Dove si deposita il regolamento di condominio? Guida completa per proprietari e condòmini

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Chi vive in condominio lo sa: non basta chiudere la porta di casa per sentirsi al riparo da discussioni o fraintendimenti. Basta un’insegna, una finestra aperta, la musica o un rumore fuori orario per generare dubbi, tensioni o domande. 

Ma quando c’è un documento chiaro e condiviso a fare da riferimento, ogni problema trova una soluzione più semplice. Come si riesce quindi a mantenere l’armonia tra esigenze differenti, punti di vista personali e abitudini quotidiane?

La risposta è in un documento spesso ignorato, ma che riveste un’importanza centrale nella vita condominiale: il regolamento di condominio.

Questo strumento, tutt’altro che formale o secondario, ha il compito di definire le regole del vivere insieme, disciplinare l’uso delle parti comuni e tutelare i diritti e i doveri di ciascun proprietario. Eppure, sapere dove si trova, come si consulta o come si modifica è spesso un vero rebus per molti condòmini.

Cos’è il regolamento di condominio

Quando si parla di regolamento condominiale, ci si riferisce a un insieme di norme che regolano la vita all’interno dello stabile. Non si tratta di un codice rigido imposto dall’alto, ma di un documento pensato per facilitare la convivenza e offrire un riferimento chiaro nei rapporti tra vicini.

Il regolamento stabilisce, ad esempio:

• come si utilizzano gli spazi comuni, per evitarne un uso improprio;
• quali comportamenti evitare per non arrecare disturbo;
• come si ripartiscono alcune spese;
• le modalità di convocazione delle assemblee e l’intervento dell’amministratore.

Ecco perché, quando si discute delle regole da rispettare in condominio, il primo punto di riferimento è proprio questo documento.

Tipologie di regolamento: contrattuale e assembleare

Non tutti i regolamenti condominiali sono uguali: esistono differenze fondamentali che incidono su efficacia, contenuti e possibilità di modifica. 

Due sono le principali tipologie: regolamento contrattuale e regolamento assembleare.

Il primo viene solitamente redatto dal costruttore o dal primo proprietario e allegato agli atti di compravendita. Ha un valore più forte, perché viene accettato espressamente da chi acquista l’immobile e può prevedere anche limitazioni a ciò che un condòmino può fare nella sua proprietà esclusiva (ad esempio divieto di adibire l’appartamento a studio medico, di tenere animali ecc.).

Il secondo è invece frutto di una delibera assembleare. Non può imporre limiti ai diritti individuali, ma può disciplinare in modo dettagliato l’utilizzo delle parti comuni, l’organizzazione interna del condominio e le spese collettive. Rispetto a quello contrattuale, è più semplice da modificare, ma ha confini più ristretti.

Dove si deposita il regolamento contrattuale

Il regolamento contrattuale ha una valenza legale ben precisa e non si “trova” semplicemente in un cassetto dell’amministratore. È parte integrante degli atti notarili e quindi conservato presso le sedi ufficiali.

Può essere depositato:

• alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, dove sono custoditi gli atti notarili;
• dal notaio che ha stipulato l’atto di vendita;
• all’interno dell’atto di compravendita allegato al rogito notarile.

È importante sapere che, trattandosi di un documento legato alla proprietà dell’immobile, chi acquista una casa in condominio è tenuto a conoscerlo. Ignorarlo non esonera dalle sue disposizioni.

Dove si conserva il regolamento assembleare

Nel caso del regolamento approvato in sede assembleare, la gestione è diversa. Non viene registrato presso un ente pubblico, ma resta nella sfera condominiale. Ecco perché la sua conservazione è affidata direttamente all’amministratore di condominio.

Quest’ultimo ha il compito di:

• custodirne una copia ufficiale;
• conservarlo insieme ai verbali assembleari;
• fornirne una copia ai condòmini che ne facciano richiesta.

Non si tratta di una semplice cortesia: è un obbligo legale che rientra pienamente tra i doveri dell’amministratore.

Come ottenere una copia del regolamento condominiale

Richiedere una copia del regolamento è un diritto di ogni condòmino. Tuttavia, le modalità variano a seconda della tipologia del documento.

Nel caso di regolamento contrattuale, si può:

• recuperare l’atto notarile presso la Conservatoria;
• rivolgersi al notaio che ha stipulato il rogito;
• chiederne copia all’amministratore, se disponibile.

Nel caso di regolamento assembleare, basta presentare una richiesta scritta all’amministratore. Quest’ultimo è tenuto a fornire copia in tempi ragionevoli, eventualmente con un rimborso spese.

Cosa succede se il regolamento non è depositato

Talvolta può accadere che in un condominio non esista un regolamento formalmente approvato. In questi casi non significa che tutto sia permesso o che regni l’anarchia. Entrano in gioco, infatti, le disposizioni del Codice Civile, che suppliscono all’assenza del regolamento.

In mancanza di un documento ufficiale:

• si applicano le norme generali in materia condominiale (artt. 1117 e ss. c.c.);
• le decisioni sull’uso delle parti comuni o sulle spese vengono deliberate in assemblea;
• l’amministratore ha comunque il dovere di vigilare sul buon andamento del condominio.

È sempre consigliabile redigere un regolamento assembleare, anche in forma semplice, per evitare interpretazioni ambigue e conflitti tra condòmini.

Obblighi dell’amministratore nella gestione del regolamento

Il regolamento non ha alcuna efficacia se non viene rispettato e applicato nella pratica. E qui entra in gioco il ruolo dell’amministratore di condominio.

Tra le sue responsabilità principali troviamo:

• garantire che ogni condòmino sia messo a conoscenza del regolamento;
• vigilare sulla sua corretta applicazione;
• fornire assistenza per eventuali modifiche deliberate in assemblea;
• custodire tutte le versioni aggiornate.

La trasparenza e la corretta gestione documentale sono parte integrante dei suoi compiti. Una negligenza in questo ambito può anche giustificare una revoca dell’incarico.

Come verificare il regolamento prima dell’acquisto di un immobile

Acquistare un immobile in condominio, senza aver letto il regolamento, è come firmare un contratto senza conoscerne le clausole. Potrebbero esistere limitazioni che influenzano fortemente l’uso della casa, come:

• divieto di affitti brevi;
• limitazioni sull’uso del balcone;
• orari di silenzio più stringenti di quelli comunali.

Per tutelarsi, l’acquirente dovrebbe:

• richiedere copia del regolamento prima del rogito;
• farlo esaminare da un tecnico o da un legale esperto in diritto condominiale;
• chiedere conferma all’amministratore su eventuali modifiche o aggiornamenti recenti.

Quando aggiornare il regolamento condominiale

La società cambia, le esigenze dei condòmini evolvono e anche il regolamento deve adeguarsi ai tempi. Un documento vecchio o incompleto può diventare inefficace o addirittura fonte di problemi.

Aggiornare il regolamento è opportuno in caso di:

• modifiche legislative rilevanti (es. privacy, sicurezza);
• nuove tecnologie o impianti (colonnine elettriche, impianti fotovoltaici);
• necessità di maggiore chiarezza nella gestione delle parti comuni.

La modifica, se riguarda un regolamento assembleare, può essere approvata con le maggioranze previste dalla legge (art. 1136 c.c.). Se invece si tratta di un regolamento contrattuale, sarà necessaria l’unanimità.

Perché affidarsi a un amministratore professionale

Un regolamento scritto bene vale poco, se chi lo gestisce non lo applica con competenza. Ecco perché è fondamentale affidarsi a un amministratore professionale.

Un bravo amministratore:

• conosce le normative e le applica correttamente;
• mantiene aggiornati tutti i documenti condominiali;
• garantisce trasparenza nelle comunicazioni;
• funge da mediatore in caso di conflitti.

Scegliere un’amministrazione professionale come quelli di Estia significa avere al proprio fianco un team esperto, sempre aggiornato, capace di semplificare la vita quotidiana del condominio e valorizzare nel tempo ogni immobile.

Domande frequenti

Estia non si limita ad amministrare il condominio: lo semplifica, lo valorizza, lo protegge. Con una rete capillare di professionisti e un approccio trasparente e digitale, offre ai condòmini accesso facilitato a tutta la documentazione, assistenza puntuale e un servizio clienti sempre attivo.