Cosa sono e come si calcolano i millesimi condominiali

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Vivere in condominio, si sa, ha i suoi pregi e i suoi difetti. Sia nell’uno che nell’altro caso c’è però un aspetto dal quale non si può prescindere: la condivisione con gli altri condòmini!

Che si tratti del parcheggio condominiale, della manutenzione del giardino o dell’installazione di un cancello automatico c’è sempre da tenere in conto una condivisione di diritti e doveri con i propri vicini, persone che come noi possono beneficiare degli onori e degli oneri di vivere in condominio. 

Per alcuni aspetti c’è l’amministratore di condominio a supervisionare, decidere e bilanciare gli interessi reciproci; in altre circostanze, invece, è la norma che prevede in che misura ogni condòmino deve partecipare alla condivisione, sia essa intesa in senso “positivo” o “negativo”. 

Questa misura viene definita quota millesimale, e si calcola sulla base di specifiche leggi. Innanzitutto l’art. 118 c.c., secondo il quale: 

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Altrettanto importante è l’art 1138 c.c. secondo il quale:

…quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Tabella millesimale: cosa sono i millesimi

Cosa sono, dunque, i millesimi? Per spiegarlo partiamo dal presupposto che in condominio esistono due tipologie di proprietà: una esclusiva, come ad esempio può essere l’interno dell’appartamento; e l’altra condivisa, pensiamo ad esempio alle scale, ai giardini, agli ascensori ecc.

Possiamo quindi definire i millesimi come delle piccolissime quote dei beni comuni presenti nel condominio. Tali quote vengono determinate in maniera proporzionale sul valore dell’appartamento (proprietà esclusiva) rispetto al valore dell’intero stabile in cui l’abitazione si trova.

La determinazione delle quote viene schematizzata e rappresentata nelle cosiddette tabelle millesimali.

Di solito queste tabelle sono 3 (divise a loro volta in 4 lettere), e ognuna di esse si occupa di quantificare le quote di una specifica zona del condominio: 

1. tabella generale (anche detta “tabella A”)
2. tabella per le scale e tabella per l’ascensore (anche dette “tabella B” e “tabella C”)
3. tabella per il riscaldamento (anche detta “tabella D”)

Quante tipologie di millesimi esistono

Entriamo però più nel dettaglio di queste tabelle e andiamo a vedere quali sono le tipologie di millesimi esistenti e in esse calcolate. 

Nella tabella generale sono riportati i millesimi facenti capo alla proprietà. Quindi, in base al valore dei singoli appartamenti, viene ad esempio calcolato il valore del voto nelle assemblee condominiali, il costo dei servizi comuni o la ripartizione spese condominiali.

La tabella delle scale ha invece un’utilità diretta nel calcolo di tutte le spese relative a quest’area comune (pulizie, manutenzione ecc.). La quota di costo è determinata sia sulla base della quota millesimale, sia in rapporto all’altezza dal suolo. Ovviamente chi abita più in alto paga di più, perché in proporzione usufruisce maggiormente delle scale.

Appare abbastanza evidente la sovrapposizione logica e concettuale, oltre che di calcolo, tra la tabella scale e quella ascensore. Quindi perché esiste quest’ultima? A cosa serve? La tabella ascensore è utile nella misura in cui non c’è una perfetta coincidenza tra le aree (e gli appartamenti) serviti dalle scale e quelle servite anche dall’ascensore. Qualora questa differenza non ci fosse basterebbe una sola tabella, visto che il calcolo è praticamente identico: quota millesimale + altezza dal suolo.

La tabella riscaldamento, infine, serve a determinare le quote di ripartizione per i costi di gas, manutenzione dell’impianto, corrente (nelle aree condivise) e spese generiche per altri controlli periodici, siano essi obbligatori o straordinari.

Leggi anche “Pittura delle scale di condominio” per approfondimenti sul calcolo dei millesimi di questo specifico lavoro di manutenzione.

Calcolo delle quote millesimali e coefficienti di riduzione

Il calcolo delle quote millesimali è una cosa tutt’altro che banale e di solito, proprio per questa ragione, viene affidata a un tecnico specializzato.

Per determinare il valore delle singole quote il tecnico deve: 

• Suddividere il condominio nelle sue unità
• Verificare i vani di ogni unità
• Misurare la superficie di ogni vano
• Applicare i coefficienti di riduzione a ogni vano
• Determinare la superficie virtuale dei singoli vani e dell’intero stabile.

Il quarto punto di questo elenco prevede quindi l’applicazione dei coefficienti di riduzione; ma cosa (e quali) sono in realtà? 

Questi coefficienti possono essere uguali, maggiori o inferiori rispetto a 1. Devono essere moltiplicati tra loro e per la superficie dell’appartamento per fornire un parametro: la superficie virtuale, sulla quale calcolare poi i costi.

Il coefficiente di destinazione è direttamente proporzionale all’utilità dei singoli vani dell’appartamento. Le stanze da letto hanno sempre il coefficiente più alto.

Il coefficiente di orientamento valuta invece la quantità di luce di cui gode l’abitazione. Un appartamento esposto a sud ha di sicuro un coefficiente maggiore di uno orientato verso nord: non fosse altro che per il potenziale risparmio sul riscaldamento, ad esempio.

Come si capisce dalla sua denominazione il coefficiente di prospetto valuta il valore dell’appartamento in base al fatto che sia affacciato su una strada, un cortile interno o su uno spazio aperto.

Il coefficiente di luminosità è molto simile a quello di orientamento. In questo caso non vengono però valutati fattori climatici ma solo la quantità di luce che ogni singola abitazione riceve, anche in rapporto alla superficie delle finestre e quella delle parti illuminate.

Il coefficiente di piano, infine, è legato all’altezza dell’appartamento. Ovviamente all’altezza si legano fattori come la comodità di accesso, le spese per l’ascensore, il livello di rumorosità, e così via.

È abbastanza palese, a questo punto, la complessità e la fitta rete di normative a cui bisogna attenersi per la gestione ottimale di un condominio.