La rottura dei tubi dell’acqua in condominio rientra nell’assicurazione condominiale?

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Vivere in un condominio può offrire numerosi vantaggi: la condivisione delle spese di manutenzione, una comunità di vicini su cui contare (si spera) e, spesso, la sicurezza aggiuntiva di avere un amministratore di condominio che si occupa delle questioni burocratiche e pratiche. 

Tuttavia, la vita condominiale comporta anche delle sfide, soprattutto quando si tratta di affrontare emergenze impreviste.

Immaginate di rientrare a casa dopo una lunga giornata di lavoro e di trovare il vostro appartamento allagato. 

La causa? Un tubo dell’acqua che si è rotto all’improvviso. 

In questi momenti, la prima preoccupazione è limitare i danni, seguita subito dopo dalla domanda: chi pagherà per tutto questo?

La manutenzione degli impianti idraulici è una delle principali responsabilità in un condominio, e la rottura dei tubi può causare danni significativi, non solo alla vostra proprietà, ma anche alle aree comuni e agli appartamenti dei vicini. 

È qui che entra in gioco l’assicurazione condominiale, un elemento spesso trascurato finché non se ne ha bisogno.

Rottura accidentale vs. difetti di costruzione

Quando parliamo di rottura dei tubi, è importante distinguere tra rottura accidentale e difetti di costruzione. 

La rottura accidentale si verifica senza preavviso e può essere causata da vari fattori, come un improvviso aumento della pressione dell’acqua o un danno esterno imprevisto. 

Le polizze assicurative condominiali tendono a coprire questo tipo di incidenti, considerando che sono eventi imprevedibili e non causati da negligenza.

D’altra parte, i difetti di costruzione riguardano problemi intrinseci all’impianto idraulico, come l’uso di materiali scadenti o errori di progettazione e installazione. 

In un caso giudiziario recente, la Corte territoriale ha stabilito che la polizza assicurativa non copriva i difetti riconducibili all’inidoneità dei materiali utilizzati per la costruzione dell’impianto​​. 

Questa distinzione è cruciale: se la rottura è causata da difetti di costruzione, la responsabilità potrebbe ricadere sui costruttori o sui manutentori originali, piuttosto che sull’assicurazione condominiale.

Infiltrazioni d’acqua

Le infiltrazioni d’acqua sono un altro problema comune nei condomini (scopri come riconoscerle e bloccarle), spesso causato dalla rottura dei tubi o dalla mancata impermeabilizzazione delle strutture. Le conseguenze possono essere disastrose, con danni estesi a muri, pavimenti e soffitti, nonché ai beni personali dei residenti.

L’assicurazione condominiale per infiltrazioni d’acqua può coprire diversi aspetti, tra cui:

• Riparazione dei tubi, che rappresenta la risoluzione immediata del problema per evitare ulteriori danni.
• Danni strutturali, ovvero le riparazioni necessarie per ripristinare le aree danneggiate del condominio.
• Danni ai beni personali, o meglio, il risarcimento per mobili, elettrodomestici e altri oggetti danneggiati.

Ogni polizza può variare significativamente, quindi è essenziale che l’amministratore di condominio verifichi i termini specifici per assicurarsi che le infiltrazioni d’acqua siano adeguatamente coperte.

Perdite d’acqua

Le perdite d’acqua, a differenza delle rotture improvvise, possono passare inosservate per lunghi periodi, causando danni cumulativi significativi. 

Queste perdite possono derivare da piccoli fori nei tubi, guarnizioni difettose o altri problemi minori che peggiorano nel tempo.

Le polizze assicurative per perdite d’acqua di solito coprono:

• Rilevazione e riparazione delle perdite
• Ripristino dei danni causati dall’acqua
• Bonifica delle aree colpite, ovvero rimozione della muffa e altre misure di bonifica necessarie.

Se le perdite sono dovute a negligenza o mancata manutenzione, la copertura assicurativa potrebbe però non essere disponibile. 

Gli amministratori devono quindi garantire una manutenzione regolare degli impianti idraulici, per prevenire queste situazioni.

Copertura dell’assicurazione condominiale e alternative

Quando si parla di assicurazione condominiale, si pensa subito alla sicurezza e alla tranquillità che essa può garantire a tutti i condomini. 

Ma quando è il momento giusto per stipulare una polizza assicurativa? 

E quali sono i punti chiave da considerare?

Immaginate di essere l’amministratore di un condominio appena costruito. 

Una delle prime azioni che si preferisce compiere è stipulare un’assicurazione condominiale. Ma perché è così importante farlo subito? 

La risposta è semplice: prevenire è meglio che curare! 

Un’assicurazione adeguata protegge il condominio da imprevisti che potrebbero comportare spese enormi e problemi legali.

Per stipulare un’assicurazione condominiale quindi, prima di ogni cosa, bisogna confrontare le diverse offerte disponibili sul mercato. 

È fondamentale richiedere preventivi da diverse compagnie assicurative, valutando non solo il costo della polizza, ma anche le coperture offerte. 

È consigliabile scegliere una polizza che copra una vasta gamma di rischi, tra cui incendi, danni alle strutture, responsabilità civile e danni causati da maltempo ed eventi naturali.

Occorre quindi prestare attenzione ad alcuni aspetti fondamentali.

Oltre alla franchigia e ai massimali, non bisogna mai trascurare le esclusioni, ovvero tutti gli eventi o le circostanze che si possono verificare e che non sono coperti dalla polizza. È fondamentale leggere attentamente queste clausole, per evitare sorprese in caso di sinistro.

Le polizze di assicurazione condominiale generalmente coprono:

• incendi e danni alle strutture
• responsabilità civile (copertura per danni causati a terzi, inclusi i visitatori del condominio)
• danni causati da eventi naturali (tempeste, inondazioni e altri eventi naturali)
• danni da acqua, per rotture accidentali dei tubi, infiltrazioni e perdite d’acqua.

All’assicurazione condominiale, esistono alternative o integrazioni utili, per poter coprire anche eventuali sinistri che normalmente non vengono contemplati, come ad esempio le assicurazioni individuali, la manutenzione programmata e le garanzie sui lavori.

La manutenzione programmata riguarda programmi di manutenzione regolare per prevenire eventuali danni, mentre le garanzie sui lavori riguardano le garanzie che i fornitori e le ditte di costruzione devono dare per coprire eventuali difetti.

Casi giuridici rilevanti

Esaminare alcuni casi giuridici può aiutare a comprendere meglio come vengono gestite le dispute relative all’assicurazione condominiale, in modo da non farsi trovare impreparati, in caso di sinistro. 

Le rotture delle tubazioni sono infatti incidenti piuttosto comuni nei condomini, soprattutto quando si tratta di edifici un po’ datati, non correttamente manutenuti o addirittura mal gestiti.

• Uno dei casi più noti è quello della Corte di Cassazione, Sez. III, Sent. n. 18320/2023. Questa sentenza ha ribadito che le polizze assicurative devono essere interpretate rigorosamente secondo i termini contrattuali.
  La copertura è valida solo per gli eventi esplicitamente inclusi nella polizza.
• Un altro caso utile è quello Tribunale di Milano, Sent. n. 5124/2020.
  In questo caso, il Tribunale ha deciso che l’assicurazione non era responsabile per i danni causati da infiltrazioni d’acqua dovute a mancata manutenzione.
• Un ultimo caso è quello della Corte d’Appello di Roma, Sent. n. 789/2019.
  La Corte ha stabilito che l’assicurazione doveva coprire i danni causati da una rottura improvvisa dei tubi, anche se l’assicuratore sosteneva che il danno fosse dovuto a difetti di costruzione.

Questi esempi dimostrano l’importanza di una documentazione chiara e di una manutenzione regolare, per evitare controversie legali.

Inoltre, la scelta della giusta copertura assicurativa e l’implementazione di pratiche preventive sono essenziali per proteggere un condominio da potenziali danni e responsabilità. 

L’amministratore di condominio dovrebbe collaborare con esperti del settore, per garantire che tutte le aree di rischio siano adeguatamente coperte​​​​​​​​.