Rifacimento facciata condominio, è un obbligo?

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Il legislatore ha introdotto, in tempi non sospetti, delle novità importanti per quanto concerne la facciata condominiale: uno dei temi più dibattuti nelle assemblee, che finisce talvolta per surriscaldare gli animi! Ciò accade perché il preventivo di spesa terrorizza, soprattutto se le disponibilità economiche sono esigue. Tuttavia, come purtroppo insegnano diversi episodi di cronaca, trascurare all’infinito la struttura esterna comporta seri pericoli. Astenersi da regolari interventi rappresenta una mossa assolutamente controproducente, specialmente nel medio-lungo periodo.

Onde evitare di peggiorare drasticamente la situazione, l’amministratore deve adottare un approccio preventivo. Del resto, risponderebbe lui per primo di danni eventualmente arrecati a terzi. Ma andiamo per gradi, scoprendo insieme le normative vigenti in Italia.

Che cosa significa rifacimento condominiale?

La facciata condominiale è costituita dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali che caratterizzano l’edificio e gli donano una propria conformazione. 

Essa include, quindi:

• la parte anteriore, frontale e principale
• i lati dello stabile
• i balconi
• i cornicioni
• i parapetti delle terrazze
• i finestrini
• i basamenti
• le cimose. 

Provvedere al rifacimento della facciata condominiale non equivale a stravolgerla. 

Gli interventi andranno piuttosto eseguiti nel rispetto del decoro architettonico stabilito dal Comune in cui l’edificio o gli edifici sono ubicati.

Per il rifacimento sono, normalmente, previste opere di riqualificazione degli intonaci. Dopodiché, si attua la rasatura e la tinteggiatura, che dovrebbe essere preferibilmente simile, nel colore e nelle rifiniture, a quella già presente. In altri contesti, si posa un cappotto termico o si esegue pure il ripristino dello strato esterno impermeabile.

Manutenzione ordinaria o straordinaria

Rifare la facciata di un palazzo condominiale è considerato un lavoro di manutenzione ordinaria, finché non si modificano il colore e la stessa facciata. Vale pure in riferimento alla sostituzione degli infissi, i quali devono conservare le medesime caratteristiche in termini di numero di ante, forme e cromie.

Si parla di manutenzione straordinaria quando viene modificato l’esistente, ad esempio:

• i lavori che cambiano l’aspetto o il profilo della facciata;
• l’allestimento di corrimano di sicurezza o di infissi blindati;
• la bonifica delle coperture in amianto;
• l’adozione di misure antisismiche, solamente su parti strutturali di interi fabbricati – non singole unità immobiliari;
• la creazione di un ascensore esterno per le persone con disabilità;
• il ripristino o la ricostruzione, successivamente a calamità naturali, in conseguenza delle quali si è dichiarato lo stato di emergenza.

La facciata condominiale è una parte comune

In virtù della legge 220 del 2012, che va a sostituire l’art. 1117 del Codice Civile, la facciata condominiale è una parte comune. Alla conclusione sono arrivati giudici e giuristi, che ritenevano necessario attribuirvi riconoscimento legislativo, così da scongiurare controversie sulla suddivisione delle spese. Della struttura esterna godono, ovvero, tutti gli inquilini, pertanto occorre che in assemblea prestino il loro consenso per l’avvio dei lavori. 

I condòmini (o chi per loro, in possesso di delega) si pronunceranno, mediante eventuale delibera di approvazione, sul programma che l’amministratore di condominio è tenuto a sottoporre ciclicamente.

È responsabilità dell’amministratore redigere un programma di manutenzione o rifacimento delle facciate condominiali annuale e pluriennale, in stretta sinergia con i fornitori. 

Nella stesura del documento occorrerà definire delle ispezioni a cadenza regolare, svolte da personale qualificato e competente in materia. Laddove abbiano luogo degli eventi meteorologici fuori dall’ordinario, andrà comunque attuata una apposita verifica. 

Le ispezioni avranno lo scopo di rilevare possibili elementi della facciata per cui è indispensabile effettuare un intervento.

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Gli oneri di un amministratore

Al fine di una corretta gestione, l’amministratore avrà la responsabilità di selezionare con accuratezza fornitori e consulenti, secondo i criteri di professionalità ed economicità. 

La periodicità della manutenzione risulta la mossa più saggia e avveduta, pure secondo una logica puramente economica. Un lavoro prestabilito per tempo si tradurrà in un spesa senz’altro inferiore in confronto a uno avente carattere di estrema urgenza.

Per rispettare la tabella di marcia, l’amministratore è chiamato a gestire con cura l’incasso delle quote condominiali, lasciando poco campo alle morosità. 

La riscossione dei fondi sarà utile al regolare pagamento dei prestatori d’opera, in modo da non indurli a dequalificare il servizio reso, perché le fatture non sono state opportunamente saldate.