Preliminare di compravendita: cos’è, come funziona e cosa verificare prima di firmarlo

Tempo di lettura: 7 minuti

Chi compra o vende casa, prima o poi si trova a fare i conti con il preliminare di compravendita, conosciuto anche come compromesso. È il contratto con cui le parti si impegnano a concludere la vendita a condizioni già fissate, e farlo con superficialità può costare caro!

Vediamo di seguito tutto quello che serve sapere: cos’è, cosa deve contenere, come funziona la caparra, cosa verificare prima di firmare e cosa succede se qualcuno ci ripensa.

Preliminare di compravendita e compromesso: sono la stessa cosa?

Preliminare di compravendita e compromesso indicano la stessa cosa. “Compromesso” è il termine più comunemente usato, “contratto preliminare” è invece il termine giuridico. Si sentono anche varianti come compromesso casa o preliminare di vendita: tutte espressioni equivalenti, nessuna differenza operativa.

Cos’è il preliminare di compravendita e a cosa serve

Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo scritto con cui venditore e acquirente si impegnano a firmare in futuro il contratto definitivo. Non trasferisce la proprietà dell’immobile (dato che questo avviene solo con il rogito notarile) ma vincola entrambe le parti a rispettare le condizioni concordate.

Si ricorre al preliminare quando la vendita immediata non è possibile, ad esempio perché:

• l’acquirente è in attesa di ottenere l’approvazione del mutuo bancario;
• il venditore deve ancora liberare l’immobile o attendere la consegna di una nuova abitazione;
• sono in corso verifiche tecniche, urbanistiche o catastali sull’immobile;
• le parti vogliono fissare il prezzo e le condizioni prima che cambino le circostanze di mercato.

In tutti questi casi, il preliminare serve a bloccare l’accordo: nessuna delle parti può tirarsi indietro senza conseguenze.

Differenza tra proposta d’acquisto e preliminare di compravendita

Prima del compromesso, spesso si firma una proposta d’acquisto: un’offerta unilaterale dell’acquirente, con un assegno di caparra, che il venditore può accettare o rifiutare. Solo con l’accettazione nasce un accordo tra le parti.

Il preliminare è invece già un contratto bilaterale, più dettagliato e completo. Attenzione: in alcuni casi una proposta d’acquisto accettata ha già valore di preliminare, se le clausole sono sufficientemente complete. 

Cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita

Il preliminare deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità, e contenere tutti gli elementi essenziali della futura vendita.

Elementi essenziali obbligatori

• Generalità delle parti: nome, cognome, residenza e codice fiscale di venditore e acquirente. Se uno dei coniugi è in regime di comunione dei beni, è necessaria anche la firma del coniuge.
• Descrizione dell’immobile: indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), tipologia, consistenza e pertinenze (box, cantina, posto auto).
• Prezzo di vendita: l’importo concordato, indicato in modo chiaro e univoco.
• Modalità di pagamento: le scadenze, la natura delle somme versate (caparra o acconto), gli estremi bancari e le modalità di saldo.
• Data prevista per il rogito: il termine entro cui le parti si impegnano a firmare il contratto definitivo.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): obbligatorio per legge ai sensi del D.Lgs. 192/2005, pena la nullità del contratto.
• Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale: il venditore deve attestare che i dati catastali corrispondono allo stato di fatto e che l’immobile è regolare dal punto di vista edilizio.

Clausole accessorie ma fortemente consigliate

• Condizioni sospensive: permettono di subordinare l’efficacia del preliminare al verificarsi di un evento futuro, come l’ottenimento del mutuo. Se la banca nega il finanziamento, il contratto si scioglie senza penali.
• Clausola di regolarità urbanistica: il venditore garantisce l’assenza di abusi edilizi e di difformità non sanate. Fondamentale per evitare sorprese al rogito.
• Clausola di libertà da gravami: il venditore dichiara che l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, servitù pregiudizievoli e contratti di locazione non dichiarati.
• Clausola penale: stabilisce una somma predeterminata da corrispondere in caso di inadempimento, evitando il contenzioso sulla quantificazione del danno.
• Termine essenziale per il rogito: trasforma la data del contratto definitivo in un elemento vincolante: il mancato rispetto fa scattare automaticamente la risoluzione del contratto.

La caparra nel compromesso: caparra confirmatoria e caparra penitenziale

Al momento della firma del preliminare, l’acquirente versa al venditore una somma a titolo di caparra. È fondamentale capire di che tipo si tratta, perché le conseguenze in caso di problemi sono molto diverse.

Caparra confirmatoria 

È la più comune. Stabilisce cosa succede se una delle parti non rispetta il contratto:

• se non acquista l’acquirente, perde la caparra;
• se non vende il venditore, deve restituire il doppio di quanto ricevuto;
• in alternativa, la parte che ha rispettato gli accordi può rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione forzata del contratto.

L’importo è libero, ma di solito si aggira tra il 10% e il 20% del prezzo di vendita.

Caparra penitenziale

Meno diffusa, consente a entrambe le parti di recedere dal contratto pagando un prezzo fisso: l’acquirente perde la caparra, il venditore la restituisce al doppio. Con questa formula, però, non si può chiedere l’esecuzione forzata né ulteriori danni. Se il contratto non specifica il tipo di caparra, per legge vale la confirmatoria.

Caparra e acconto: non è la stessa cosa

La caparra confirmatoria non è soggetta a IVA e sconta l’imposta di registro allo 0,5%. L’acconto, invece, segue un trattamento diverso a seconda che la compravendita sia soggetta a IVA o meno. La distinzione va indicata chiaramente nel contratto, perché ha effetti fiscali concreti.

Come si registra il preliminare di compravendita

Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Non farlo non lo rende nullo, ma espone entrambe le parti a sanzioni e riduce le tutele dell’acquirente.

I costi principali sono:

• 200 euro di imposta di registro fissa;
• imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate (o 155 euro per il preliminare notarile);
• 0,5% sulle somme versate a titolo di caparra o acconto non soggetto a IVA (aliquota in vigore dal 1° gennaio 2025).

Le somme pagate in questa fase vengono poi scalate dall’imposta dovuta al rogito.

Scrittura privata o atto notarile: qual è la forma giusta?

Il preliminare può essere redatto in tre forme, con livelli di tutela crescenti:

Scrittura privata semplice

La forma più diffusa: firmata direttamente dalle parti (spesso con l’aiuto dell’agenzia) e registrata all’Agenzia delle Entrate. È la meno costosa, ma non consente la trascrizione nei registri immobiliari.

Scrittura privata autenticata

Le parti vanno dal notaio solo per far autenticare le firme. Più economica di un atto pubblico, permette però la trascrizione, con maggiore tutela per l’acquirente.

Atto pubblico notarile (con trascrizione)

La forma più sicura. Il notaio redige il contratto e lo trascrive nei Registri Immobiliari: i diritti dell’acquirente diventano così opponibili ai terzi, anche in caso di ipoteche successive o vendite a terzi. È la scelta consigliata per operazioni di importo significativo.

Per gli immobili in costruzione è obbligatoria la forma notarile (D.Lgs. 122/2005). In questo caso il costruttore deve anche consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate e una polizza decennale per i vizi di costruzione.

Cosa verificare prima di firmare il compromesso

Firmare il compromesso senza aver verificato lo stato dell’immobile è uno degli errori più comuni — e più costosi. Ecco i controlli da fare prima di apporre la firma.

1. Chi vende è davvero il proprietario?

Attraverso la visura catastale e la visura ipotecaria (disponibili online sul sito dell’Agenzia delle Entrate) si verifica chi è intestatario dell’immobile e se ci sono comproprietari. Se la casa è in regime di comunione legale tra coniugi, servono le firme di entrambi.

2. L’immobile è regolare dal punto di vista edilizio?

Occorre confrontare lo stato attuale dell’immobile con i titoli edilizi rilasciati dal Comune e verificare che la planimetria catastale corrisponda alla realtà. Qualsiasi difformità non sanata può bloccare il rogito o renderlo nullo (D.P.R. 380/2001). È bene controllare anche il certificato di agibilità e la destinazione d’uso.

3. Ci sono ipoteche o pignoramenti?

Dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari (o tramite visura ipotecaria sul sito dell’Agenzia delle Entrate) si verifica la presenza di ipoteche, pignoramenti, servitù o altri vincoli che gravano sull’immobile.

4. Come stanno le spese condominiali?

Per gli immobili in condominio, chiedere all’amministratore una dichiarazione scritta sull’assenza di morosità. Chi acquista risponde in solido con il venditore per le spese insolute dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Verificare anche eventuali lavori straordinari già deliberati ma non ancora eseguiti.

5. C’è un mutuo del venditore sull’immobile?

Se sull’immobile grava un’ipoteca per un mutuo del venditore, il contratto deve stabilire come e quando verrà estinta. La soluzione più sicura è destinare parte del prezzo direttamente alla banca, così l’ipoteca si cancella contestualmente al rogito.

Cosa succede se una delle parti non rispetta il preliminare

Se non rispetta il contratto l’acquirente

Il venditore può trattenere la caparra confirmatoria come risarcimento, oppure agire in giudizio per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, o ancora chiedere al giudice di forzare l’acquisto.

Se non rispetta il contratto il venditore

L’acquirente può richiedere il doppio della caparra, agire per la risoluzione e il risarcimento, o rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà anche senza la firma del venditore (art. 2932 c.c.).

Domande frequenti sul preliminare di compravendita

1. È obbligatorio fare il preliminare prima del rogito?
   No. Le parti possono procedere direttamente al rogito, ma nella pratica il preliminare è quasi sempre necessario per tutelare entrambi quando il definitivo non può essere firmato subito.
2. Quanto dura la validità del contratto preliminare?
   La durata non è fissata per legge: vale la data del rogito pattuita nel contratto. Se quella data scade senza che si sia concluso il definitivo, la parte adempiente può agire per l’esecuzione o la risoluzione.
3. Si può annullare un compromesso già firmato?
   Il preliminare è vincolante. Si può sciogliere solo per vizi del contratto (dolo, errore, violenza), per accordo consensuale tra le parti, o se una clausola sospensiva non si è avverata. In tutti gli altri casi si perdono la caparra o il doppio della stessa.
4. Cosa succede se il mutuo viene negato dopo la firma del compromesso?
   Con una clausola sospensiva sul mutuo, il preliminare si scioglie senza penali e la caparra viene restituita. Senza quella clausola, l’acquirente resta obbligato: se non acquista, perde la caparra.
5. Quanto tempo si ha per registrare il preliminare?
   Entro 30 giorni dalla firma, presso l’Agenzia delle Entrate. Se il contratto è stato curato da un’agenzia immobiliare o da un notaio, provvede direttamente chi lo ha redatto.
6. La trascrizione del preliminare è obbligatoria?
   No, ma è fortemente consigliata. Con la trascrizione nei Registri Immobiliari i diritti dell’acquirente diventano opponibili ai terzi, proteggendolo da eventuali vendite successive o ipoteche. Richiede un atto notarile.

Il preliminare di compravendita è un atto giuridicamente complesso, che richiede attenzione, competenza e una verifica approfondita dell’immobile e della sua storia. Un errore in questa fase può compromettere l’intera operazione.

Estia è la piattaforma digitale che ti accompagna in ogni fase della compravendita immobiliare: dalla gestione documentale alla verifica della conformità urbanistica e catastale, fino al supporto nella redazione e nel controllo dei contratti preliminari. Con Estia hai a disposizione strumenti professionali e un team di esperti che rendono ogni compravendita più sicura, trasparente e serena.