Maggioranza condominiale per cappotto termico esterno: regolamento e spese

Fino al 2023 è possibile usufruire del Superbonus 110%. Per molti condomini è un’occasione per ristrutturare l’edificio, includendo al rifacimento della facciata i lavori del cappotto termico esterno, indispensabili per isolare al meglio l’abitazione e migliorare l’efficientamento energetico, grazie a questa agevolazione fiscale molto conveniente. 

Se si vuole usufruire del superbonus per la realizzazione dei lavori, ci sono delle norme ben specifiche da tenere in considerazione, soprattutto in condominio, dove le decisioni devono essere prese all’unanimità in assemblea condominiale. Ciò naturalmente eviterà incomprensioni tra i condomini ed eventuali contenziosi.

Cappotto termico esterno del condominio: la delibera 

In assemblea condominiale può infatti sorgere il dibattito sull’approvazione del cappotto termico, con opinioni opposte. La decisione in merito all’approvazione dei lavori è presa tramite il voto, che si basa sui millesimi di proprietà (valore della proprietà), non sulla maggioranza dei voti degli intervenuti. 

Facciamo un esempio concreto: Tizio, Caio e Sempronio hanno rispettivamente 1, 3 e 10 millesimi di proprietà; Tizio e Caio votano a favore dei lavori di rifacimento del cappotto termico, non c’è la delibera dei lavori, nonostante due condòmini siano a favore e uno contro.

Come opporsi al cappotto termico in condominio

Nonostante gli incentivi e le agevolazioni molto vantaggiose, esiste quindi la possibilità che alcuni condòmini si oppongano ai lavori per l’installazione del cappotto condominiale.

Qualora dovessi essere di questo avviso avresti diverse opzioni per agire in tal senso. Tra di esse non è contemplata la possibilità di non pagare la propria quota per non partecipare ai lavori. Questa soluzione non è legale, perché la facciata del condominio è parte dei beni in comune. 

Vediamo invece quali sono le alternative plausibili.

1. Impugnare la delibera entro 30 giorni 

Se ritieni che la decisione dell’assemblea sia illegale puoi impugnare la delibera entro 30 giorni.

Ricordiamo che la delibera è valida se l’assemblea approva i lavori. Non può inoltre mancare la delibera specifica relativa alla costituzione del fondo speciale dedicato ai lavori straordinari (obbligatorio per legge), dove accantonare le quote che i singoli condòmini sono tenuti a versare, in anticipo rispetto ai lavori stessi. 

Un altro caso in cui ci si può opporre ai lavori del cappotto termico è quello in cui essi ledono il decoro architettonico, ovvero l’estetica della superficie esterna (pensiamo agli edifici storici, con fregi e decorazioni). Anche in questo caso, bisogna avere l’unanimità di tutti i proprietari.

2. Opporsi durante il sopralluogo: è possibile? 

Potrebbe accadere che dopo la delibera dei lavori, in caso di voti favorevoli, un condòmino possa opporsi durante un sopralluogo, impedendo l’accesso dal suo balcone ai tecnici durante la fase di valutazione. 

Un comportamento simile oltre a essere controproducente (un cappotto termico ha sicuramente dei vantaggi economici nel lungo periodo) non è legale, come sancito dall’articolo 843 del Codice Civile: 

Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

In caso contrario, potrebbe esserci un provvedimento del giudice. 

Chi paga le spese per il cappotto termico del condominio?

I singoli condòmini pagano le spese, divise correttamente secondo i millesimi di proprietà, cioè in base al valore della proprietà di ciascuno (articolo 1123 del Codice Civile), salvo altri criteri decisi all’unanimità. Nel pagamento è incluso quindi tutto il condominio, anche chi vive al piano terra o nei seminterrati.

Chi paga quando ci sono un proprietario e un inquilino? Bisogna ripartire equamente le spese? 

In questo caso, è proprietario che deve sostenere le spese dei lavori del cappotto termico perché rientrano nelle spese straordinarie. 

C’è anche il caso in cui per i lavori del cappotto termico paghi il singolo condòmino: quando i lavori interessano un’area privata, come ad esempio una terrazza privata, accessibile dall’appartamento.

Come vedi le casistiche su cui ragionare sono tante. 

Nonostante tutto, però, resta l’indiscussa convenienza di un provvedimento che potrebbe essere irripetibile nel rapporto costi benefici. Quindi ogni condominio dovrebbe prenderlo in serissima considerazione.