Rifacimento del lastrico solare: manutenzione ordinaria o straordinaria?

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Quando si tratta di condomini, una delle questioni che spesso suscita forte dibattito è quella relativa al rifacimento del lastrico solare e al fatto che questo tipo di intervento rientri nella categoria di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Prima di addentrarci nella distinzione per il rifacimento del lastrico solare tra manutenzione ordinaria e straordinaria, è però importante comprendere cosa comporta questa tipologia di lavori, e come viene considerata tale parte dell’edificio condominiale.

In primo luogo è bene sapere che si tratta del tetto piano dello stabile, utilizzato come terrazza o spazio comune per diverse attività o servizi (lavanderia, vano caldaia ecc…). Proprio perché si tratta di una zona solitamente utilizzata dai condòmini, nel corso del tempo, il lastrico potrebbe avere la necessità di una ristrutturazione per la sicurezza dell’edificio e dei condòmini.

Gli agenti esterni che possono incidere con il tempo sullo stato del tetto, e quindi rendere necessario un intervento, sono: 

• le intemperie
• la semplice usura
• i cedimenti strutturali.

Vediamo meglio in cosa consiste il rifacimento del lastrico solare.

Solitamente si ripara o sostituisce il tetto esistente per garantire l’integrità strutturale e la funzionalità dello stesso e, non meno importante, per impermeabilizzare il lastrico solare ed evitare le infiltrazioni, tra le principali cause per cui spesso si necessita della ristrutturazione del lastrico. 

In tutti questi casi, anche per evitare problemi con le varie proprietà degli appartamenti nella ripartizione delle spese straordinarie, l’amministratore di condominio deve individuare quali opere possono definirsi di manutenzione ordinaria e quali quelle straordinarie. Questa distinzione è fondamentale per procedere con i lavori di manutenzione.

Manutenzione ordinaria del lastrico solare

La manutenzione ordinaria del tetto del condominio si riferisce a tutte quelle attività che sono necessarie per il normale funzionamento e la conservazione dell’edificio, queste potrebbero includere:

• la pulizia e la manutenzione prevedibile e periodica, per esempio da foglie e detriti
• la verifica regolare di segni di usura
• la riparazione di piccoli danni come crepe superficiali o perdite di acqua.

Tutte queste piccole operazioni fanno sì che il lastrico solare sia sempre in buono stato e che possa essere oggetto di manutenzione straordinaria il più tardi possibile.

Questa tipologia di opere viene fatta in autonomia dall’amministratore, ma è di fondamentale importanza per non avere poi problemi più complessi sul tetto. In questo caso infatti non è necessario convocare l’assemblea condominiale, ma solo in sede di bilancio consuntivo, sempre l’amministratore, dovrà rendicontare tutte le attività svolte.

Manutenzione straordinaria del lastrico solare

La manutenzione straordinaria di un lastrico solare, d’altro canto, riguarda gli interventi che richiedono maggiore complessità e costi spesso significativi, tra questi lavori infatti potrebbe essere inclusa:

• la sostituzione completa del tetto con l’impiego di professionisti
• la ristrutturazione del lastrico solare in virtù di miglioramenti strutturali.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria per il rifacimento del lastrico solare dipende dall’estensione dei danni e dall’entità degli interventi richiesti. È consigliabile però consultare il regolamento condominiale e rivolgersi a un esperto per valutare correttamente la natura dell’intervento e determinare con assoluta certezza se il rifacimento del lastrico solare può rientrare nella manutenzione ordinaria o straordinaria.

Questa tipologia di lavori deve sempre passare dalla delibera positiva dell’assemblea, sia nel caso in cui si tratti di una parte comune, sia nel caso in cui rappresenti una parte definita di proprietà esclusiva. Solo in casi eccezionali, come normato dall’articolo 1135 del Codice Civile, ovvero quando è compromessa la sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti, l’amministratore può procedere a questi lavori senza la delibera dell’assemblea.

Programmazione della manutenzione 

Come è possibili intuire, se la manutenzione ordinaria, la pulizia periodica e la verifica delle condizioni strutturali di questa parte dello stabile vengono svolte in modo preciso e programmato, la possibilità che s’incorra in lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico solare e in spese ingenti si riducono drasticamente.

Tale risultato si ottiene grazie a una efficiente e pianificazione delle attività di manutenzione da parte dell’amministratore di condominio durante l’anno che, oltre a curare la pulizia, tiene le redini delle condizioni generali dell’edificio per la sua sicurezza.

La programmazione sistematica, viene in aiuto anche nel caso in cui i lavori di manutenzione straordinaria del lastrico solare siano inevitabili. Infatti, con un tipo di conduzione dello stabile così puntale, anche i lavori più ingenti non saranno mai una grossa sorpresa per i condòmini. Infine agevola il tutto una limpida e chiara comunicazione tra l’amministratore e l’assemblea di condominio.

Quasi superfluo specificare che la programmazione delle azioni di manutenzione rappresenta una necessità imprescindibile non solo per il lastrico, ma per qualsiasi parte del condominio soggetta ad usura e rischi di guasto.

Ripartizione spese per manutenzione del lastrico solare

In realtà, per il conteggio delle spese dei lavori di manutenzione non è molto importante distinguere tra spese ordinarie o straordinarie, in quanto in entrambe le situazioni si applica comunque il criterio della ripartizione condominiale in millesimi.

Tuttavia è bene precisare che, secondo l’articolo 1126 del Codice Civile, se il lastrico è identificato come una parte comune, ogni condomino dovrà pagare la propria parte in base ai millesimi di proprietà, invece se la manutenzione del lastrico è di proprietà esclusiva (o a uso esclusivo), un terzo della somma totale per svolgere i lavori sarà a carico del proprietario, i restanti due terzi saranno a carico di tutti gli altri condòmini.
Anche in questa situazione, la figura dell’amministratore di condominio è importantissima: dalla verifica dello status quo del lastrico solare, alle successive fasi di individuazione delle problematiche e del tipo di manutenzione necessaria al tetto, fino alla ripartizione delle spese fra i condòmini; cardine di tutto questo processo resta la programmazione di tali attività che riduce notevolmente le possibilità di trovarsi con ingenti problemi strutturali sul lastrico solare.