì dissuadere dall’avere ancora in futuro comportamenti scorretti. La multa infatti non può superare 200 euro, tuttavia in caso in cui i comportamenti scorretti si ripetano per diverse volte, allora la sanzione può arrivare fino a 800 euro. Queste sanzioni possono però essere applicate solo con la maggioranza dei voti favorevoli dell’assemblea condominiale.

Multa al condominio: chi la applica?

Il codice civile, con l’articolo 1136, regola proprio l’aspetto della delibera dell’assemblea che permette di applicare le sanzioni a uno o più condomini. Tuttavia, la prassi solitamente prevede che i condomini si affidino all’amministratore per multare un condomino trasgressore.

Una volta presa in carico la richiesta, l’amministratore può avviare un’indagine interna per approfondire e avere delle prove che attestino la trasgressione, ovviamente qualora non fossero già state raccolte dai condomini. 

Solo dopo aver fatto questa procedura si può portare in assemblea la delibera per sanzioni contro un condomino; solo la delibera definitiva dell’assemblea condominiale può confermare la multa.

Come in altri casi, anche per confermare delibere come queste è necessario raggiungere la maggioranza affinché sia applicabile; tale maggioranza corrisponde almeno alla metà dei millesimi, che devono essere registrati sia nella prima che nella seconda convocazione. Se non si verifica tale maggioranza, si considera la delibera nulla.

Tuttavia ai sensi dell’art. 72 disp. att. del codice civile, capiamo che la multa condominiale può essere anche irrogata dall’amministratore di condominio, ma questo aspetto deve essere esplicitato nel regolamento, quindi a monte. 

La legge dice che nulla vieta che un organo diverso dall’assemblea possa irrogare la multa e, infatti, nell’art. 70 si legge che è l’assemblea a deliberare le sanzioni condominiali, ma l’art. 72 disp. att. del codice civile non esclude che questa delibera possa essere derogata.

Tutte le sanzioni condominiali riscosse vanno, sempre e comunque, al fondo cassa per le spese ordinarie gestite dall’amministratore.

I diritti del trasgressore

Il trasgressore ha comunque la possibilità di opporsi alla multa e definire la sanzione condominiale illegittima. In questo caso infatti il condomino, entro 30 giorni dalla notifica della multa, può impugnare la sanzione deliberata dinanzi all’Autorità Giudiziaria avvalendosi dell’art. 1137 del codice civile.

Se il condomino trasgressore impugna la sanzione, vi è l’obbligo di mediazione, come per tutte le dispute condominiali, per cui prima di procedere in giudizio, sarà comunque necessario un tentativo di mediazione.

In conclusione, i diritti dei condomini sono sempre tutelati, ma il vero elemento sostanziale affinché tutte le leggi del codice civile siano realmente a favore dei condomini che sono vittime di eventuali trasgressioni, è necessario che l’amministratore di condominio rediga in modo puntuale e preciso un ottimo regolamento.