Spese condominiali detraibili dalle tasse

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Vivere in un condominio comporta la gestione di varie spese comuni, che possono incidere notevolmente sul bilancio familiare. È fondamentale quindi essere informati su come e quali di queste spese possono essere dedotte dalle tasse, per ottenere un risparmio significativo.

Generalmente, si pensa che solo le spese straordinarie siano detraibili. 

Queste includono lavori effettuati sulle parti comuni dell’edificio, come definito dall’articolo 1117 del codice civile. 

Esempi possono essere: 

  • ristrutturazione della facciata
  • interventi per l’efficienza energetica
  • ristrutturazione edilizia
  • impermeabilizzazione di superfici esposte agli agenti atmosferici
  • sicurezza o restauro di ascensori e scale
  • restauro conservativo.

D’altro canto, le spese ordinarie, ossia quelle necessarie per il mantenimento quotidiano e funzionale del condominio, come l’illuminazione, la manutenzione del giardino o i servizi di portineria, normalmente non sono detraibili.

Le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni delle parti comuni in condominio sono così definite: fino al 31 dicembre 2024, si può detrarre il 50% delle spese sostenute, con un limite di 96.000 euro per unità immobiliare. 

A partire dal 1° gennaio 2025, la detrazione sarà del 36%, con un massimo di 48.000 euro per unità. 

Queste detrazioni sono applicabili a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà

Chi può detrarre le spese condominiali

Riguardo ai soggetti che possono beneficiare di queste detrazioni, soltanto i proprietari degli immobili sono idonei. Questo perché le spese straordinarie, per legge, sono a loro carico. Le detrazioni spettano a ogni proprietario in base alla propria quota parte, come specificato anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

I conduttori che affittano l’immobile non possono usufruire di queste detrazioni, ma possono detrarre il canone di affitto dalle tasse.

Come si possono detrarre le spese condominiali?

Le spese condominiali detraibili vanno indicate nella dichiarazione dei redditi annuale, solitamente nel modello 730 (al “Quadro E – Oneri e spese”) o nel modello Redditi PF (ex Unico).

È fondamentale però disporre di ricevute o fatture che attestino il pagamento delle spese. Questi documenti devono essere emessi a nome del proprietario o del titolare del diritto reale.

L’amministratore di condominio deve inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione telematica con i dettagli delle spese sostenute da ciascun condomino, specificando anche le date dei pagamenti. Questo permette all’Agenzia delle Entrate di precompilare le detrazioni nel modello 730.

Come detto sopra, le spese straordinarie relative a interventi sulle parti comuni dell’edificio (es. ristrutturazione facciata, lavori per l’efficienza energetica) sono generalmente detraibili. Le spese ordinarie (manutenzione, pulizia, ecc.) non sono di norma detraibili.

La percentuale di detrazione e il numero di anni in cui è possibile detrarre le spese variano in base alle normative vigenti e alla tipologia degli interventi effettuati.

Dato che le regole specifiche per le detrazioni possono variare, è quindi consigliabile consultare un professionista o l’Agenzia delle Entrate per informazioni dettagliate e aggiornate.

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Condominio minimo

Anche i condomini minimi, pur avendo strutture organizzative meno formali rispetto ai condomini più grandi, possono fruire delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni delle parti comuni, seguendo le procedure stabilite e fornendo la documentazione necessaria.

Il “condominio minimo”, ovvero l’edificio che conta un massimo di otto unità abitative, dove nella maggior parte dei casi non è nominato un amministratore professionista e il condominio potrebbe non avere un proprio codice fiscale, i proprietari delle unità abitative possono comunque accedere alle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione che riguardano le aree comuni dell’edificio.

Secondo le indicazioni fornite dalla circolare n. 3/E dell’Agenzia delle Entrate, datata 2 marzo 2016, ci sono alcune specifiche procedure da seguire per ottenere queste detrazioni. Prima di tutto, è fondamentale che tutti i pagamenti relativi ai lavori di ristrutturazione siano effettuati tramite un bonifico bancario o postale. 

Questa modalità di pagamento è necessaria per garantire la tracciabilità dei fondi e permettere la ritenuta d’acconto da parte delle banche o di Poste Italiane.

Inoltre, nei casi in cui il condominio non possieda un codice fiscale, i singoli condomini devono riportare nelle loro dichiarazioni dei redditi le spese sostenute, indicando il codice fiscale del condomino che ha eseguito il bonifico. 

Questa procedura garantisce che ogni pagamento sia chiaramente associato a un individuo specifico all’interno del condominio.

Per quanto riguarda la documentazione necessaria in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, è importante essere in grado di dimostrare che i lavori sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio. 

Questo può includere la presentazione di ricevute, contratti con le imprese che hanno effettuato i lavori, e ogni altra documentazione pertinente. 

Se la dichiarazione viene presentata tramite un Centro di Assistenza Fiscale (Caf) o un intermediario abilitato, il contribuente dovrà fornire un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che includa i dati catastali degli immobili del condominio. Questo passaggio aggiuntivo serve a confermare la legittimità dei lavori e delle relative detrazioni.

Quali sono le spese detraibili in condominio

Le opere ammissibili per la detrazione fiscale in un condominio, come specificato dal Dpr n. 380/2001, includono una serie di interventi realizzabili sia sulle proprietà private che sulle parti comuni degli edifici. 

Questi interventi comprendono la manutenzione ordinaria, come riparazioni e rinnovamenti, la manutenzione straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo, e la ristrutturazione edilizia

Alcuni esempi specifici di questi lavori comprendono il ripristino di pavimenti, infissi, la pittura di pareti e soffitti, e l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze. 

Inoltre, sono inclusi lavori per eliminare barriere architettoniche, migliorare la sicurezza, ridurre l’inquinamento acustico, ottenere risparmi energetici, implementare misure antisismiche, e la bonifica dell’amianto.

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