Rottura fognatura condominiale: come può succedere e chi paga i danni?

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Tra i beni condominiali indicati dall’art. 1117 n. 3 del Codice Civile troviamo l’impianto fognario, salvo diversa disposizione dell’atto d’acquisto o del regolamento contrattuale regolarmente trascritto.

Come accade per la maggior parte di spazi e beni in comune al pari di parcheggi e giardini condominiali, anche la rottura della fognatura è uno dei motivi frequenti di lite tra condòmini. Forse più di quanto si possa immaginare. 

Per questo, abbiamo dedicato un articolo al tema, approfondendo le casistiche frequenti legate ai principali guasti e a chi, infine, spetta pagare le spese. 

Scarichi condominiali: le cause del guasto 

La fognatura condominiale è un impianto costituito da una rete di tubi, i quali raccolgono le acque di scarico del condominio per smaltirle all’esterno dell’edificio.
Il regolare funzionamento di questo impianto è quindi molto importante per una buona efficienza dell’edificio. 

 
Spesso capita, però, che i tubi della rete fognaria si rompano accidentalmente o che ci siano problemi di ostruzione.

Quali sono le conseguenze più comuni in questi casi?

Le risposte possono essere: 

• fuoriuscita di liquami 
• cattivo odore nei bagni 
• malfunzionamento degli scarichi dei bagni e della cucina
• allagamento dei locali privati e commerciali 

Cosa fare in caso di rottura della rete fognaria condominiale

Avvalersi di un tecnico è la soluzione migliore per sapere dove si trova esattamente il guasto e capire se il problema interessa solamente una parte della rete o di tutto il sistema fognario condominiale. 

Questo ha un doppio vantaggio, perché la riparazione dell’impianto sarà mirata e, di conseguenza, si individuerà con certezza chi dovrà sostenere le spese di riparazione. 

Ad esempio la rottura della rete fognaria potrebbe interessare un punto comune a più appartamenti del condominio e quindi il pagamento interesserà solo i condòmini proprietari di quel determinato tratto.

Ma vediamo più nel dettaglio chi deve pagare i danni nel prossimo paragrafo. 

Rottura della rete fognaria del condominio: chi paga i danni?

Una volta individuato il problema e le sue cause, si hanno diverse possibilità per attribuire le spese del guasto:

• il singolo condòmino
• tutti i condòmini
• alcuni condòmini 
• nessuno

Per quest’ultimo caso, i condòmini non sono tenuti al risarcimento del danno se questo è antecedente al raccordo. Vale a dire se il danno all’impianto avviene prima della fognatura condominiale (che è da considerarsi di proprietà comune fino all’allaccio con la fognatura pubblica) nessun condomino deve provvedere al pagamento.

È necessaria la partecipazione di tutti i condòmini alle spese di riparazione quando avviene la rottura dell’impianto comune, come la colonna di scarico delle acque nere, cioè la tubazione che consente il deflusso delle acque fognarie. 

Se c’è un tratto di fognatura guasto e in comune solo tra alcuni condòmini, saranno proprio questi ultimi a dividersi le spese. Infatti, gli impianti sono considerati di proprietà comune fino al punto di diramazione. 

Sono invece considerati privati tutti quei tratti della rete nel singolo appartamento, compresa la braga, che è l’elemento che congiunge la parte dell’impianto comune con l’impianto della singola abitazione. 

Se invece è un solo condòmino ad aver provocato il danno ostruendo le condutture, le spese di riparazione saranno a suo carico.

Qui si fa riferimento all’articolo 2051 del Codice Civile che recita: Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (1218,1256).

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Risarcimento danni: quando richiederli?

Se la rottura della rete fognaria ha causato allagamenti in casa hai diritto al risarcimento: si apre così la perizia per danni da rigurgito fognario, purché si riesca a dimostrare la fuoriuscita liquami e i danni subiti. 

Raccomandiamo di documentare alla perfezione l’accaduto con l’aiuto di un tecnico specializzato in fognatura, perché la situazione deve arrivare in Tribunale nel modo più chiaro possibile.  

Tuttavia, se il responsabile del danno non è accertato, anche se hai le prove dell’allagamento in casa, non potrai ricevere alcun risarcimento.