Gestione e utilizzo del fondo cassa condominiale

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I litigi tra condomini nascono spesso per la gestione degli spazi in comune, orari di silenzio non rispettati, decisioni da prendere in assemblee, ma la questione può interessare anche le spese da affrontare per i lavori, soprattutto se ci sono dei condòmini morosi. 

Accade spesso, ad esempio, che per i lavori di ristrutturazione, i condòmini in regola paghino la cifra spettante, quota che in un secondo momento cresce a causa delle inadempienze di altri condòmini morosi. A crescere, in questa fattispecie, è anche il clima di dissenso e gli attriti nella vita condominiale. Cosa fare in questi casi? 

Arriveremo pian piano alla risposta, ma è innanzitutto necessario partire da quello che c’è da sapere sul fondo cassa condominiale. 

Che cos’è il fondo cassa condominiale? 

Un fondo che si utilizza in caso di morosità dei condòmini, affinché l’amministratore abbia le somme di denaro a disposizione nel caso in cui debba pagare le spese straordinarie o le spese ordinarie. 

Possiamo paragonare il fondo cassa condominiale a un prestito speciale che il condòmino in debito avrà l’obbligo di saldare per la quota spettante. 

Quando si parla di fondo cassa condominiale non bisogna dimenticare che anche l’amministratore ha degli obblighi, tra i quali c’è quello di inserire il fondo cassa nel rendiconto annuale. 

Cosa vuol dire in termini pratici? Alla fine dell’anno l’amministratore di condominio deve stilare questo documento con voci di entrata e di uscita, un vero e proprio bilancio interno; tra le tante voci in elenco deve essere presente anche la cifra disponibile e la somma utilizzata dal fondo cassa condominiale o dal fondo cassa speciale. 

Cos’è il fondo cassa speciale

Esiste una differenza con il fondo cassa condominiale oppure sono la stessa cosa?

Sono due tipologie di cassa ben distinte, perché rispondono a obblighi ed esigenze diverse:

• il fondo cassa si utilizza per le spese ordinarie e per il suo utilizzo sono necessari in assemblea i voti che rappresentano un terzo dei millesimi di proprietà e della maggioranza degli intervenuti
• il fondo cassa speciale si utilizza per far fronte alle spese di manutenzione straordinaria e il suo utilizzo è approvato se in assemblea i voti rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti (art. 1135 del Codice Civile)

Per chiarire ulteriormente facciamo un esempio: se durante l’assemblea si delibera l’inizio dei lavori per il rifacimento dei balconi o del tetto sarà obbligatorio da parte dell’amministratore creare il fondo cassa speciale, perché sono lavori che rientrano nella definizione di “straordinari”.

Cosa succede se invece l’amministratore non istituisce il fondo cassa in assemblea ma vuole comunque riscuotere le quote previste per il fondo cassa? Questa azione è illegale e punibile dalla legge.

Il fondo cassa è sempre obbligatorio? 

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Se parliamo di fondo cassa speciale, è assolutamente obbligatorio come prevede la norma di riferimento, datata 2012. Nello specifico è obbligatorio per affrontare tutte le spese di:

• manutenzione straordinaria (come rifacimento della facciata, tetti, balconi ecc.)
• innovazioni 

In questi casi la legge ha previsto l’obbligatorietà, perché durante i lavori di manutenzione straordinaria, le cifre sono molto elevate e quindi il condominio si trova molto esposto economicamente.

Più libera è invece la decisione sul fondo cassa per le spese di manutenzione ordinaria, cioè di tutte quelle spese che si sostengono per garantire il corretto funzionamento delle parti comuni in condominio, che vanno dalla manutenzione del giardino fino alle pulizie delle scale. Infatti, la legge non prevede l’obbligo di creare un fondo per delle spese indefinite e senza specificare la precisa destinazione della somma raccolta, ma in casi di mancata liquidità e varie necessità, i condòmini possono istituirlo in base ai millesimi di proprietà ed è considerabile un vero e proprio patrimonio del condominio. 

Fondo cassa condominiale: come funziona e chi lo gestisce? 

Una volta che l’assemblea approva il fondo cassa per uno specifico progetto, l’amministratore raccoglie le quote dei condomini, ovvero le somme che devono essere utilizzate solo al completamento dei lavori.

Il fondo non è quindi una raccolta di denaro per far partire i lavori, ma rappresenta una garanzia sia per la ditta edile che per i condòmini; come dicevamo all’inizio serve a far fronte soprattutto a casi di condòmini morosi. 

Come intuibile, è l’amministratore a occuparsi del fondo cassa condominiale, ma ha comunque bisogno della delibera in sede di assemblea.

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