Nomina amministratore di condominio: normativa e procedure

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L’amministratore di condominio svolge un ruolo di estrema importanza nel garantire il corretto funzionamento e la manutenzione degli spazi comuni, nonché nell’amministrazione delle risorse finanziarie del condominio. 

La normativa e le procedure inerenti la sua nomina e la sua revoca, insieme alle responsabilità che deve assumere e alle procedure per il loro corretto svolgimento, sono disciplinate dal Codice Civile. 

Requisiti e idoneità dell’amministratore di condominio

La prima questione da considerare quando si deve nominare un amministratore di condominio è quella dei requisiti necessari che deve avere affinché possa assumere tale ruolo.

Ai sensi dell’articolo 71-bis del Codice Civile, è richiesto che il candidato sia:

• in pieno godimento di diritti civili e politici
• diplomato presso una scuola superiore di secondo grado
• mai stato condannato per reati, specialmente quelli inerenti l’incarico che deve ricoprire (es. falsa testimonianza, appropriazione indebita, calunnia) 
• non interdetto o inabilitato
• in regola con gli obblighi formativi.

Infatti, a partire dal 9 ottobre 2014, in virtù del decreto ministeriale n.140/2014, è stato istituito l’obbligo per gli amministratori di condominio di partecipare a corsi di formazione continua; questo è un requisito importante, in quanto assicura che l’amministratore abbia una base di conoscenze adeguate per gestire correttamente l’intero condominio.

La procedura di nomina

Come definito dall’art. 1129 c. 1 c.c., vi è l’obbligo della nomina dell’amministratore di condominio se nell’edificio vi sono da 9 condomini a salire, mentre se sono 8, o meno – e in tal caso si parla di condominio piccolo – la nomina diventa facoltativa.

La nomina dell’amministratore di condominio avviene in assemblea condominiale – che è l’organo decisionale principale per tutte le questioni relative al condominio, e sulla base di una maggioranza di voti. 

Convocazione dell’assemblea

La convocazione dell’assemblea può essere effettuata dal precedente amministratore o da due o più condomini, la cui quota di possesso cumulativa rappresenti almeno il 16,66% del valore totale dell’edificio (equivalente a 166,66 millesimi).

L’assemblea per la nomina dell’amministratore può essere:

• ordinaria in caso di mancato rinnovo dell’incarico di amministratore al termine del suo mandato annuale;
• straordinaria in caso di revoca dall’incarico di amministratore durante il corso del suo mandato, con conseguente nomina di un successore.

La maggioranza di voti

Ai sensi dell’art. 1136 c. 4 c.c. che rinvia al comma 2, la norma sul quorum inerente la nomina, la revoca e la conferma di un amministratore di condominio prevede la maggioranza di voti pari a 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti sia in prima che in seconda convocazione.

Inoltre, la modalità di voto – palese o segreto – può variare a seconda delle disposizioni del regolamento o delle preferenze dell’assemblea. 

Tuttavia, la procedura di voto deve essere chiara e trasparente, garantendo che ciascun condomino abbia l’opportunità di esprimere la propria preferenza in modo adeguato.

La nomina del Tribunale 

Nel caso in cui l’assemblea dei condomini non riesce a giungere a un accordo nella scelta dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c. 1 c.c., può intervenire il Tribunale con una nomina giudiziale. 

Il procedimento avviene in questa modalità:

1. presentare al Tribunale un ricorso in cui si spieghino chiaramente le ragioni per cui l’assemblea non è riuscita a nominare l’amministratore. Queste ragioni possono variare, ma spesso coinvolgono divergenze di opinione o la mancanza di una maggioranza decisionale.
2. Dopo aver ricevuto il ricorso e valutate le ragioni fornite, il Tribunale emetterà un decreto di nomina di un amministratore. Questo decreto nominerà una persona idonea a svolgere l’incarico di amministratore condominiale. 

È importante notare che, sebbene il Tribunale emetta il decreto di nomina, questo può essere oggetto di impugnazione entro dieci giorni dalla sua pubblicazione. 

Gli eventuali dissensi od obiezioni da parte dei condomini o delle parti interessate possono essere presentati in questo periodo.

In assenza di dissensi e/od obiezioni, la persona nominata dovrà accettare l’incarico.

Accettazione della nomina

Sempre ai sensi dell’art. 1129 c. 2 c.c., quando un condomino viene eletto o designato come amministratore, è necessario che accetti ufficialmente l’incarico in modo da poter svolgere i suoi doveri in conformità con la legge e il regolamento condominiale. 

La procedura per l’accettazione della nomina di amministratore di condominio segue i seguenti passaggi:

1. Accettazione formale: Il condomino designato come amministratore deve rispondere formalmente alla nomina; di solito, questa accettazione avviene per iscritto attraverso un verbale in cui il condomino esprime la sua volontà di accettare l’incarico. La dichiarazione dovrebbe contenere informazioni quali nome, indirizzo, e la conferma dell’accettazione dell’incarico.
2. Registrazione: dopo aver ricevuto la dichiarazione di accettazione, l’assemblea condominiale deve riconoscerla e registrarla nei documenti ufficiali del condominio; questo atto serve a confermare la nomina e a stabilire formalmente l’amministratore come il rappresentante legale del condominio.
3. Adempimenti legali: una volta che l’accettazione è stata formalmente riconosciuta, l’amministratore assume ufficialmente le sue responsabilità; queste includono la gestione delle finanze del condominio, la convocazione e la conduzione delle assemblee, la manutenzione delle parti comuni e altre attività legate all’amministrazione condominiale.

Amministratore di condominio: quanto dura il suo incarico?

Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, l’incarico di un amministratore di condominio ha una durata pari a un anno, e questo contratto può essere rinnovato alla scadenza, a condizione che sia l’assemblea condominiale a votare per tale rinnovo.

L’assemblea condominiale tuttavia ha il potere di revocare l’incarico di un amministratore in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del contratto. 

E le ragioni per cui un amministratore può essere revocato variano, ma di solito includono comportamenti scorretti o incompetenza nell’amministrazione delle questioni condominiali. 

Una volta revocato l’incarico di un amministratore di condominio, l’assemblea condominiale dovrà procedere alla nomina del suo successore. 

Questa nuova nomina può essere effettuata durante la stessa assemblea in cui avviene la revoca o in un’assemblea successiva. 

In genere, la nomina del successore richiede una maggioranza dei voti dei condomini presenti in assemblea. 

È importante assicurarsi che il nuovo amministratore abbia le competenze e l’esperienza necessarie per gestire in modo efficace le questioni condominiali.

Amministratore di condominio: compatibilità con altri lavori

Solitamente la persona che assume l’incarico di amministratore di condominio svolge altre professioni, e questo può sollevare il problema della compatibilità.

Ci sono infatti alcune professioni che possono essere svolte in contemporanea, mentre altre no.

Ad esempio, la professione di avvocato è compatibile con l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio; compatibilità confermata dal Consiglio Nazionale Forense con un parere datato 20 febbraio 2013.

Anche il commercialista, il geometra e il ragioniere possono assumere l’incarico di amministratore di condominio. 

Tuttavia, l’attività di agente immobiliare è l’unica incompatibile con quella di amministratore di condominio. 

Questa incompatibilità è stata chiaramente stabilita dal Ministero dello Sviluppo Economico in risposta a un’istanza presentata da un’associazione di amministratori e revisori contabili il 22 maggio 2019. 

In base al nuovo articolo 5, comma 3, della legge n. 39 del 1989:

“Si conferma l’incompatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore condominiale, sia quando quest’ultima viene considerata come una professione intellettuale legata allo stesso settore merceologico in cui si esercita la mediazione sia quando si considera l’aspetto imprenditoriale della rappresentanza di beni appartenenti allo stesso settore merceologico. Si tratta in ogni caso di un evidente conflitto di interessi per il mediatore immobiliare, che gestisce contemporaneamente la compravendita di un immobile per il proprio cliente e ne amministra gli affari per conto del condominio”.