Cos’è la servitù di stillicidio e cosa c’entra con il condominio

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I problemi con i condòmini sono davvero molti e spesso di diversa natura: vanno dai rumori molesti al parcheggio dell’auto, dall’uso del giardino condominiale alla suddivisione delle varie spese.

Di certo non mancano battibecchi anche per i panni gocciolanti o per l’acqua piovana che cade, durante i temporali, dal balcone superiore e si accumula sul pavimento del tuo balcone, entrando in casa. Senza dimenticare le macchie di terriccio che si formano quando un altro condòmino innaffia le sue amate piantine.

Se le casistiche possono essere infinite, le domande che le accomunano sono bene o male sempre le stesse: si tratta di comportamenti legali? Cosa si può fare per evitarli?

In questa guida ci occuperemo in particolare della servitù di stillicidio e tenteremo di capire cosa c’entra con il condominio.

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Servitù di stillicidio: il significato giuridico

Prima di passare alla definizione complessiva, partiamo dal significato delle due parole prese singolarmente:

• servitù: è il diritto d’uso su un bene di un’altra persona (art.1027 del Codice Civile). 

Facciamo un esempio. Due individui sono proprietari di terreni confinanti, e uno di loro per raggiungere il proprio terreno beneficia di un passaggio sulla proprietà dell’altro. In tal caso la legge impone al proprietario di agevolare e garantire il passaggio dell’altro sulla sua proprietà con manutenzione costante. In questo caso si parla di servitù o diritto di passaggio.

• stillicidio: nel diritto, si intende il gocciolamento o il continuo e lento flusso d’acqua dal proprio tetto sul terreno di proprietà e non su quello del vicino (art. 908 del Codice Civile). In questo caso  il proprietario deve assicurarsi che le acque piovane confluiscano nelle aree previste dalla norma attraverso un’immissione con appositi canali. 

Unendo le due parole e i concetti, si dà origine al termine che cerchiamo di spiegare oggi: la servitù di stillicidio, appunto! Parliamo quindi del diritto per il proprietario del fondo dominante di far scolare le acque su quello servente.  Questo il testo integrale dell’art. 1069 del Codice Civile, che si occupa di normare questa problematica.

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se pero’ le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Servitù di stillicidio nel condominio

Nel condominio ci sono alcuni casi “particolari” che riguardano la servitù di stillicidio: vediamoli qui di seguito. 

1. Scolo dal balcone: acqua piovana e dai vasi o fioriere  

Con le forti piogge, accade spesso che l’acqua piovana fluisca dai balconi dei piani più alti verso quelli sottostanti. In questo caso, il condòmino deve tollerare lo scolo sul proprio balcone, proveniente da quello sovrastante, a causa del naturale deflusso delle acque. 

La norma di riferimento in questo caso è l’art 913 del Codice Civile:

Il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l’opera dell’uomo.

Se invece il vicino del piano superiore è un appassionato di piante ed ha il pollice verde, può capitare che l’acqua mista a terriccio arrivi sul balcone sottostante scolando da vasi o fioriere. In questo caso il problema è più sostanziale, ed è normato persino dal Codice Penale, oltre che dalla Cassazione. 

Il primo, all’art. 675 punisce “chiunque, senza le debite cautele, pone o sospende cose che, cadendo in un luogo di pubblico transito, o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, possano offendere o imbrattare o molestare persone”.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21753/2014, ha inoltre condannando un condomino per aver gettato acqua dal proprio appartamento, creando molestia e disturbo al proprietario che si trovava nell’area condominiale sottostante.

Insomma, è bene stare molto molto attenti!

2. Gocciolatoi dei balconi e piante 

Aiutano a gestire lo scolo dell’acqua piovana dal balcone, evitando fastidiosi ristagni. 

Se l’acqua che si incanala nei gocciolatoi e si versa all’esterno, perché prevista dalla costituzione dell’edificio, questa operazione deve essere accettata.

Inoltre se un proprietario aggiunge dei gocciolatoi al proprio balcone e nessun condòmino contesta l’accaduto, è del tutto legale: in questo caso, parliamo di servitù di stillicidio per usucapione.

3. Sgocciolamento dei panni 

Altra situazione legata al flusso di acqua nel condominio sono i panni stesi. 

Per risolvere i dubbi legati all’arcinota domanda “si possono stendere i panni fuori in condominio?”, bisogna innanzitutto controllare il regolamento condominiale; se questo prevede il divieto assoluto per stendere la biancheria sul balcone o solo in determinati spazi.

E se c’è già la predisposizione con degli stendini mobili?
Anche qui bisogna controllare il regolamento del condominio, perché  non è scontato che sia ammesso lo sgocciolamento dei panni sul balcone dell’inquilino sottostante.

Il divieto potrebbe essere imposto anche dal Comune di residenza, che talvolta vieta di stendere il bucato sulle facciate esterne degli edifici per garantire il decoro pubblico.

È utile quindi stare attenti e conoscere cosa prevedono le norme, perché ogni comportamento scorretto potrebbe costituire reato, soprattutto se le azioni avvengono in modo costante e nel condominio ci sono vicini poco tolleranti.