Scioglimento condominio: adempimenti e conseguenze

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La vita di condominio è fatta di decisioni prese in assemblea condominiale, di un regolamento da rispettare, spese e spazi in comune da condividere. In questo senso il condominio è esso stesso un particolare bene comune, chiamata comunione che ha come peculiarità quella di restare vincolati alle sue regole.

Ci sono però dei casi in cui i vincoli possono dissolversi, ovvero quando avviene lo scioglimento del condominio. Vediamo di cosa si tratta nel dettaglio, come avviene e le conseguenze di tale decisione. 

Che cos’è lo scioglimento del condominio

Con scioglimento di condominio si intende il totale svincolo da parte dei condòmini sui beni in comune. Per farlo, si realizzano dei frazionamenti dell’edificio rendendoli autonomi. Lo scioglimento può interessare un solo edificio o un gruppo di edifici (pensiamo ai supercondomini). 

Questo è previsto dalla legge, spesso di difficile attuazione, perché il frazionamento – e quindi lo scioglimento – non può avvenire in condomini che hanno una determinata struttura, in quanto potrebbero essere privi di autonomia architettonica. In questo caso mancherebbero degli spazi indipendenti per ogni condòmino e quindi mancherebbe un’autonomia anche a livello amministrativo. 

Facciamo un esempio. Se un condominio, sviluppato in verticale, ha un solo ascensore e una sola porta d’accesso, non ha un’autonomia strutturale, quindi non garantisce autonomia e lo scioglimento non potrà mai avvenire. 

Un esempio di possibile scioglimento è invece quando il condominio è costituito da due o più palazzine autonome.

Chi può richiedere lo scioglimento del condominio? 

Se ci sono i presupposti strutturali, possono richiedere lo scioglimento: 

• i condòmini, che devono rappresentare la maggioranza degli intervenuti in assemblea condominiale e almeno la metà del valore dell’edificio, come prevede l’ex articolo 1136 del Codice Civile

• il giudice, dopo la richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio per la divisione (se l’assemblea non delibera lo scioglimento). Tuttavia, il giudice può non autorizzare nel caso in cui, valutando la situazione, ritiene impossibile l’autonomia strutturale del nuovo condominio

Per la divisione, bisogna tenere in considerazione l’articolo 1119 del Codice Civile.

“Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”

Ci sono casi in cui deve sciogliersi necessariamente? 

Sì, quando c’è il deperimento totale dell’edificio e che si dichiara estinto. In altre parole? Quando l’edificio cessa di esistere fisicamente per caso fortuito – nel caso di calamità naturali, come un terremoto – il condominio non esiste più materialmente, quindi anche il condominio inteso come l’unione di tutti condomini.

Inoltre, nel caso di deperimento totale non è obbligatoria la ricostruzione, anzi è a totale discrezione dei condomini. 

Cosa succede se invece crolla solo una parte dell’edificio?

Si parla di deperimento parziale se il crollo interessa meno dei tre quarti dell’edificio. In questo caso, la ricostruzione dell’edificio è obbligatoria per legge (articolo 1128 del Codice Civile). 

Gli adempimenti per lo scioglimento 

Se ci si vuole separare dal resto del condominio per determinati motivi, prima di procedere con lo scioglimento è importante sapere che: 

• ci saranno delle spese per lo scioglimento che vanno suddivise tra i condomini (articolo 1123 del Codice Civile)
• l’assicurazione di condominio non è obbligatoria, ma comunque consigliata
• è necessario nominare un rappresentante fiscale depositario del Codice Fiscale condominiale
• si può rinunciare ad avere un amministratore condominiale se si è tutti d’accordo, ma a patto che tutti si assumano la responsabilità civile, penale, fiscale e amministrativa

Le conseguenze dello scioglimento del condominio 

Ipotizziamo che il condominio sia autonomo strutturalmente e lo scioglimento del condominio sia avvenuto: cosa accade dopo? 

Ci sono tanti nuovi, piccoli condomini autonomi per struttura e organizzazione, che sostituiscono o si aggiungono all’originale, come testimonia la trascrizione dedicata allo scioglimento. Quindi nelle fasi successive bisognerà pensare a come riorganizzarsi e svolgere le mansioni di un amministratore condominiale.

Se a un certo punto si vuol tornare indietro?

Se ci si rende conto che dopo lo scioglimento il risparmio è notevole, ma le scale sono sempre sporche perché la vecchia ditta di pulizie non è più autorizzata, c’è rischio di sospensione dei servizi come luce e acqua per la mancata suddivisione delle bollette (e tanti altri potenziali disservizi) e si vuol pensare di fare un passo indietro, bisogna sapere che non c’è alcuna possibilità di revoca. Quindi, dopo lo scioglimento, non si può tornare sui propri passi.