Decreto salva casa 2025: scopriamo la nuova sanatoria edilizia

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Il settore dell’edilizia è in continua evoluzione e con esso anche le normative che regolano la costruzione e la gestione degli immobili. 

Il decreto Salva Casa 2025, ovvero il D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, rappresenta una svolta importante per chi possiede un immobile con piccole irregolarità edilizie. 

L’obiettivo principale è la semplificazione burocratica, favorendo la sanatoria di difformità minori e garantendo una maggiore certezza giuridica ai cittadini e agli operatori del settore.

Tuttavia, l’applicazione del decreto presenta ancora alcune criticità, legate sia alla normativa regionale che ai ritardi burocratici nell’implementazione delle procedure operative.

Cos’è il decreto Salva Casa?

Il decreto Salva Casa è un provvedimento legislativo che semplifica le procedure di regolarizzazione delle piccole difformità edilizie, ovvero delle modifiche realizzate senza i dovuti permessi, ma comunque compatibili con le normative urbanistiche e di sicurezza vigenti.

Le principali novità del decreto includono:

• semplificazione della sanatoria edilizia per interventi minori, con riduzione della burocrazia;
• tolleranze costruttive maggiori, in base alla dimensione dell’immobile;
• possibilità di accertamento dello stato legittimo degli immobili con criteri più flessibili;
• applicabilità diretta del decreto, senza necessità di ulteriori atti normativi locali.

Principali novità del decreto Salva Casa 2025

Per semplificare la dimostrazione della regolarità urbanistica degli immobili, riducendo i contenziosi e velocizzando le compravendite, il decreto interviene su quattro aree fondamentali, modificando profondamente il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001)​ ed eliminando alcuni ostacoli che fino ad ora hanno reso difficoltose le pratiche di sanatoria​.

1. Stato legittimo degli immobili

Una delle modifiche più significative riguarda l’accertamento dello stato legittimo degli edifici, che ora può essere dimostrato tramite l’ultimo titolo edilizio rilasciato, senza necessità di risalire ai titoli precedenti.

Novità principali:

• lo stato legittimo si basa sul titolo edilizio più recente (es. SCIA, CILA, permesso di costruire);
• le eventuali difformità sulle parti comuni di un edificio non inficiano la legittimità delle singole unità immobiliari e viceversa;
• per gli edifici costruiti prima dell’obbligo del titolo edilizio, si potranno usare documenti probanti alternativi (foto storiche, cartografie, documenti catastali)​.
  

2. Sanatoria edilizia semplificata

Per permettere ai proprietari di sanare piccoli abusi senza affrontare procedure lunghe e complesse, il decreto introduce una nuova sanatoria per le lievi difformità edilizie, eliminando l’obbligo della ‘doppia conformità’ per alcuni interventi.

Novità principali:

• La SCIA in sanatoria potrà essere utilizzata per regolarizzare difformità minori senza necessità di permessi aggiuntivi.
• Le tolleranze costruttive sono ampliate:
  • 5% per immobili fino a 100 mq
  • 2% per immobili superiori a 500 mq.
• Gli interventi edilizi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo potranno essere sanati più facilmente.
  

3. Mutamento della destinazione d’uso

Per facilitare il riutilizzo degli immobili inutilizzati e promuovere la rigenerazione urbana, il decreto semplifica il cambio di destinazione d’uso, consentendo il passaggio tra funzioni omogenee senza necessità di nuove autorizzazioni in determinati casi.

Novità principali:

• Il cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee è sempre consentito senza permessi.
• Il mutamento d’uso orizzontale di un intero edificio è semplificato.
• Le regioni potranno integrare la normativa con limiti specifici.
  

4. Edilizia libera e recupero dei sottotetti

Per incentivare il recupero degli spazi inutilizzati e favorire la riqualificazione edilizia, il decreto amplia gli interventi realizzabili senza permesso di costruire, includendo il recupero dei sottotetti.

Novità principali:

• Il recupero dei sottotetti per uso abitativo è possibile senza permesso di costruire, rispettando alcune condizioni minime (altezza media di 2,10 metri).
• Alcuni interventi (es. installazione di verande mobili o VEPA – vetrate panoramiche) rientrano ora nell’edilizia libera.
• Semplificazioni nella richiesta del certificato di agibilità.

Le principali novità per i condomini

Oltre alle modifiche generali, il decreto introduce novità che interessano direttamente i condomini e gli amministratori condominiali.

1. Sanatoria semplificata per interventi condominiali

Cosa cambia?

• Gli interventi edilizi minori realizzati sulle parti comuni possono essere sanati con SCIA in sanatoria.
• Gli abusi sanabili non potranno più essere soggetti a demolizione, evitando controversie e spese per i condomini​.

Vantaggio per i condomini: maggiore tutela legale e minori rischi di contestazioni future.

2. Ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio ha ora nuove responsabilità nell’applicazione del decreto​.

Cosa deve fare?

• Verificare la regolarità edilizia delle parti comuni.
• Segnalare eventuali difformità sanabili.
• Collaborare con i proprietari per avviare pratiche di sanatoria.
• Interfacciarsi con i Comuni per garantire la conformità normativa​.

Obiettivo: evitare il rischio di sanzioni e garantire la sicurezza giuridica degli edifici amministrati.

Domande e risposte utili

1. L’amministratore può richiedere la sanatoria per interventi irregolari sulle parti comuni?
   Sì, ma solo con delibera dell’assemblea condominiale.
   L’amministratore non può agire autonomamente, ma può proporre agli altri condòmini di sanare eventuali difformità edilizie sulle parti comuni, come ingressi, cortili o vani scala.
   Se l’assemblea approva, si può procedere con la SCIA in sanatoria​.
2. L’ampliamento di un terrazzo può essere sanato con il decreto Salva Casa?
   Solo se rientra nelle tolleranze costruttive. Se l’ampliamento è minimo e rispetta i limiti di tolleranza del decreto (5% per immobili fino a 100 mq, 2% per quelli superiori), può essere sanato con la SCIA in sanatoria.
   Se l’ampliamento è più grande, servirà una verifica più approfondita e l’autorizzazione del Comune​.
3. Un condòmino ha abbattuto un muro interno senza permessi: può regolarizzarlo?
   Sì, nella maggior parte dei casi.
   Se il muro non è portante, l’intervento potrebbe essere sanato con la SCIA in sanatoria, senza necessità di altre autorizzazioni.
   Se invece il muro è strutturale, servirà una verifica sismica e, in alcuni casi, il nulla osta del Comune​.

Le criticità del decreto Salva Casa 2025

Nonostante le semplificazioni introdotte, l’applicazione del decreto presenta ancora diverse difficoltà.

1. Mancano i moduli standardizzati

A quasi un anno dall’entrata in vigore, i nuovi moduli unificati per le pratiche edilizie (SCIA, CILA, permessi di costruire) non sono ancora stati pubblicati.

• I comuni stanno creando modulistica propria, causando confusione.
• I tecnici sono restii a presentare pratiche, temendo contestazioni future​.

2. Resistenze delle soprintendenze

Le soprintendenze ai beni culturali si oppongono all’autorizzazione paesaggistica postuma, creando incertezza per chi deve sanare difformità in aree vincolate​.

3. Divergenze tra normative regionali

Alcune Regioni, come la Sardegna, non applicano integralmente il decreto, ponendo limiti su altezza minima dei soffitti e dimensioni minime degli appartamenti​.

Il decreto Salva Casa 2025 rappresenta un passo avanti nella semplificazione delle sanatorie edilizie, ma la sua applicazione è ancora problematica. Il governo sta valutando una riforma del Testo Unico dell’Edilizia, per eliminare le incertezze residue.

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