Cappotto termico: norme e bonus per il condominio

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Abbiamo già visto in diverse occasioni come i governi che si sono susseguiti in questi ultimi anni pandemici e post pandemici, abbiano attuato misure per incentivare sia la sostenibilità che la manutenzione a livello edilizio, ne abbiamo parlato per esempio in un articolo sulla cessione del credito e suoi bonus edilizi.

Nella fattispecie abbiamo visto come la Legge di Bilancio del 2023 abbia prorogato la scadenza dell’Ecobonus, una misura che definisce, tra le altre, anche la possibilità di realizzare il cappotto termico in condominio. 

Cos’è questo cappotto termico esterno?

Si tratta di una serie di pannelli isolanti che si pongono sulle pareti esterne di un edificio con l’obiettivo di proteggere e isolare gli ambienti interni dalle dispersioni termiche.

Se ti stai chiedendo come un’implementazione edilizia simile possa essere utile alla tua casa, ti elenchiamo una serie di benefici immediati:

• evita sprechi economici
• migliora l’impatto ambientale del tuo appartamento
• aumenta l’isolamento acustico
• evita la creazione di condensa e muffa
• incrementa il valore del tuo appartamento
• migliora il comfort abitativo generale.

Tuttavia questo tipo di lavoro, di più semplice gestione per un appartamento indipendente, è molto più complesso se inserito nel contesto di un condominio, perciò in questo articolo faremo chiarezza sull’iter da avviare per queste opere a livello condominiale, la divisione delle spese tra il condominio e il ruolo dell’amministratore in questo processo.

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Come avviare le opere per cappotto termico in condominio

In un primo momento, per avviare i lavori di realizzazione del cappotto termico esterno in un condominio, si può far riferimento a tutte le dinamiche che si adottano quando si deve affrontare un qualsiasi tipo di opera straordinaria e ordinaria che vada a incidere sugli spazi comuni.

Perciò, visto che il cappotto termico è realizzato su pareti esterne e quindi comuni, è necessario avere la maggioranza dell’assemblea condominiale. 

Questo aspetto è regolato dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n.77 e implementato successivamente con il comma 9-bis al fine di evitare qualsiasi fraintendimento nell’interpretazione della norma; infatti recita: 

“Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se  approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Da qui si evince chiaramente che il Codice Civile identifica nell’assemblea l’organo in grado di deliberare la volontà di effettuare i lavori soggetti a incentivi come il Superbonus (ormai superato) o simili, ma non legittima i lavori di posa su parti comuni dell’edificio, che vanno a insistere sulle proprietà singole.

Questo tipo di indicazione del Codice Civile è molto importante, poiché un’opera come il cappotto termico esterno, può incidere sulle singole proprietà erodendone la porzione di spazio calpestabile su balconi o terrazzi adiacenti in virtù del suo spessore.

Installare il cappotto termico in un condominio è dunque un qualcosa di molto delicato, perché non è possibile gestirlo in maniera autonoma in caso di diniego dell’assemblea, perché un’opera edilizia del genere, per forza di cose, incide (anche indirettamente) su tutto il condominio, apportando eventuali benefici o disagi a tutti i residenti.

Ripartizione delle spese per il cappotto termico condominiale

Proprio alla luce di questa constatazione bisogna precisare che non è possibile considerare il cappotto termico del condominio come un’opera destinata alla sola utilità o servizio dei titolari dell’unità abitativa che ne desidera l’applicazione.

Secondo l’ex articolo 1117 del Codice Civile, i muri esterni comuni con cappotto sono intesi come un vantaggio per tutto lo stabile, perciò una volta installato esso diventa parte integrante dell’edificio e la cosa interessa tutti i condòmini.

In base a questo principio, non solo è fondamentale la maggioranza dell’assemblea e la sua autorizzazione alla posa in opera; ma la stessa linea guida si applica anche alla ripartizione delle spese dei lavori tra tutti i condòmini, ovviamente sempre in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Anche nel caso in cui l’assemblea decidesse di fare i lavori per il cappotto termico solo su una parte del perimetro dell’edificio, l’opera comunque insisterebbe su delle aree comuni, generando di conseguenza la ripartizione del costo tra tutti i proprietari.

Il ruolo dell’amministratore di condominio nei lavori per il cappotto termico esterno

In diverse occasioni abbiamo parlato di quanto ruolo dell’amministratore di condominio fosse centrale in determinate situazioni.Nel caso della realizzazione di un cappotto termico questa affermazione è ancor più vera.

Questa figura professionale deve infatti prestare particolare attenzione alle normative vigenti e alle procedure da porre in essere, sia sotto l’aspetto delle prescrizioni previste in caso di misure incentivanti, sia per ragioni di sicurezza e corretto efficientamento dello stabile. Non ultime le valutazioni in merito alla corretta ripartizione delle spese. 

Se è vero che attualmente nessuna legge del Codice Civile indica come obbligo per l’amministratore di presenziare i sopralluoghi in condominio per le opere edilizie, sappiamo però che le mansioni dell’amministratore sono di natura rappresentativa sia in termini amministrativi che come responsabile legale, oltre che, indirettamente della supervisore della scelta dei fornitori per le opere da effettuare. 

In virtù di questi presupposti, è auspicabile che un professionista con un ruolo così centrale abbia piena contezza di tutte le fasi del processo, sia per la sicurezza dei condòmini che per una propria tutela, legata ad esempio alla gestione delle scadenze e della documentazione necessaria per consentire lo svolgimento del lavoro. 

Al giorno d’oggi, essere un buon amministratore di condominio è quindi davvero complesso e richiede competenze trasversali, che vanno ben oltre le “semplici” mansioni di ordinaria amministrazione.