Obbligo dell’inquilino alla visita con agenzia per una nuova locazione: cosa sapere

Tempo di lettura: 6 minuti

Quando un contratto di locazione si avvicina alla sua naturale conclusione, spesso si apre una fase particolarmente delicata nei rapporti tra proprietario e inquilino. 

Se da un lato il conduttore si prepara a lasciare l’immobile, dall’altro il locatore inizia già a organizzarsi per individuare un nuovo affittuario, magari affidandosi a un’agenzia immobiliare. 

Molti inquilini credono di avere il diritto esclusivo di usare e godere dell’appartamento fino all’ultimo giorno del contratto, senza dover aprire la porta a nessuno. 

Al contrario, diversi proprietari sono convinti di poter accedere liberamente al proprio immobile, o quantomeno di poterlo far visitare, “per motivi legittimi”. 

Nessuna delle due posizioni è assoluta. La realtà giuridica è più sfumata e ruota, nella maggior parte dei casi, intorno al contenuto del contratto di locazione e al principio dell’uso corretto e lecito del bene locato, sancito dal Codice Civile.

In un contesto in cui l’affitto rappresenta una delle forme più diffuse di abitazione, è essenziale chiarire i confini tra il diritto alla privacy dell’inquilino e l’interesse legittimo del proprietario alla tutela del proprio immobile. Il punto di equilibrio si trova spesso nella mediazione contrattuale, ma è necessario anche conoscere cosa dice la normativa in merito, quali comportamenti possono costituire illecito, e quali invece sono giustificabili, a determinate condizioni.

È utile, a questo proposito, capire correttamente la differenza tra locazione e affitto: termini spesso usati come sinonimi, ma che indicano situazioni giuridiche diverse. 

La locazione riguarda beni immobili urbani o abitativi, mentre l’affitto, in senso tecnico, si riferisce a beni produttivi, come fondi agricoli. Nel linguaggio comune la differenza è trascurata, ma in ambito contrattuale e legale può fare la differenza.

Cosa prevede la legge sull’accesso all’immobile in affitto

Nel contesto di una locazione abitativa, il diritto all’uso esclusivo dell’immobile da parte dell’inquilino è uno dei capisaldi del rapporto contrattuale. L’articolo 1584 del Codice Civile stabilisce chiaramente che il locatore non può turbare in alcun modo il pacifico godimento del bene da parte del conduttore. Questo principio si estende fino all’ultimo giorno di validità del contratto, a prescindere dal fatto che l’inquilino abbia dato disdetta.

La legge, tuttavia, non esclude totalmente l’accesso del locatore o dell’agenzia immobiliare, ma lo vincola a condizioni ben precise. 

Perché l’accesso all’immobile sia legittimo, è necessario:

1. che vi sia una clausola specifica nel contratto di locazione che consenta le visite durante il periodo di preavviso;
2. che le visite siano concordate preventivamente con l’inquilino, con congruo preavviso e in orari compatibili con le sue esigenze personali;
3. che l’accesso avvenga in modo non lesivo della privacy e della vita quotidiana del conduttore.

In assenza di regole esplicite nel contratto, non esiste un obbligo generalizzato per l’inquilino di far entrare agenti o aspiranti nuovi affittuari. Qualsiasi ingresso nell’immobile senza il consenso dell’inquilino può essere contestato.

Il ruolo del contratto di locazione nelle visite per nuova affittanza

Come spesso accade nei rapporti di locazione, è il contratto a fare la differenza. La presenza o meno di una clausola relativa alle visite di terzi, durante il periodo di preavviso, incide in modo decisivo sui diritti delle parti.

Le clausole valide devono essere:

• specifiche nel definire quando e come possono avvenire le visite;
• equilibrate, per non limitare eccessivamente il diritto dell’inquilino alla riservatezza;
• firmate liberamente dalle parti all’inizio del rapporto.

Una clausola generica, come “il conduttore si impegna a favorire le visite di potenziali locatari”, può creare ambiguità e conflitti. Al contrario, una dicitura come “il conduttore autorizza visite all’immobile nei 30 giorni antecedenti la fine del contratto, con preavviso minimo di 24 ore e previo accordo sull’orario” è molto più chiara e applicabile.

Ricordiamo, inoltre, che per avere validità piena, il contratto deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Chi si chiede come registrare un contratto di locazione, deve sapere che tale adempimento non è facoltativo: è obbligatorio entro 30 giorni dalla firma e comporta il pagamento di imposte di registro, salvo opzione per la cedolare secca.

Diritti e doveri dell’inquilino durante il periodo di preavviso

Durante il periodo di preavviso, l’inquilino ha il diritto pieno e inalterato di utilizzare l’immobile come previsto nel contratto. Non è tenuto a modificare la sua quotidianità per favorire le esigenze del proprietario, a meno che non abbia espressamente accettato tale obbligo nel contratto.

Tuttavia, l’inquilino ha anche il dovere generale di agire in buona fede, principio cardine del nostro ordinamento giuridico (art. 1175 e 1375 c.c.). 

Ciò significa che non può:

• opporsi pretestuosamente a richieste legittime, se previste dal contratto;
• creare ostacoli o ritardi ingiustificati (es. non rispondere alle email dell’agenzia o non proporre mai una fascia oraria disponibile).

Al contrario, se riceve richieste invadenti, ripetute, o non precedute da preavviso, è suo diritto rifiutare legittimamente l’accesso, chiedendo che le visite avvengano nel rispetto dei tempi e della sua disponibilità.

L’inquilino può rifiutare le visite dell’agenzia?

Una volta chiarito il quadro normativo e contrattuale, la domanda più diffusa tra gli inquilini è: posso dire di no? La risposta è: dipende dal contratto e dal comportamento delle parti.

Se nel contratto non è presente alcuna clausola che disciplini le visite, l’inquilino ha il pieno diritto di rifiutare qualunque accesso all’immobile, anche da parte del proprietario o di un’agenzia. Nessuno (neppure il locatore) può accedere liberamente, nemmeno per motivi ritenuti “urgenti” dal punto di vista commerciale (come l’affitto immediato a un nuovo conduttore).

Nel caso in cui invece vi sia una clausola specifica che consente le visite, l’inquilino non può opporsi arbitrariamente. Tuttavia, non esiste un “obbligo cieco”: ogni visita deve avvenire secondo i criteri di preavviso, buon senso, orario compatibile e presenza dell’inquilino o suo consenso scritto.

Come gestire i conflitti tra inquilino uscente e proprietario

Quando le parti non si parlano, o peggio, iniziano a comunicare in modo aggressivo, ogni piccolo dettaglio può degenerare in un conflitto. Le richieste di visita possono diventare motivo di scontro e la collaborazione lascia spazio a malintesi e ritorsioni verbali.

Per evitare che la situazione degeneri, sarebbe utile:

• formalizzare ogni richiesta per iscritto;
• concordare un numero massimo di visite settimanali (ad esempio due appuntamenti a settimana, in giorni prefissati);
• stabilire una fascia oraria concordata (ad esempio, il martedì e giovedì dalle 17:00 alle 18:30);
• coinvolgere, se serve, un professionista terzo (come l’amministratore di condominio) se i comportamenti del locatore o dell’agenzia disturbano anche le parti comuni o altri residenti.

L’amministratore, in particolare, può intervenire per segnalare un uso improprio degli spazi comuni (come ad esempio continue presenze di estranei, uso del citofono o dell’androne per scopi commerciali ecc.) e può offrire un ruolo di mediazione laddove il dialogo tra le parti sia interrotto.

Cosa succede se l’inquilino impedisce la visita dell’agenzia

Quando l’inquilino, nonostante una clausola contrattuale, rifiuta sistematicamente tutte le richieste di visita, il locatore ha due strade:

1. inviare una diffida formale, chiedendo il rispetto della clausola contrattuale e delle condizioni pattuite;
2. documentare eventuali danni economici, ad esempio la mancata possibilità di concludere un nuovo contratto prima della scadenza del precedente, e agire per il risarcimento in sede civile.

È bene precisare che la causa per danni non è automatica: il locatore dovrà dimostrare con documenti concreti (email, testimonianze, offerte perse) che il comportamento dell’inquilino ha prodotto un danno patrimoniale.

Nei casi più estremi, alcuni proprietari si rivolgono al giudice per ottenere un provvedimento d’urgenza (art. 700 c.p.c.), ma i tribunali tendono a riconoscere con cautela questi diritti, sempre subordinati alla tutela della riservatezza del conduttore.

Consigli pratici per una transizione senza problemi

Per concludere, ecco alcune buone pratiche che aiutano a gestire serenamente questo momento, evitando frizioni tra inquilino, proprietario e agenzia:

• verificare subito cosa prevede il contratto di locazione in merito alle visite (e farlo già alla firma iniziale);
• concordare per iscritto una finestra temporale e un numero massimo di accessi settimanali;
• non rifiutare per principio, ma negoziare orari e modalità che rispettino la vita privata dell’inquilino;
• evitare accessi improvvisi, non autorizzati o accompagnati da terzi non identificati;
• coinvolgere l’amministratore se i comportamenti invadono la sfera condominiale;
• redigere, per ogni visita, un promemoria scritto con data, orario, nominativi dei visitatori e firma di consenso dell’inquilino;
• in caso di conflitti, non procedere mai informalmente: rivolgersi a un legale o a un’associazione di tutela della proprietà o degli inquilini.

Domande frequenti sulle visite per nuova locazione

1. Quanti giorni prima deve essere comunicata una visita?
   Almeno 24-48 ore prima, ma il termine può variare se indicato nel contratto. Il preavviso deve essere ragionevole e documentato.
2. L’agenzia può entrare quando non sono in casa?
   No. Senza il tuo consenso esplicito, nessuno può accedere all’immobile in tua assenza, nemmeno con le chiavi.
3. Se nel contratto non è specificato nulla, sono obbligato a far entrare qualcuno?
   No, in assenza di clausole specifiche, hai pieno diritto di rifiutare le visite fino alla fine della locazione.
4. L’amministratore di condominio ha un ruolo in queste situazioni?
   Sì, se le visite comportano problemi nelle parti comuni o disturbo ad altri condomini, può intervenire come mediatore o per segnalare abusi.

Gestire correttamente la fase di rilocazione è fondamentale per evitare conflitti. Conoscere i propri diritti, leggere bene il contratto e mantenere un dialogo trasparente con il proprietario o l’agenzia permette di chiudere serenamente il rapporto locativo. 

Estia, da sempre al fianco di condomini e amministratori, promuove un approccio consapevole e collaborativo in ogni fase della locazione.