Balconi aggettanti e terrazze a livello, scopriamo cosa sono

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Per chi decide di andare ad abitare in un condominio, è senza dubbio interessante comprendere cosa siano il balcone aggettante e la terrazza a livello, soprattutto perché sono concetti con cui prima o poi ci potrebbe trovare a dover fare i conti. 

Dal punto di vista pratico e funzionale entrambe le soluzioni riscuotono ampi consensi, permettendo di sfruttare appieno ogni spazio. I pronunciamenti del legislatore (nonché le sentenze dei giudici) aiutano a definire, in maniera più dettagliata, le relative peculiarità.

Al solito, per orientarsi nel modo corretto, è necessario contestualizzare e valutare di conseguenza. Questo articolo si prefigge, perciò, lo scopo di illustrare le specificità di ciascuna, affinché sia possibile prendere una decisione corretta e in linea con le esigenze personali.

Balconi aggettanti: che cosa sono, quali elementi lo compongono e come si suddividono le spese inerenti 

I balconi aggettanti sono delle strutture che sporgono dalla facciata dell’immobile; in quanto tali, essi costituiscono un’estensione dell’edificio. Soprattutto in riferimento alla suddivisione delle spese per i lavori ordinari o straordinari, deliberate nelle assemblee condominiali, la normativa in vigore fornisce delle utili linee guida.

Innanzitutto, il balcone è formato dai seguenti elementi:

• piano di calpestio: una pavimentazione realizzata dal costruttore
• stangone: la parte conclusiva del piano di calpestio, che, di solito, termina con un listello di marmo
• ringhiere o parapetti
• frontalino: la fascia verticale che segue il profilo basso, prima del parapetto
• sottobalcone o soletta: l’estremità, che non vede il condomino dell’appartamento stesso ma quello del piano sottostante.

Dunque, graveranno sul proprietario del comune le spese relative ai componenti appena indicati. 

Gli esterni confluiranno invece nella facciata e, pertanto, costituiranno una parte comune dell’edificio. Ciò avviene poiché influiscono sulle proprietà architettoniche ed estetiche del palazzo.

Tutti i condòmini parteciperanno alle parti esterne della struttura, in base alle ripartizioni espresse dalle tabelle dei millesimali.

Qualora l’attribuzione dovesse dare adito a dei dubbi, spetterà al proprietario del singolo appartamento sostenere le spese, che occorrerà effettuare per l’impermeabilizzazione e la pavimentazione del balcone.

Una scarsa chiarezza connota i sottobalconi, vale a dire la parte inferiore degli stessi. Difatti, le sentenze dei giudici non sono sempre state uniformi: in talune occasioni, le spese di manutenzione si sono rivelate a carico del proprietario dell’appartamento sottostante. In sostanziale applicazione dell’art. 1125 c.c., quest’ultimo ha l’onere di saldare i conti per l’intonacatura, la tinteggiatura e la decorazione dei soffitti.

Terrazza a livello: la definizione, la differenza con il lastrico solare e la ripartizione degli oneri per la ricostruzione o riparazione

La terrazza a livello consiste nella superficie scoperta, posta sullo stesso piano di determinati vani e alla sommità di altri, dei quali è parte integrante, in ottica sia funzionale che strutturale. Oltre alla copertura, consente di espandere l’appartamento cui è contigua, costituendone una proiezione all’aperto. Come enunciato dalla Corte di Cassazione, mediante sentenza n° 8394 del 18 agosto 1990, appartiene al proprietario dell’appartamento sullo stesso piano, dandogli un maggiore spazio di cui disporre.

Sebbene venga talvolta confuso con essa, il lastrico solare si distingue nettamente, poiché qui la funzione di copertura non è sussidiaria, bensì centrale (sentenza della Cassazione n° 2924 del 28 aprile 1986). Per via di tale descrizione, il lastrico è equiparabile al tetto e rappresenta, a pieno titolo, un bene condominiale (ex art. 1117 c.c.).

Il proprietario esclusivo della terrazza a livello ha diritto a compiervi opere, purché rispetti le norme sulle distanze legali e il decoro architettonico del complesso immobiliare. Le modifiche sulla parte comune sono da ritenersi illecite, non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., laddove non siano finalizzate al migliore godimento generale, ma all’appropriazione, che comporti la definitiva sottrazione a qualunque possibilità di godimento degli altri condòmini.

Al pari del lastrico solare, l’art. 1126 c.c. sancisce che, per le spese di ricostruzione o riparazione, concorrono pure i condòmini che non ne detengono la proprietà, ma ne traggono comunque beneficio (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

In definitiva è facile capire come le differenze, che a un occhio poco esperto appaiono irrilevanti, sono invece sostanziali. È dunque fondamentale avere un quadro chiaro e una conoscenza approfondita dei propri diritti e doveri in merito per agire e prendere decisioni, non solo nei propri interessi, ma anche e soprattutto nel rispetto della legge.