Cosa succede se i bilanci condominiali non vengono approvati

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Abbiamo parlato in diverse occasioni di quanto il ruolo dell’amministratore di condominio sia diventato sempre più impegnativo nel corso degli anni, sempre meno approssimativo e molto più preciso in ogni sua parte. Oggi infatti ogni amministratore professionista, oltre ad affrontare una formazione di base, deve aggiornarsi continuamente per tenersi al passo con i compiti da svolgere, tanto che abbiamo ritenuto utile approfondire questo argomento in un articolo sulla formazione obbligatoria dell’amministratore. 

La responsabilità di questa figura professionale verte sulla gestione completa dell’intero condominio, con l’unico limite alle mansioni dell’amministratore di condominio dettato dalle decisioni assunte all’interno dell’assemblea dei condòmini, vero decision maker per tutte le questioni che riguardano la gestione delle parti comuni dello stabile. Quindi, assunto questo concetto di base, l’amministratore in pratica si occupa di diverse mansioni quali: 

• pagare le bollette
• gestire la manutenzione ordinaria dell’edificio
• recuperare i crediti dai condomini
• far scegliere i fornitori all’assemblea
• far rispettare il regolamento di condominio.

Tra tutte queste mansioni ce n’è un’altra molto importante, ovvero convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto economico di un determinato periodo di tempo: il bilancio. Tale mansione è regolata per legge, quindi obbligatoria e il suo inadempimento causa la revoca dell’amministratore di condominio.

In questo articolo capiremo cosa deve fare un amministratore se il bilancio del condominio non è approvato e come può tutelare i condòmini. Infatti, sebbene si tratti di un’eventualità non molto consueta, se si dovesse venire a creare una situazione del genere, questa figura professionale deve essere in grado di gestire la situazione per la tutela di tutti i condòmini e dello stabile.

Prima ancora di capire cosa succede se un bilancio condominiale non viene approvato, è importante sapere a cosa esso serve:

• a mostrare in maniera chiara le spese effettuate dall’amministratore
• a portare in evidenza il modo in cui le risorse finanziarie sono state gestite
• rendere visibili le pendenze e le morosità dei condòmini.

Soprattutto nel caso di edifici molto popolati, come quelli che sorgono nelle periferie delle città metropolitane, può succedere che i bilanci non vengano approvati dalla maggioranza dell’assemblea anche solo per l’impossibilità a presenziare da parte dei condòmini. Come è facile pensare, in questo caso si tratta di un problema facilmente risolvibile con la convocazione di un’altra assemblea fino a quando essa non sia in grado di esplicitare una delibera di bilancio espressa con la maggioranza dei voti, in quanto l’assemblea è di fatto l’unico strumento che può approvare il verbale del rendiconto del bilancio del condominio. 

Privo dell’approvazione dell’assemblea sul bilancio, il rendiconto consuntivo non ha effettivamente alcun valore come documento amministrativo, pertanto le quote relative alle spese affrontate da tutti i proprietari dell’immobile nel corso del periodo in esame, dovranno essere versate secondo l’ultimo preventivo approvato dall’assemblea.

Purtroppo, l’amministratore di condominio in questo caso deve essere molto attento ed evitare di far “inciampare” i condòmini in sanzioni, perché questa eventuale mancata approvazione del rendiconto non esula i fornitori esterni dal richiedere il credito che gli spetta direttamente ai condòmini, oltre che ad agire legalmente contro tutto il condominio.

Oltre alla mancata approvazione per assenteismo esistono altre ragioni per cui l’assemblea di condominio può rigettare un bilancio. Tra queste c’è la possibilità che l’assemblea ritenga errato il calcolo del bilancio, oppure perché non è stata rispettata la maggioranza dei voti per la sua approvazione all’interno dell’assemblea.

Cosa fa l’amministratore di condominio quando il bilancio non è approvato

Per poter risolvere la questione legata al rigetto del bilancio da parte dell’assemblea di condominio, l’amministratore è costretto a indire una nuova assemblea. All’interno di questa nuova riunione, il professionista avrà apportato tutte le modifiche e le correzioni che eventualmente l’assemblea gli ha posto nella seduta precedente e non andata a buon fine.

Quando l’amministratore mostrerà tutte le modifiche (salvo imprevisti), ci saranno le basi per l’approvazione. 

Il bilancio è approvato con una delibera e può essere impugnato e sottoposto al giudizio del tribunale, tuttavia è importante sapere che il giudice non può mettere in dubbio le spese precedentemente approvate dall’assemblea stessa, per il principio generico per cui “la legge non ammette ignoranza” e che pertanto non è possibile tornare indietro sulle decisioni prese da parte dell’assemblea nel corso del tempo, ma esse dovevano essere contestate e messe in evidenza prima della richiesta di approvazione del bilancio in assemblea.

L’unica cosa che può fare il giudice in questi casi è solo verificare che i conti del bilancio coincidano con tutte le spese registrate dall’amministratore di condominio all’interno del rendiconto; si tratta di fatto di una mera verifica contabile. Tale contestazione del rendiconto risulta valida solo nell’ipotesi in cui esso presenti realmente errori di calcolo, oppure se nella votazione sia stata violata la legge della maggioranza dei voti in assemblea. 

È bene ricordare che non è solo il bilancio a poter essere impugnato, ma anche lo stesso rifiuto all’approvazione del bilancio. Questo chiaramente complica moltissimo la gestione del bilancio e della sua approvazione e determina un lavoro amministrativo molto arduo per il professionista. 

Ogni amministratore che viene chiamato a lavorare in una situazione del genere deve essere in grado di dare le risposte adeguate ai condòmini che l’hanno nominato e soprattutto deve riuscire a far valere i diritti di tutta l’assemblea nel rispetto di tutti i proprietari.