Amministratore di condominio e contratto di appalto

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Quando un condominio inizia a mostrare segni di usura, come ad esempio le facciate deteriorate, è chiaro che è giunto il momento di intervenire con lavori di manutenzione straordinaria. 

In queste circostanze, l’amministratore di condominio, non solo deve individuare le necessità del condominio, ma deve anche gestire in modo impeccabile il processo che porterà alla realizzazione dei lavori.

Tra le varie responsabilità dell’amministratore, una delle più delicate è proprio la gestione dei contratti di appalto. 

Questi contratti, fondamentali per l’esecuzione di opere di manutenzione o ristrutturazione, richiedono una solida conoscenza delle normative e una grande attenzione ai dettagli; ed è qui infatti che l’esperienza e la professionalità dell’amministratore diventano determinanti.

Il contratto di appalto in condominio

Disciplinato dall’art. 1655 del Codice Civile, “l’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.

In questo caso specifico, l’accordo è tra il condominio (committente) e l’impresa incaricata, cioè l’appaltatore, che si impegna a realizzare un’opera o un servizio in cambio di un corrispettivo economico.

Il ruolo dell’amministratore

Agendo come rappresentante del condominio, l’amministratore non solo ha la responsabilità di stipulare il contratto con l’impresa appaltatrice, ma deve anche vigilare affinché ogni fase del processo sia condotta con la massima chiarezza e trasparenza. 

Questo significa che l’amministratore deve seguire scrupolosamente le delibere assembleari e assicurarsi che le decisioni prese dai condòmini siano rispettate in ogni dettaglio. 

Inoltre, l’amministratore deve garantire che i lavori vengano eseguiti a regola d’arte e nel rispetto dei termini concordati.

Fasi del contratto di appalto 

1. Delibera assembleare: la prima fase del processo di appalto prevede una delibera assembleare. È infatti l’assemblea condominiale che deve riconoscere la necessità dei lavori, basandosi spesso su una relazione tecnica redatta da un professionista qualificato, come un ingegnere o un architetto. Questa relazione può indicare la natura dei lavori necessari, i tempi previsti e una stima dei costi.
   L’amministratore presenta quindi all’assemblea il preventivo di spesa, che deve essere discusso e approvato dai condòmini.
   Senza il consenso dell’assemblea non è possibile procedere con l’appalto.
2. Redazione del contratto: una volta ottenuta l’approvazione dell’assemblea, l’amministratore deve procedere alla redazione del contratto di appalto. Questo documento deve essere estremamente dettagliato e specifico, per evitare ambiguità che potrebbero causare conflitti in fase di esecuzione.
   Il contratto deve includere:

• un elenco preciso delle opere da realizzare (inclusa la qualità e il tipo dei materiali da utilizzare)
• i tempi di esecuzione dei lavori, ed eventuali proroghe 
• il costo totale dell’opera e le modalità di pagamento
• la previsione di eventuali penali per ritardi non giustificati o per lavori eseguiti non a regola d’arte.

3. Scelta dell’appaltatore: questa fase richiede trasparenza e imparzialità, poiché l’obiettivo è scegliere l’offerta che garantisca il miglior rapporto qualità-prezzo, senza compromettere la qualità del lavoro. La selezione dell’appaltatore deve infatti basarsi su criteri oggettivi, come l’esperienza dell’impresa, le referenze, la disponibilità di manodopera qualificata e la capacità di rispettare i tempi e i costi previsti. 
4. Esecuzione e supervisione: una volta firmato il contratto, si passa alla fase esecutiva, in cui l’amministratore ha il compito di supervisionare i lavori, assicurandosi che siano svolti in conformità con quanto stabilito nel contratto. L’amministratore deve anche tenere traccia di tutte le comunicazioni con l’appaltatore, redigere verbali di sopralluoghi e aggiornare costantemente l’assemblea sull’avanzamento dei lavori.

Scelta dell’appaltatore: l’amministratore di condominio deve verificare l’effettiva capacità tecnica dell’impresa scelta

Nella fase di scelta dell’appaltatore, l’amministratore ha un compito ben preciso, ossia verificare la capacità tecnica dell’impresa scelta per eseguire i lavori, poiché, in quanto committente, potrebbe essere ritenuto responsabile per negligenza nella scelta (culpa in eligendo) se affida i lavori a un’impresa chiaramente inadeguata o priva delle competenze necessarie. 

Tale responsabilità trova fondamento nel principio generale del neminem laedere, sancito dall’art. 2043 del Codice Civile, che impone l’obbligo di non causare danno ad altri. 

Di conseguenza, l’amministratore deve agire con la massima diligenza, selezionando un’impresa che possieda tutte le qualifiche necessarie per garantire un’esecuzione dei lavori conforme agli standard richiesti e che non esponga il condominio a rischi inutili o danni futuri.

Proposta di percentuale dell’appalto all’amministratore: rischi e conseguenze

Un altro aspetto critico che può emergere durante la gestione di un contratto di appalto è la proposta, da parte dell’impresa appaltatrice, di una percentuale sull’importo dell’appalto come “incentivo” per l’amministratore. 

Questa pratica, purtroppo non rara al giorno d’oggi, può essere percepita come una naturale estensione dei rapporti commerciali tra amministratore e fornitori, ma nasconde potenziali insidie. 

Quando un amministratore accetta tali accordi senza trasparenza, si espone a conflitti di interesse che possono danneggiare la fiducia dei condòmini e compromettere la sua integrità professionale.

Secondo l’art. 1394 del Codice Civile, un amministratore che conclude un contratto con un’impresa da cui riceve un beneficio economico, senza comunicarlo ai condòmini, può rendere quel contratto annullabile per conflitto di interessi. 

In casi estremi, se l’amministratore manipola le informazioni o esercita pressioni per favorire una determinata impresa, potrebbe essere accusato di truffa. 

Questo accade se il silenzio sulla percentuale ricevuta, combinato con comportamenti ingannevoli, porta i condòmini a scegliere un’impresa meno conveniente o meno qualificata.

Anche se in questo contesto non si applica la corruzione, intesa come reato contro la pubblica amministrazione, resta comunque concreto il rischio legale.

Come prevenire questo rischio

Per prevenire il rischio di pratiche scorrette nella gestione degli appalti condominiali, è fondamentale che ogni fase del processo sia caratterizzata dalla massima trasparenza. 

L’amministratore deve infatti garantire che tutte le informazioni relative alle offerte ricevute siano fornite in modo dettagliato e accessibile ai condòmini, assicurando che nulla venga nascosto o omesso. 

Dunque il ruolo dell’amministratore di condominio nella gestione dei contratti di appalto è fondamentale per garantire il buon funzionamento e la sicurezza degli spazi comuni. 

È infatti essenziale che l’amministratore operi sempre nell’interesse del condominio, evitando pratiche illegali come l’accettazione di percentuali sull’appalto. 

La trasparenza, la professionalità e la corretta gestione delle procedure contrattuali sono elementi chiave per un’amministrazione condominiale efficace e rispettosa delle normative vigenti.