Esiste un obbligo di attivazione dell’ascensore in condominio?

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Tra le numerose questioni che possono sorgere in un condominio, una delle più delicate riguarda l’installazione e l’uso dell’ascensore. 

Questo elemento, spesso percepito come un semplice optional, può diventare una necessità imprescindibile, soprattutto in presenza di persone con ridotta mobilità o disabili. 

Ma cosa dice esattamente la legge italiana? Quando è obbligatoria l’installazione? E chi deve pagare per questo intervento? 

Scopriamolo insieme…

Installazione di un ascensore in condominio: la normativa di riferimento

Cos’è l’ascensore secondo la legge

In ambito condominiale, l’ascensore è considerato una parte comune dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. 

Rientra tra quelle opere, installazioni e manufatti destinati al godimento comune. Questo significa che, una volta installato, l’ascensore deve essere a disposizione di tutti i condomini, salvo casi particolari di esonero.

Quando l’installazione diventa obbligatoria

Per quanto riguarda i nuovi edifici, le normative urbanistiche prevedono l’obbligo di installare un ascensore nei palazzi con più di tre piani.

Negli edifici preesistenti, invece, non esiste un obbligo generale, salvo nei casi in cui vi siano persone disabili o con ridotta mobilità, che richiedano il superamento delle barriere architettoniche in conformità alla Legge n. 13/1989 e al D.M. n. 236/1989.

Come funziona l’installazione: l’assemblea condominiale e le maggioranze richieste

L’importanza dell’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è l’organo decisionale principale del condominio. Qualsiasi proposta relativa all’installazione di un ascensore deve essere discussa e approvata in questa sede. La convocazione deve essere effettuata dall’amministratore di condominio con un preavviso adeguato, indicando chiaramente l’argomento all’ordine del giorno.

Durante l’assemblea, i condomini hanno la possibilità di esprimere le proprie opinioni, valutare preventivi e discutere le implicazioni economiche e tecniche dell’installazione. È fondamentale che tutte le decisioni siano verbalizzate per evitare future contestazioni.

Le maggioranze necessarie

La normativa distingue tra le innovazioni ordinarie e quelle destinate all’eliminazione delle barriere architettoniche:

• Innovazioni ordinarie → L’installazione dell’ascensore come miglioramento delle parti comuni richiede una maggioranza qualificata, ossia il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea e di almeno il 50% dei millesimi dell’edificio (articolo 1120 del Codice Civile).
• Eliminazione barriere architettoniche → Se l’ascensore è necessario per consentire l’accessibilità a un disabile o a una persona con mobilità ridotta, la maggioranza richiesta si riduce a un terzo dei millesimi.
  Questo è sancito dalla Legge n. 13/1989 e confermato da diverse pronunce della Corte di Cassazione.

Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore di condominio ha un ruolo cruciale in questa fase. 

Deve infatti:

• convocare l’assemblea
• fornire preventivi e relazioni tecniche sui lavori
• garantire che le procedure siano rispettose delle norme urbanistiche e di sicurezza. In caso di approvazione, è l’amministratore che coordina i lavori e gestisce il rapporto con le imprese coinvolte.

Risoluzione dei dissensi

Se alcuni condomini si oppongono, possono impugnare la delibera entro 30 giorni dalla sua approvazione. Tuttavia, se la proposta riguarda il superamento delle barriere architettoniche, la legge tende a tutelare l’interesse collettivo e i diritti delle persone con disabilità, rendendo difficili le opposizioni.

Ripartizione delle spese: chi paga e quanto

L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese condominiali devono essere suddivise tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà. 

Questo criterio si applica sia alle spese di installazione che a quelle di manutenzione. Tuttavia, l’assemblea può deliberare di adottare un criterio diverso, purché approvato all’unanimità.

Esonero dalle spese

Esistono casi in cui alcuni condomini possono essere esentati parzialmente o totalmente:

• Condòmini ai piani bassi → Coloro che vivono al piano terra o ai primi piani possono chiedere di non partecipare alle spese, dimostrando che non traggono alcun beneficio dall’ascensore.
• Rinuncia all’uso dell’ascensore → La rinuncia, da notificare per iscritto, può esonerare il condòmino dai costi di manutenzione ordinaria.
  Tuttavia, questa non li libera dall’obbligo di contribuire alle spese straordinarie, come quelle per guasti o sostituzioni.

Divisione delle spese straordinarie

Un caso particolare riguarda le spese straordinarie, che sono obbligatorie per tutti i condomini, indipendentemente dall’utilizzo dell’ascensore. Questo è giustificato dal fatto che l’ascensore è considerato parte comune e contribuisce al valore complessivo dell’edificio.

Facciamo qualche esempio…

Se l’installazione di un ascensore costa 120.000 euro in un condominio con 10 unità immobiliari, la divisione potrebbe avvenire come segue:

1. I condomini ai piani bassi che non usano l’ascensore potrebbero pagare solo il 20% della loro quota normale.
2. I restanti condomini contribuirebbero in base ai millesimi, aumentando la loro quota per compensare gli esonerati.

Obbligo di attivazione: quando l’ascensore deve essere operativo

Una volta installato, l’ascensore deve essere mantenuto in funzione per garantire la sicurezza e la fruibilità da parte di tutti i condomini.
L’obbligo di attivazione e manutenzione ricade sull’amministratore di condominio, che deve:

• eseguire controlli periodici obbligatori, in conformità alle normative di sicurezza, come il D.P.R. 162/1999;
• stipulare un contratto di manutenzione con una ditta specializzata;
• gestire gli interventi di riparazione in caso di guasti.

Ripartizione delle spese di manutenzione

L’articolo 1124 del Codice Civile stabilisce un criterio misto per le spese di manutenzione e riparazione dell’ascensore:

1. Il 50% delle spese viene ripartito in base ai millesimi di proprietà.
2. Il restante 50% è diviso in proporzione all’uso effettivo dell’ascensore.

Questo significa che chi vive ai piani più alti paga di più rispetto a chi abita ai piani bassi.

Norme di sicurezza

Per garantire la sicurezza, inoltre, è obbligatorio:

• effettuare verifiche biennali sulla funzionalità e sicurezza dell’impianto,
• installare un sistema di allarme interno all’ascensore,
• assicurarsi che l’impianto rispetti le norme in materia di accessibilità.

Conseguenze del mancato utilizzo

Se un ascensore installato non viene attivato, si possono verificare problematiche legali e finanziarie:

• Responsabilità civile → L’amministratore può essere ritenuto responsabile per eventuali incidenti derivanti dalla mancata attivazione.
• Diminuzione del valore dell’immobile → Un ascensore inutilizzabile riduce il valore commerciale dell’edificio.

Casi particolari: il diritto all’accesso

In presenza di anziani, disabili o persone con mobilità ridotta, l’ascensore deve essere operativo per rispettare il loro diritto all’accesso.
Il mancato rispetto di questo obbligo può portare a sanzioni amministrative o a denunce per discriminazione.

Come opporsi all’installazione dell’ascensore

Un condomino contrario all’installazione può:

1. impugnare la delibera condominiale entro 30 giorni dalla sua approvazione;
2. motivare l’opposizione con elementi concreti, come il rischio di danneggiare la stabilità dell’edificio o di compromettere il decoro architettonico.

Se l’installazione è finalizzata a superare le barriere architettoniche, l’opposizione difficilmente sarà accolta, in quanto prevalgono i diritti delle persone disabili.

Domande frequenti: rispondiamo ai dubbi principali

• Chi è responsabile per l’ascensore condominiale?
  L’amministratore di condominio è il responsabile della manutenzione e del funzionamento dell’ascensore.
• Come si ripartiscono le spese?
  In base ai millesimi di proprietà, con eventuali esoneri per chi non trae beneficio.
• Chi vive al piano terra paga ugualmente?
  In linea generale sì, ma può chiedere un’esenzione parziale o totale.
• Si può opporsi all’installazione?
  Sì, ma solo per motivazioni valide e documentate.

L’ascensore in condominio non è sempre obbligatorio, ma può diventare una necessità per garantire l’accessibilità e migliorare la qualità della vita. 

La sua installazione richiede un’accurata gestione da parte dell’amministratore e la collaborazione dei condomini. Per affrontare al meglio queste sfide, affidarsi a un’amministrazione condominiale esperta, come Estia, è la soluzione ideale!

Se vuoi approfondire, contattaci per una consulenza. 

Siamo qui per supportarti in ogni decisione condominiale.