La delega assemblea condominiale è lo strumento che consente a ogni condomino di intervenire alle convocazioni di assemblea condominiale anche a mezzo di rappresentante; per avere validità ed efficacia deve avere forma scritta e il delegato deve essere riconoscibile e riconosciuto dal Presidente dell’assemblea attraverso esibizione di un documento di identità.
Il condomino rappresentato con delega incide sia per il raggiungimento dei quorum costitutivi che per quelli deliberativi, sia per il conteggio delle teste che dei millesimi.
Chiunque può essere delegato a rappresentare un condomino in assemblea (un altro condomino, un parente, un estraneo al condominio, un professionista incaricato, etc) poiché la legge non impone limiti, se non l’espresso divieto di ricevere deleghe dell’amministratore.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Limite deleghe condominio
Anche riguardo al numero delle deleghe consentite, il Codice Civile prescrive quale unico limite che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, anche se nulla vieta ai regolamenti condominiali di prevedere dei limiti maggiori.
Alcuni regolamenti di condominio infatti sono più restrittivi della legge stessa e consentono il potere di delega solo a un gruppo più ristretto. In ogni caso, il condomino assente ha sempre il diritto di farsi rappresentare da un delegato, poiché il diritto di delega non può essere abolito.
Il limite previsto dalla legge per quanto attiene il numero delle deleghe che possono essere conferite a un solo condomino, non è derogabile da parte del regolamento condominiale.
Ne consegue che tale regolamento non può prevedere un numero maggiore di deleghe rispetto a quelle consentite dal codice civile per i condomini con più di 20 partecipanti.
Se mai, può prevedere un numero inferiore di deleghe ma non può in ogni caso, eliminare del tutto il diritto di delega.
La delega all’amministratore di condominio è vietata
Una delle novità principali, riportata all’art. 67 delle attuazioni del codice civile al comma 5 cita:
“All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Il motivo di questa precisazione è dovuta al fatto che a volte si verificavano situazioni di conflitto di interesse dove l’amministratore si ritrovava, per esempio:
a poter votare la riconferma della sua carica
l’approvazione del suo stesso operato
Le deleghe non valide
I condomini che commettono una delle irregolarità sopra citate non verranno conteggiati e risulteranno assenti in assemblea. Tali deleghe non potranno essere considerate al fine del quorum e non verranno prese in considerazione in fase di votazione.
Comproprietà
L’art.67 delle Disp. Att. C.C., al secondo comma, specifica che:
“Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
I comproprietari, quindi, conteranno come un condomino solo.
Deleghe false
Possono verificarsi situazioni in cui un condomino venga rappresentato da un altro condomino senza che lo abbia autorizzato.
La disputa che ne deriva riguarda esclusivamente loro e l’unico legittimato a far valere la carenza del potere di rappresentanza è il condomino che sia stato falsamente rappresentato.
Quando sopraggiungono dubbi legati alla legittima rappresentanza di un condomino magari residente in un altro stato e che ha sempre delegato un vicino, nessuno degli altri condomini può fare richieste all’autorità giudiziaria, l’unico che possiede la facoltà di rientrare nel pieno diritto dei suoi poteri è il condomino assente.
Falsificare una delega rappresenta un reato penale.
Delega con indicazione di voto
Quando il condomino compila la delega può capitare che esprima anche una preferenza di voto per un determinato punto dell’ODG. Se in assemblea non viene rispettata l’intenzione di voto del delegante il voto espresso vale e non può esservi alcun ricorso.
Il rapporto tra condomino delegante e delegato a partecipare all’assemblea dei condòmini viene ricondotto alle regole sul mandato con rappresentanza.
Quando un condomino interviene in assemblea tramite un rappresentante – Tribunale di Cagliari Sentenza n. 259 del 29-09-2014 – il mandatario agisce in nome e per conto del mandante mentre gli effetti di tale attività ricadono nella sfera giuridica del dominus per effetto della contemplatio che è una costante nelle deleghe condominiali.
