Ogni condomino può usare gli spazi comuni come gli altri, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca ai vicini di usarli. Il regolamento condominiale decide gli aspetti pratici, come orari, parcheggi e deposito di oggetti, ma non può togliere diritti garantiti dalla legge, ad esempio quello di tenere un animale in casa. Sono vietati occupare stabilmente androne, cortile o pianerottolo, modificare le parti comuni senza il via libera dell’assemblea e comportamenti che mettono a rischio sicurezza e decoro. Chi sbaglia può ricevere una diffida, una sanzione da 200 euro (fino a 800 se ripete la violazione) e, nei casi più gravi, una causa.
Le regole condominiali sugli spazi comuni servono a far convivere decine di persone che condividono scale, cortili, androne, terrazze e giardini, senza che qualcuno si prenda più spazio degli altri. Alla base c’è il Codice Civile, che stabilisce un principio semplice: le parti comuni appartengono a tutti i condomini, quindi tutti possono usarle. Poi c’è il regolamento del singolo palazzo, che trasforma quel principio in indicazioni concrete. Il punto delicato è che molte situazioni quotidiane stanno nel mezzo. Una bicicletta lasciata una notte nell’androne, un tavolino sul pianerottolo o l’auto ferma nel cortile possono essere tollerati oppure contestati, a seconda di come si usano e di cosa prevede il regolamento.
Quali sono gli spazi comuni condominiali
Gli spazi comuni condominiali sono le parti dell’edificio destinate all’uso di tutti i proprietari. L’art. 1117 c.c. ne fornisce un elenco, che comprende il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili e le facciate.
Rientrano nella proprietà comune anche i locali per i servizi condivisi, come la portineria o il lavatoio, e gli impianti destinati all’uso collettivo, come ascensore, impianto idrico, fognario ed elettrico.
Aree comuni e proprietà esclusiva: dove passa il confine
Le aree comuni si distinguono dalle unità di proprietà esclusiva, cioè appartamenti, cantine e box, che ciascun condomino può usare liberamente nei limiti di legge e di regolamento. Il confine conta perché sulle parti comuni valgono regole di uso condiviso, mentre sulla proprietà esclusiva il singolo decide, a meno che il regolamento contrattuale non preveda limiti specifici. Alcune situazioni sono intermedie. Il balcone aggettante, per esempio, resta di proprietà del singolo, ma i suoi frontalini e la sua estetica incidono sul decoro dell’intero edificio.
Aree condominiali a uso esclusivo: cosa dice la giurisprudenza
Le aree condominiali possono essere assegnate in godimento a un solo condomino, come un giardino a piano terra o un posto auto nel parcheggio condominiale. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 28972/2020), l’uso esclusivo non può però configurarsi come un diritto reale autonomo, ma va ricostruito caso per caso in base al titolo, cioè all’atto di acquisto o al regolamento contrattuale. Per questo è importante verificare sempre che l’uso esclusivo sia previsto in modo chiaro in un documento valido.
Il regolamento condominiale sugli spazi comuni
Il regolamento condominiale sugli spazi comuni è il documento che traduce le norme generali in regole pratiche per quell’edificio. Secondo l’art. 1138 c.c., è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci, ma può essere adottato anche da condomìni più piccoli. Di solito disciplina gli orari di utilizzo, la gestione di cortile e parcheggi, il deposito di oggetti, la pulizia delle scale e delle altre aree comuni, e le sanzioni per chi non rispetta le norme.
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale
I regolamenti sono di due tipi, e la differenza conta molto in caso di contestazioni.
- Quello assembleare è approvato dall’assemblea a maggioranza (serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno la metà dei millesimi, cioè delle quote di proprietà dell’edificio). Può regolare soltanto l’uso delle parti comuni.
- Quello contrattuale nasce dal costruttore o è approvato da tutti i condomini, e può spingersi fino a limitare l’uso degli appartamenti privati, ad esempio vietando di aprire certe attività.
Se un regolamento assembleare contiene un divieto che riguarda la proprietà privata, quel divieto può essere impugnato e rischia di non valere.
I limiti che il regolamento non può superare
Un regolamento non può contenere qualunque regola. La legge stabilisce alcuni paletti, che l’art. 1138 del Codice Civile richiama espressamente.
Nessun regolamento può togliere a un condomino il diritto di usare le parti comuni, né permettergli di non pagare le spese che gli spettano. Non può neppure cambiare le regole di base su come funzionano assemblea e amministratore, per esempio le maggioranze necessarie per approvare le decisioni.
Il regolamento però può contenere delle specifiche su come affrontare l’eventuale uso improprio delle parti comuni.
C’è poi un divieto molto concreto: il regolamento non può vietare di tenere animali domestici. Lo stabilisce lo stesso art. 1138, con una modifica introdotta dalla riforma del condominio del 2012. Se in un regolamento trovi scritto “è vietato detenere animali”, quella clausola non è valida, anche se il regolamento è stato approvato da tutti.
Cosa rischia chi non rispetta il regolamento
Chi viola il regolamento può essere sanzionato dall’assemblea con una somma fino a 200 euro, che può arrivare a 800 euro se la violazione si ripete. La possibilità è prevista dall’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, cioè le norme che completano il Codice e ne regolano l’applicazione pratica. La sanzione non sostituisce le altre strade: se la violazione continua, l’amministratore o gli altri condomini possono anche agire in giudizio per farla cessare.
Utilizzo degli spazi comuni condominiali: i diritti di ogni condomino
L’utilizzo degli spazi comuni condominiali è un diritto di tutti i proprietari, e nessuno può essere escluso.
L’art. 1102 del Codice Civile lo riassume in due condizioni.
- Ciascun condomino può usare la parte comune, ma non può cambiarne la funzione (per esempio trasformare un giardino in un deposito) e non può impedire agli altri di usarla.
- Usare un’area più degli altri non è di per sé un abuso, finché si rispettano queste due condizioni.
Cosa è consentito
Di norma, è consentito camminare sulle scale e nei corridoi, sostare nel giardino, usare il cortile per scaricare la spesa e lasciare per breve tempo un passeggino o una bicicletta nell’androne, se il regolamento non lo vieta e il passaggio resta libero. È inoltre sempre possibile, per chi ne ha bisogno, installare a proprie spese strumenti per superare le barriere architettoniche, come un montascale o una rampa. Lo prevede la Legge 13/1989, che riconosce questo diritto al singolo condomino e rende più facile ottenere l’approvazione dell’assemblea.
Cosa è vietato
È vietato occupare stabilmente uno spazio che serve a tutti. Trasformare il pianerottolo in ripostiglio o usare il cortile come parcheggio personale, senza un titolo che lo consenta, sono esempi tipici.
Sono vietate anche le opere che modificano le parti comuni senza il consenso dell’assemblea, come chiudere un portico o costruire una struttura fissa nel giardino.
Non sono ammessi gli oggetti che ostruiscono le vie di fuga, perché mettono a rischio la sicurezza di tutti, né gli interventi che rovinano l’aspetto dell’edificio: la legge (art. 1120 c.c.) tutela il decoro architettonico, cioè l’armonia estetica del palazzo. Restano vietati infine rumori, fumo e odori che superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), perché il disturbo della quiete può avere conseguenze anche penali.
Casi pratici: cortile, giardino, terrazza e androne
Nel cortile, il problema più frequente è la sosta delle auto.
Se non ci sono posti assegnati, una soluzione comune è il parcheggio a turno, deciso dall’assemblea, che impedisce a pochi condomini di occupare lo spazio per sempre. Nel giardino condominiale, è normale riposare o far giocare i bambini, ma una festa privata che occupa tutto lo spazio per ore può impedire agli altri di usarlo, quindi conviene concordarla o limitarla nel regolamento.
La terrazza o il lastrico solare comune è di solito accessibile solo per la manutenzione, e il suo uso per stendere o sostare dipende dal regolamento.
Quando un solo condomino ha l’uso esclusivo del lastrico, paga due terzi delle spese di riparazione e gli altri condomini il restante terzo (art. 1126 c.c.).
L’androne e le scale sono spazi di passaggio e vanno tenuti liberi. Uno zerbino o una pianta sono spesso tollerati, ma qualsiasi oggetto che restringe il passaggio o rallenta l’uscita in caso di emergenza può essere contestato.
Come intervenire se qualcuno viola le regole
Se un condomino non rispetta le regole, il primo passo è segnalarlo all’amministratore, che ha il compito di far rispettare il regolamento e può inviare una diffida formale. Se la violazione modifica in modo importante l’uso di una parte comune, la legge (art. 1117-quater c.c.) permette anche ai singoli condomini di diffidare chi la compie e di chiedere all’assemblea di intervenire. Se la diffida non basta, l’assemblea può applicare la sanzione o autorizzare una causa. Prima di andare in tribunale, è obbligatorio tentare la mediazione, cioè un incontro con un mediatore che prova a trovare un accordo tra le parti.
FAQ
Dipende dal regolamento: se non lo vieta e non blocca il passaggio, di solito è tollerato. In caso di dubbio chiedi all’amministratore.
No, la legge stabilisce che nessun regolamento può impedire di tenere animali domestici in casa.
Solo se un documento valido ti assegna il posto oppure se l’assemblea ha deciso un uso a turno. Occupare il cortile in modo stabile senza titolo è un abuso.
L’assemblea può applicare una sanzione fino a 200 euro, che arriva a 800 euro se la violazione si ripete, e gli altri condomini possono agire in giudizio per farla cessare.
Solo se non ne cambi la funzione e non limiti gli altri. Le opere più importanti richiedono il voto dell’assemblea, con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno due terzi dei millesimi.
Prima di contestare un vicino o di sistemare qualcosa negli spazi condivisi, conviene leggere con attenzione il regolamento e capire se è assembleare o contrattuale, perché da questo dipende cosa può essere davvero vietato. Molti conflitti nascono da regole mai messe per iscritto o da abitudini tollerate per anni senza una decisione formale. Una regola chiara, approvata in assemblea e riportata nel regolamento, evita le discussioni e permette all’amministratore di intervenire con più facilità. Se il regolamento è vecchio o lacunoso, vale la pena portarne l’aggiornamento in assemblea.