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Unanimità del condominio: quando serve?

Tempo di lettura: 3 minuti

Vivere in un condominio non è sempre facile, soprattutto quando si devono fare i conti con l’assemblea condominiale e tutto il trambusto che, alle volte, ne consegue. 

L’assemblea condominiale è un organo collegiale che ha come fine ultimo quello di assumere le decisioni più importanti per il condominio.

Qualche volta può essere fissata in orari o giornate particolari, in cui è difficile liberarsi per partecipare, altre volte invece, non si ha il minimo interesse a presenziare a tale incontro e si preferisce delegare terze persone. 

Tuttavia, le decisioni dell’assemblea condominiale non sempre vengono deliberate con la maggioranza, poiché in alcune circostanze è obbligatoria l’unanimità di tutti i condòmini. 

Andiamo a scoprire quando, secondo la legge, nessun inquilino del condominio può svincolarsi dalle decisioni dell’assemblea condominiale.

Maggioranza e unanimità: quali sono le differenze

Molto spesso si confonde il concetto di maggioranza pensando all’unanimità, probabilmente perché, per alcune fattispecie delle delibere, vige la regola di poter delegare qualcun altro a partecipare e dare il via libera per una decisione, senza dovervi assistere personalmente; oppure perché i condòmini presenti raggiungono una maggioranza tale da considerarsi, erroneamente, unanimità.

In realtà maggioranza e unanimità sono due concetti differenti, ma entrambi regolati dal Codice Civile

Il Codice Civile con l’art. 1117-ter c.c., in merito alla maggioranza dell’adozione di una delibera, ha previsto due leggi: 

  • la maggioranza semplice
  • la maggioranza qualificata.

La prima, quella semplice, si raggiunge quando un terzo dei condòmini (cioè 334/1000 millesimi) dà il via libera alla delibera, mentre quella qualificata prevede, a sua volta, la maggioranza dei presenti, ovvero il 50% più uno (ed il 50% dei millesimi, pari a 500/1000).

L’unanimità si raggiunge, invece, con la delibera da parte di tutti i condòmini (presenti e assenti), cioè con il 100% delle teste (1000/1000). 

Quando è necessaria l’unanimità del condominio?

Sono molteplici le circostanze in cui non basta la maggioranza per deliberare, ma serve l’unanimità. 

Si tratta di decisioni che toccano in maniera diretta i diritti di ogni singolo condòmino, come ad esempio la modifica estetica dell’intero edificio. 

Le altre fattispecie includono: 

  • La modifica dei parametri che finalizzano la ripartizione delle spese di condominio (Cass. sent. n. 6714/2010.): la doppia maggioranza, cioè il 50%+1 degli intervenuti in assemblea + ½ dei millesimi, può deliberare tale modifica. Tuttavia, se viene richiesta una variazione ai parametri, serve l’unanimità dei condòmini (presenti e assenti all’assemblea). 
  • La modifica (Art. 1128 co.1 cod. civ.) o il rinnovo dell’edificio (Art. 1120 co. 4 cod. civ.): sia eventuali innovazioni al palazzo che la ristrutturazione dell’intero edificio necessitano dell’unanimità per deliberare, poiché sono decisioni che riguardano tutti gli inquilini della struttura. 
  • La modifica delle regole di condominio (Cass. sent. n. 13632/2010.): anche nella fattispecie inerente a eventuali modifiche delle norme condominiali è richiesta l’unanimità degli inquilini dell’intero edificio. 
  • La modifica delle destinazioni d’uso (Cass. sent. n. 17397/2004.): se un ambiente dell’intero edificio lo si vuole adibire ad altro, rispetto alla sua destinazione d’uso originale, è necessario il favore di tutti gli inquilini del palazzo, assenti e presenti alle assemblee. 
  • L’installazione di un ascensore (Art. 1120 co. 4 cod. civ.) o la creazione di parcheggi (Cass. sent. n. 1004/2004.): sia nel caso di installazione di un ascensore che nella realizzazione di uno spazio per parcheggiare le automobili e i motocicli serve l’unanimità di tutti gli inquilini, in tutte le assemblee. Tanto per fare un esempio, se un condòmino non usufruisce dell’ascensore perché abita al primo piano, può ritenere tale spesa un extra al quale non vuole (o non può) partecipare. Dunque appare più che legittimo che in tali fattispecie sia necessario il consenso di tutti i condòmini dell’intero edificio. 
  • Le divisioni o la vendita (a terzi) delle parti comuni dell’edificio (Art. 1108 co. 3 cod. civ.): se gli inquilini intendono dividersi alcune parti comuni del palazzo, serve l’unanimità della delibera da parte di tutti. Lo stesso vale se si intende vendere, o affittare, una parte comune dell’edificio a terzi, purché sia superiore alla durata di 9 anni. 
  • Le limitazioni agli usi degli appartamenti (Cass. sent. n. 747 e 17886 del 2009.): ad esempio, se un condòmino intende affittare il suo appartamento a studenti universitari, la maggioranza dell’assemblea può essere sfavorevole e imporre limiti. Tali limiti possono essere sciolti o approvati soltanto con il consenso dell’unanimità dei condòmini. 
  • Gli accordi con terzi (Cass. sent. n. 1234/2016.): durante l’assemblea, la maggioranza può deliberare che l’amministratore di condominio finalizzi accordi con terzi. Tuttavia, quando gli accordi con terzi includono beni comuni indisponibili e diritti reali comuni, serve l’unanimità. 

Cosa accade se non si raggiunge l’unanimità?

Constatate le fattispecie in cui è richiesto il consenso di tutti i condòmini, ora è lecito domandarsi cosa succede se l’unanimità, quando è richiesto dalla legge, non viene raggiunta. 

La risposta è semplice. 

La legge prevede che se in particolari fattispecie si necessita dell’unanimità e quest’ultima non viene raggiunta, la delibera può essere nulla o annullata

Vale, tuttavia, la pena ricordare che le delibere adottate all’unanimità hanno anche valore legale

Per cui, tutti i condomini farebbero bene a partecipare alle assemblee di condominio quando serve l’unanimità, anche se può apparire come una scocciatura, poiché la legge è sicuramente dalla loro parte!

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