Chi paga il condominio nel mese di vendita? Regole e responsabilità

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La compravendita di un immobile in condominio non è solo una questione di prezzo di acquisto e passaggio di proprietà! Un aspetto cruciale da considerare, spesso trascurato dai venditori e dagli acquirenti, riguarda il pagamento delle spese condominiali nel periodo del trasferimento di proprietà.

Il mese della vendita rappresenta una zona grigia, in cui i doveri finanziari possono sovrapporsi, creando possibili incomprensioni tra le parti e difficoltà con l’amministratore di condominio. 

Se non si presta attenzione, il venditore potrebbe ritrovarsi a dover pagare spese che non gli competono più, mentre il nuovo proprietario potrebbe trovarsi a dover saldare arretrati non suoi.

Innanzitutto, è doveroso specificare che anche l’amministratore di condominio gioca un ruolo importante in questo contesto. 

Deve essere infatti tempestivamente informato della compravendita e aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale con i dati del nuovo proprietario. 

Tale obbligo deriva dall’articolo 1130 del Codice Civile, che impone la corretta gestione delle informazioni anagrafiche del condominio.

Inoltre, l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che il venditore resta obbligato in solido con il compratore per il pagamento delle spese condominiali pregresse, fino a quando non trasmette all’amministratore copia del rogito. 

Ciò significa che, in assenza di questa comunicazione, il venditore potrebbe continuare a essere ritenuto responsabile delle quote condominiali non saldate, anche se la proprietà è ormai passata a un altro soggetto.

Ma chi paga cosa nel mese della vendita? 

Vediamolo nel dettaglio.

Quando paga il vecchio proprietario?

Il venditore è tenuto a pagare tutte le spese condominiali maturate fino al giorno del rogito notarile. 

Tuttavia, questa regola generale può variare in base a diverse circostanze e accordi tra le parti.

1. Spese ordinarie

Le spese di gestione ordinaria del condominio (pulizia delle scale, manutenzione dell’ascensore, illuminazione, portineria, riscaldamento centralizzato, assicurazione dello stabile, ecc.) devono essere pagate dal venditore fino alla data in cui il rogito viene firmato.

Se, ad esempio, il rogito avviene il 15 del mese, il venditore dovrebbe pagare la metà della quota mensile e il compratore la restante parte. Tuttavia, molti condomini prevedono pagamenti trimestrali o semestrali, quindi la divisione delle spese può essere più complessa.

In alcuni casi, il venditore paga l’intero periodo e poi si accorda con l’acquirente per il rimborso della quota relativa ai giorni successivi alla vendita. 

Per evitare contestazioni, è consigliabile specificare questa ripartizione nel contratto preliminare di compravendita.

2. Spese straordinarie

Le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata, l’installazione di un ascensore o il ripristino del tetto, sono a carico del venditore, se l’assemblea condominiale le ha deliberate prima del rogito, anche se l’esecuzione dei lavori avverrà dopo il passaggio di proprietà.

Per esempio, se nel mese di aprile l’assemblea approva il rifacimento del tetto e il rogito avviene a giugno, il venditore dovrà farsi carico della spesa, anche se i lavori inizieranno qualche mese dopo, quando il nuovo proprietario sarà già entrato nell’appartamento.

Se il venditore non ha ancora pagato tali spese, l’amministratore può chiedere il pagamento al nuovo proprietario, il quale però ha diritto di rivalersi sul venditore per ottenere il rimborso.

3. Spese arretrate

Uno dei maggiori rischi per l’acquirente riguarda eventuali debiti pregressi lasciati dal venditore. 

Per legge, l’amministratore di condominio può chiedere al nuovo proprietario il saldo delle spese condominiali non pagate fino a due anni prima della vendita.

Per evitare brutte sorprese, quindi, è buona norma che l’acquirente richieda un attestato di regolarità contributiva all’amministratore, prima di procedere con l’acquisto. 

Se il venditore ha debiti, questi dovranno essere saldati prima del rogito.

Quando paga il nuovo proprietario?

Dal giorno successivo al rogito, l’acquirente assume tutti gli obblighi di pagamento delle spese condominiali, comprese eventuali rateizzazioni deliberate in precedenza, salvo accordi differenti tra le parti.

1. Spese ordinarie

Tutte le spese condominiali ordinarie successive alla data del rogito sono a carico del nuovo proprietario. 

Se il pagamento è già stato effettuato dal venditore per un periodo successivo alla vendita, l’acquirente dovrebbe rimborsarlo.

2. Spese straordinarie

Le spese straordinarie approvate dopo il rogito sono sempre a carico del nuovo proprietario, anche se si riferiscono a lavori discussi precedentemente.

Se ad esempio l’assemblea condominiale discute da mesi la possibilità di installare pannelli solari, ma la delibera ufficiale viene approvata dopo che l’acquirente è subentrato, il pagamento sarà quindi a suo carico, anche se la decisione era nell’aria da tempo.

3. Pagamento delle imposte (IMU, TARI, ecc.)

Le imposte sulla casa seguono regole specifiche:

• IMU: il venditore paga per i mesi in cui è stato proprietario, mentre l’acquirente inizia a pagare dal mese successivo alla vendita.
• TARI: l’acquirente deve intestarsi la tassa sui rifiuti, ma è consigliabile che il venditore comunichi la variazione al Comune per evitare addebiti successivi.
• Altre imposte (ad esempio bollo e registro): sono regolate dal contratto di vendita e possono essere divise tra le parti su accordo​.

Come può tutelarsi il nuovo acquirente?

Per evitare di trovarsi con spese arretrate non previste, il nuovo proprietario dovrebbe adottare alcune precauzioni:

1. Richiedere all’amministratore di condominio un certificato di regolarità contributiva prima del rogito.
2. Verificare eventuali delibere di spese straordinarie approvate ma non ancora eseguite e accertarsi che nel contratto sia specificato chi paga queste eventuali spese straordinarie già deliberate.
3. Evitare di firmare senza aver prima verificato se il condominio ha in programma interventi costosi.
4. Inserire nel contratto di compravendita una clausola che obblighi il venditore a saldare ogni debito condominiale, prima del trasferimento della proprietà.
5. Accertarsi che l’amministratore riceva subito la comunicazione del passaggio di proprietà.

Ricapitolando…

1. Chi deve pagare le spese condominiali nel mese della vendita?
Il venditore è responsabile delle spese fino al giorno del rogito, mentre l’acquirente subentra da quella data in poi. Se il pagamento delle quote è anticipato su base trimestrale o semestrale, è bene accordarsi per la ripartizione dei costi.

2. Chi paga le spese straordinarie approvate prima della vendita?
Se l’assemblea condominiale ha approvato una spesa straordinaria prima del rogito, questa resta a carico del venditore, anche se i lavori verranno eseguiti dopo il passaggio di proprietà.

3. Il nuovo proprietario può trovarsi a pagare spese condominiali arretrate del vecchio proprietario?
Sì, l’amministratore può chiedere all’acquirente il saldo delle quote condominiali non pagate fino a due anni prima della vendita. Per evitarlo, il nuovo proprietario dovrebbe richiedere un certificato di regolarità dei pagamenti prima del rogito.

4. Chi deve comunicare la vendita all’amministratore di condominio?
Entrambe le parti, venditore e acquirente, devono comunicare il cambio di proprietà all’amministratore entro 60 giorni dal rogito, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile. Se non viene fatto, il venditore potrebbe restare obbligato per eventuali spese future.

Il mese della vendita di un immobile in condominio è un periodo critico per il pagamento delle spese condominiali. 

Il venditore deve farsi carico di tutte le spese maturate fino alla data del rogito, comprese quelle straordinarie deliberate in precedenza. 

L’acquirente subentra nelle spese ordinarie dal giorno successivo al rogito e deve fare attenzione a eventuali debiti pregressi.

Per evitare contestazioni e problemi, è sempre meglio stabilire chiaramente nel contratto di vendita chi paga cosa e verificare preventivamente la situazione condominiale.