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Vivere in un condominio non è sempre facile, soprattutto quando si devono fare i conti con l’assemblea condominiale e tutto il trambusto che, alle volte, ne consegue.
L’assemblea condominiale è un organo collegiale che ha come fine ultimo quello di assumere le decisioni più importanti per il condominio.
Qualche volta può essere fissata in orari o giornate particolari, in cui è difficile liberarsi per partecipare, altre volte invece, non si ha il minimo interesse a presenziare a tale incontro e si preferisce delegare terze persone.
Tuttavia, le decisioni dell’assemblea condominiale non sempre vengono deliberate con la maggioranza, poiché in alcune circostanze è obbligatoria l’unanimità di tutti i condòmini.
Andiamo a scoprire quando, secondo la legge, nessun inquilino del condominio può svincolarsi dalle decisioni dell’assemblea condominiale.
Molto spesso si confonde il concetto di maggioranza pensando all’unanimità, probabilmente perché, per alcune fattispecie delle delibere, vige la regola di poter delegare qualcun altro a partecipare e dare il via libera per una decisione, senza dovervi assistere personalmente; oppure perché i condòmini presenti raggiungono una maggioranza tale da considerarsi, erroneamente, unanimità.
In realtà maggioranza e unanimità sono due concetti differenti, ma entrambi regolati dal Codice Civile.
Il Codice Civile con l’art. 1117-ter c.c., in merito alla maggioranza dell’adozione di una delibera, ha previsto due leggi:
La prima, quella semplice, si raggiunge quando un terzo dei condòmini (cioè 334/1000 millesimi) dà il via libera alla delibera, mentre quella qualificata prevede, a sua volta, la maggioranza dei presenti, ovvero il 50% più uno (ed il 50% dei millesimi, pari a 500/1000).
L’unanimità si raggiunge, invece, con la delibera da parte di tutti i condòmini (presenti e assenti), cioè con il 100% delle teste (1000/1000).
Sono molteplici le circostanze in cui non basta la maggioranza per deliberare, ma serve l’unanimità.
Si tratta di decisioni che toccano in maniera diretta i diritti di ogni singolo condòmino, come ad esempio la modifica estetica dell’intero edificio.
Le altre fattispecie includono:
Constatate le fattispecie in cui è richiesto il consenso di tutti i condòmini, ora è lecito domandarsi cosa succede se l’unanimità, quando è richiesto dalla legge, non viene raggiunta.
La risposta è semplice.
La legge prevede che se in particolari fattispecie si necessita dell’unanimità e quest’ultima non viene raggiunta, la delibera può essere nulla o annullata.
Vale, tuttavia, la pena ricordare che le delibere adottate all’unanimità hanno anche valore legale.
Per cui, tutti i condomini farebbero bene a partecipare alle assemblee di condominio quando serve l’unanimità, anche se può apparire come una scocciatura, poiché la legge è sicuramente dalla loro parte!
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