Lavori straordinari condominiali e ordinari cosa sapere

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Sommario

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Non risulta affatto semplice definire con esattezza quali, in ambito condominiale, sono da definirsi lavori straordinari e quali invece ordinari.

Quello che è certo è che come riferimento normativo non può essere preso in considerazione l’art.3 del d.p.r. 380/01, in quanto i lavori straordinari in condominio sono tutt’altra cosa rispetto ai lavori straordinari definiti dal settore edilizio, e neppure l’art.2 del d.m. 37/08 in materia di impianti tecnologici.

I punti di partenza per comprendere la natura dei lavori sono sostanzialmente questi:

Rilevare chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori
Capire in che modo tale decisione può considerarsi validamente assunta

Manutenzione ordinaria condominio

Tutti gli interventi di ordinaria amministrazione possono essere decisi dall’Amministratore di Condominio; è sua la competenza della decisione, che vincolerà anche il condominio alla relativa spesa.

L’Amministratore, infatti, come previsto dall’art.1130 C.C. deve “compiere gli atti conservati relativi alle parti comuni dell’edificio”, ossia compiere tutti quegli atti materiali (ad esempio ordinando un intervento manutentivo di un muro, di un corrimano delle scale, di un portone, ecc.) volti a garantirne la funzionalità e la corretta fruibilità e predisporre le azioni giudiziarie appropriate.

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Manutenzione straordinaria condominio

Le opere di manutenzione straordinarie devono, invece, essere sempre deliberate dall’assemblea condominiale, a meno che gli interventi necessari non presentino carattere d’urgenza così come citato dall’art.1135 C.C. (evento imprevedibile). In tale caso l’Amministratore è comunque sempre tenuto a riferire alla prima assemblea utile gli interventi effettuati, in modo da veder ratificato il suo operato.

Ai sensi del quarto comma dell’art.1136 C.C. le riparazioni straordinarie di notevole entità vanno deliberate dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (maggioranza millesimale). Ecco quindi che il fattore economico è punto centrale per individuare se la manutenzione ha caratteristiche di ordinarietà o straordinarietà.

Un’altra valutazione che dovrà essere fatta in fase deliberativa è capire se l’assemblea è chiamata a deliberare delle innovazioni; in tal caso ben altre procedure devono essere seguite e dai condomini e dall’Amministratore.

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Domande dai Lettori

Domanda:

Salve il mio amministratore di condominio vuole creare un fondo per lavori urgenti, come posso sapere se preventivo della ditta che li effettuerà sia onesto e non gonfiato e che lui sia corretto nella gestione dei lavori? Alessia

Risposta:

La ringraziamo per averci contattato e per la fiducia accordataci. In merito al suo quesito, la delibera che autorizza l’amministratore alla creazione di un fondo per le spese straordinarie, non autorizza contestualmente lo stesso amministratore a smobilizzare qualsivoglia cifra, a meno di precisa delibera assembleare con la quale i condomini deliberano di affidare specifici lavori ad una ditta X per un importo Y. L’amministratore di condominio può in autonomia far effettuare dei lavori senza preliminare delibera, solo ed esclusivamente nel caso in cui tali interventi rivestissero carattere d’urgenza, rimanendo comunque obbligato a darne riscontro alla prima assemblea. E’ sempre compito dell’assemblea deliberare sulla scelta dei lavori da eseguire, dell’impresa incaricata per la loro esecuzione, così come dell’importo di spesa. In via preliminare, accertatevi che l’amministratore in carica possieda tutti i requisiti previsti dalla legge per poter svolgere la professione, e rendetevi come condominio parte attiva nell’ incaricare un tecnico specializzato che vada a redigere un computo estimativo dei lavori da effettuare. Potete, inoltre, deliberare la creazione di un consiglio di condomini che possa affiancare l’amministratore nelle fasi di acquisizione delle offerte e nelle fasi successive.

TESTIMONIANZA: Risposta veloce e direi competente. Servizio gratuito di ottima qualità

Domanda:

Salve, volevo sapere se è necessario il rifacimento di un condominio di 19 anni in buone condizioni. Può avere precedenza il cambio delle serrature, caldaia e termo isolamento della soffitta? Grazie Giovanni

Risposta:

Le opere manutentive necessarie al buon mantenimento dell’edificio e dei suoi impianti e al loro miglior godimento oltre che all’adeguamento normativo, devono essere valutate nello specifico, eventualmente avvalendosi di tecnici del settore. Le consigliamo di richiedere al suo amministratore le motivazioni tecniche che portano agli interventi proposti.

TESTIMONIANZA: Molto gentili nel rispondere alle mie domande.