Quando e come revocare un amministratore di condominio

Trascura le richieste di accesso ai documenti condominiali, non si attiva per far riparare il guasto all’ascensore, non fa rispettare le regole previste dal regolamento condominiale. Oppure, hai scoperto da pochissimo, insieme ad altri condòmini, che ci sono gravi irregolarità fiscali. Purtroppo, può accadere che un amministratore di condominio abbia un comportamento inadempiente rispetto al suo ruolo: cosa fare in questi casi?

Tutti i condòmini hanno il diritto di intervenire per valutare e capire come cambiare l’amministratore di condominio, poiché è il Codice Civile stesso che autorizza i condòmini a controllare l’amministratore di condominio, vigilare sulle sue azioni ed eventualmente prendere una decisione e revocarlo dall’incarico.

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Quando e chi può revocare l’incarico dell’amministratore?

Anche un solo episodio in cui si verificano delle irregolarità che riguardano i suoi doveri e mansioni, si può provvedere a sfiduciare l’amministratore per proseguire con la revoca dell’incarico in qualsiasi momento (l’incarico di solito dura un anno). 

Prima di procedere con la revoca, ricordiamo brevemente quali sono i principali doveri di un amministratore: 

• attivarsi per garantire la sicurezza dell’edificio 
• far rispettare il regolamento di condominio
• gestire le finanze del condominio in maniera trasparente 

Se quindi l’amministratore viene meno ad almeno uno di questi doveri, chi può sollevarlo dall’incarico?

• L’assemblea condominiale: in qualsiasi momento del mandato, anche prima della scadenza del suo incarico. In questo caso non è neanche necessario un comportamento illecito da parte dell’amministratore, ma quando il rapporto di fiducia tra condòmini e amministratore viene meno (art. 1129 del codice civile), allora l’assemblea condominiale può prendere provvedimenti. Attenzione però; bisogna scegliere questa modalità solo se c’è un motivo valido che porta alla mancanza di fiducia, poiché l’amministratore potrebbe richiedere anche il risarcimento del danno (art. 1725 Codice Civile), una cifra pari al compenso che avrebbe avuto se avesse portato a termine il suo incarico. Se invece la revoca è valida, non ci sarà alcun obbligo di risarcimento. Infine, una volta che l’assemblea sfiducia un amministratore, quest’ultimo non potrà più essere nominato in futuro nello stesso condominio.
  
• Il singolo condòmino: deve recarsi dal giudice con un ricorso in tribunale, ma solo se l’amministratore ha commesso almeno una di queste tre irregolarità:
  1) mancata comunicazione della notifica di un atto giudiziario
  2) poca chiarezza od omissione nelle spiegazioni per gli aspetti economici e di gestione del condominio, come il trasferimento di denaro sul conto personale senza un conto corrente condominiale o la mancata redazione del bilancio condominiale
  3) comportamenti non idonei, che tolgono fiducia al rapporto amministratore-condòmini come la mancata apertura di gestione del conto corrente e utilizzo del patrimonio condominiale in maniera poco chiara

Come revocare l’incarico dell’amministratore? 

Se stai pensando a una raccolta firme per revocare l’incarico all’amministratore del tuo condominio, sappi che un’iniziativa simile non ha alcun valore legale e quindi non ha validità per sfiduciare l’amministratore. Tuttavia, nella migliore delle ipotesi, una raccolta firme servirà a convincere l’amministratore a convocare l’assemblea per la revoca del suo incarico.

Infatti, la decisione della revoca è valida se decisa in assemblea condominiale e se durante l’assemblea viene raggiunta la maggioranza dei voti degli intervenuti, che devono essere almeno la metà del valore dell’edificio. 

Per un passaggio sereno dall’amministratore sfiduciato a un nuovo amministratore, in assemblea è importante chiedere anche la consegna completa di tutta la documentazione, per agevolare il nuovo amministratore nel suo incarico. 

Se la consegna dei documenti avviene successivamente all’assemblea di condominio in cui si revoca l’amministratore, potrebbe accadere che quest’ultimo si opponga e impieghi molto tempo nella consegna della documentazione. 

Nel caso tu stesso voglia far sostituire l’amministratore inadempiente, devi recarti  dal giudice, il quale si accerterà della situazione e – se troverà delle motivazioni valide – provvederà alla revoca. Sarà poi compito di tutti i condòmini riunirsi per nominare la nuova figura che rappresenti il condominio.

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