Amministratore di condominio: quando è obbligatorio?

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Quando si vive in condominio c’è una persona che si occupa di gestire, garantire il decoro dell’immobile e degli spazi in comune: l’amministratore di condominio.

Spesso possono nascere delle domande sulla vita condominiale, alcune di queste legate alla figura e ai principali doveri e mansioni dell’amministratore. Di frequente i condomini si pongono quesiti come: sono previste sanzioni se non viene nominato amministratore di condominio? Quindi: la nomina dell’amministratore è sempre obbligatoria? Cosa accade se il mio condominio non vuole un amministratore?

In questo articolo risponderemo proprio ai quesiti legati all’obbligo della nomina dell’amministratore condominiale, chi e come si può richiedere la nomina, durata dell’incarico; vedremo inoltre se sono previste eventuali sanzioni.

Sommario

Obbligo di nomina dell’amministratore

Se all’interno del condominio ci sono più di 8 condòmini, cioè più di 8 nuclei abitativi (non il numero di appartamenti), la nomina dell’amministratore è obbligatoria, come prevede l’articolo 1129 del Codice Civile.

Fino a 8 condomini la nomina dell’amministratore non è obbligatoria. In questo caso, la gestione è spesso affidata ad un singolo condòmino incaricato, che svolge alcuni compiti sostituendosi all’amministratore non nominato, ad esempio: pensare alla ripartizione delle spese o alla manutenzione ordinaria, pagare le bollette per le aree comuni, gestire i problemi di manutenzione dell’ascensore ecc.

Tuttavia, anche se non obbligatorio, si può comunque nominare l’amministratore, a patto che la decisione sia presa di comune accordo tra tutti i condòmini. Nominare un amministratore è di certo un’ottima scelta se esistono delle problematiche specifiche in condominio, così da avere una figura terza che possa gestire e mediare, anche grazie ai poteri di cui è investito per legge.
Se si decide di nominare un amministratore esterno per un evento o una necessità specifica, ad esempio in occasione del rifacimento del tetto, la nomina può essere anche temporanea, 6 mesi, 12 mesi o per tutta la durata dei lavori. È solo a discrezione di un accordo tra le parti.

A proposito di nomina, vediamo nel prossimo paragrafo le modalità di gestione di questo atto.

Nomina dell’amministratore di condominio: come e chi può farla

L’amministratore si nomina in assemblea condominiale, la quale può essere convocata anche da un solo condòmino. Se alla termine dell’assemblea, l’amministratore non viene nominato perché non si è riusciti a trovare un comune accordo e non c’è stata la maggioranza, ci si rivolge direttamente al giudice. Anche qu:, possono farlo uno o più condomini condòmini, presentando un ricorso in tribunale.

A prevederlo è l’articolo 1129 del Codice Civile:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorita’ giudiziaria su ricorso di uno o piu’ condomini o dell’amministratore dimissionario

Un consigliere condominiale può diventare amministratore condominiale?

Sì, se presente un consigliere condominiale, questi può diventare l’amministratore del condominio a patto che segua dei corsi di formazione dedicati.

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Quanto durata l’incarico?

L’amministratore resta in carico per un anno, che si rinnova automaticamente per il secondo anno. Alla scadenza dell’incarico del secondo anno, la nomina deve essere rinnovata di anno in anno. Come per la prima nomina, l’amministratore è scelto solo se in assemblea condominiale i voti raggiungono la maggioranza degli intervenuti.

Ci sono sanzioni se l’amministratore è obbligatorio, ma non è nominato?

L’obbligo non prevede sanzioni, quindi non accade nulla a livello di responsabilità civile e penale.

Nel caso in cui l’amministratore sia obbligatorio, ma i condòmini si rifiutano di procedere alla nomina, a “sostituire” l’amministratore effettivo c’è un condòmino che si occupa di alcune mansioni dell’amministratore. Questa figura è riconosciuta anche dall’articolo 1129 del Codice Civile:

In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

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