B&B in condominio: norme e procedure

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Il Bed and Breakfast è una forma di alloggio temporaneo che offre agli ospiti la possibilità di soggiornare in una residenza privata, spesso gestita da persone del posto, invece che in una struttura alberghiera tradizionale. 

La peculiarità di un B&B risiede nella sua atmosfera accogliente e familiare, offrendo agli ospiti un’esperienza più intima e autentica.

E spesso, cogliendone anche i molteplici vantaggi, è un proprietario di un appartamento condominiale a scegliere di aprire un Bed and Breakfast 

Apertura a nuove culture

In primo luogo, molti condomini intraprendenti sono affascinati dalla prospettiva di condividere la propria casa con viaggiatori provenienti da tutto il mondo, creando un’occasione unica per scoprire nuove culture e dare una ripassatina a una lingua straniera, come l’inglese.

Fonte di guadagno

Per molti poi, l’apertura di un B&B rappresenta anche un’opportunità di reddito aggiuntivo: la condivisione dell’ambiente domestico con gli ospiti può diventare una fonte stabile di guadagno (specialmente se l’appartamento è localizzato in una bellissima meta turistica – e l’Italia è colma di luoghi affascinanti da esplorare), consentendo ai proprietari di sfruttare al massimo le risorse a loro disposizione. 

Ospitalità e condivisione

Inoltre, la decisione di aprire un B&B può essere motivata dalla passione per l’ospitalità. 

Coloro che amano accogliere gli altri e creare esperienze uniche possono infatti trovare nel B&B una via per esprimere la propria vocazione, trasformando la propria casa in un rifugio caloroso per i viaggiatori.

Tuttavia, questa scelta può sollevare spesso domande e perplessità tra i vicini, che si chiedono se sia lecito trasformare la propria abitazione in un B&B senza il consenso preventivo dell’assemblea condominiale e quali sarebbero, tra l’altro, le buone regole che il proprietario della nuova location deve seguire per evitare di ledere l’equilibrio e la tranquillità condominiale da quel momento in poi.

Libertà e limiti: il B&B in condominio secondo la legge

Aprire un B&B nel proprio appartamento condominiale non richiede l’autorizzazione dell’assemblea di condominio a patto che non comporti un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, e in tal caso, l’assemblea può opporsi ma all’unanimità.

La conferma di tale fattispecie viene dal Tribunale di Roma con una sentenza del 3 marzo 2016 (n. 4419) che ha affermato che solo il regolamento condominiale può effettivamente vietare l’apertura di un Bed & Breakfast all’interno dello stabile condominiale; l’assemblea, al contrario, non può agire in tal senso.

L’assemblea condominiale, secondo la legge, ha il compito di prendere decisioni che riguardano la gestione ordinaria e straordinaria del condominio, ma non può vietare attività che non comportino un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, come nel caso del Bed & Breakfast.

Diversamente, il regolamento condominiale può introdurre specifiche limitazioni o divieti sull’apertura di attività come il B&B.

La sentenza n. 21562/2020 della Corte di Cassazione cita infatti “Qualora il regolamento condominiale contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l’attività di affittacamere compresa quella identificabile in un bed and breakfast in tutto e per tutto assimilabili alle attività imprenditoriali alberghiere a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall’albergo si configurano come un’attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con il pubblico”.

Pertanto, coloro che intendono intraprendere questa strada devono analizzare attentamente il regolamento del proprio condominio per comprendere se vi sono disposizioni in merito o rilevanti limitazioni.

Pratiche burocratiche per l’avvio del B&B

Accertata effettivamente la possibilità che non vi siano chiari divieti nel regolamento di condominio per poter aprire il B&B, il proprietario deve attenersi a ulteriori regolamenti al fine di garantire il rispetto delle normative e il buon funzionamento dell’attività. 

In primis deve accedere allo sportello SUAP, procurarsi tutti i moduli necessari per la “Dichiarazione di Inizio Attività” e poi avviare il percorso burocratico con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), allegando tutti i documenti richiesti dalla legge della propria regione.

Una volta completate tali formalità, il proprietario può finalmente dedicarsi all’eventuale ristrutturazione o piccola modifica all’interno dell’appartamento.

Anche questa fase è molto importante affinché i futuri ospiti possano godere di un ambiente confortevole e intimo per tornarci magari anche una seconda volta!

Accertarsi che l’appartamento abbia un bagno pulito e completo di tutte le cose necessarie per gli ospiti (ad esempio phon, lavatrice, specchio ecc), una o più camere da letto spaziose quanto basta, una cucina per consentire loro di poter eventualmente preparare un pasto e magari anche un piccolo soggiorno dotato di qualche comfort come la tv, la rete wi-fi e un divano.

Le buone regole di convivenza condominiale

Agli step burocratici si aggiungono poi le doverose regole di buona convivenza e rispetto, affinché non si verifichino spiacevoli episodi con altri inquilini del condominio.

Innanzitutto, è fondamentale stabilire un dialogo aperto con tutti gli altri abitanti del condominio, informandoli sin dall’inizio in maniera trasparente sulle proprie intenzioni di aprire un B&B.

Le regole di convivenza dovrebbero anche includere disposizioni chiare riguardo al rumore: gli ospiti potrebbero rientrare a qualsiasi ora del giorno e della notte, pertanto è importante adottare misure per limitare i disturbi acustici (insonorizzare le camere ad esempio) e magari concordare con gli altri condomini un orario prestabilito in cui i rumori dovrebbero essere ridotti al minimo.

Inoltre, non va tralasciata mai la questione sicurezza, spesso motivo di dubbi e perplessità degli altri condomini al solo pensiero che nel proprio edificio sta per aprire un B&B.

Le buone regole prevedono di rispettare tutte le norme di sicurezza del condominio, sia per gli ospiti che per gli altri residenti. 

Potrebbe infatti essere necessario installare dispositivi di sicurezza aggiuntivi o implementare procedure specifiche per garantire un ambiente sicuro per tutti.

Infine, è importante mantenere sempre un canale di comunicazione aperto e costante con gli altri condomini; se ci sono eventuali problemi o preoccupazioni, è sempre opportuno affrontarli in maniera trasparente e cercare soluzioni che possano soddisfare le esigenze di tutti.

Rispettando questi regolamenti, il Bed and Breakfast non solo sarà in regola con le normative vigenti, ma offrirà anche un ambiente accogliente e sicuro sia per gli ospiti che per i vicini condomini. 

In questo modo, è possibile gestire la propria attività serenamente e in armonia con tutti garantendo una piacevole esperienza a chi sceglierà di soggiornare nella nuova location.